Что там с недвижимостью? Уже падает, или еще нет? Спойлер: нет
Пришла пора подводить промежуточные итоги в недвижимости. Кто меня регулярно читает – знает, что я чаще привожу для сравнение индекс недвижимости в Санкт-Петербурге. Сегодня решил заморочиться, и посмотреть еще и индекс Московской недвижимости Дом.Клик. Теперь буду делать это регулярно. Так что смотрим обе столицы!
Начнем с Москвы. Индекс Дом.Клик – средневзвешенный уровень цен московской жилой недвижимости. В расчет попадают объекты, профинансированные Сбербанком стоимостью до 30 млн. руб., не дальше 1,1 км от метро. Отражает стоимость 1 квадратного метра.
Индекс обновляется еженедельно, поэтому его можно считать актуальным и информативным.
Московская недвижимость символически подешевела. -0,3% за неделю. Сравнивая с апрелем: рост 1,7% за месяц.
Если захотите узнать подробнее – архив данных тут (https://www.moex.com/ru/index/MREDC).
В Питере снижение поочевиднее, но это может быть из-за регулярности данных. Дом.Клик публикуется еженедельно, BN- ежемесячно.
Резкий рост начался после февральских событий – люди искали где припарковать деньги, и старались воспользоваться ранее одобренными ипотечными ставками.
Сейчас, когда валюта со 155 сходила на 57 – большие деньги стали сравнивать недвижимость не в Москве и Питере, а с заграничными вариантами. Зачем покупать в Москве у МКАД за 5 тыс. долларов (=288 044/57), когда в Турции, Сербии, Грузии – цены в долларах в 2-3 раза меньше. А вывести деньги проблему не представляет – ЦБ наоборот каждый месяц снимает ограничения на выводы заграницу.
Был, кстати, один продавец, который продает свой дом с 2020 года. Типичный «вечный» продавец, который всегда повышал цену на росте спроса и не было у него цифры за которую он действительно готов был продать. Может и была – но такая, фантазерская. Так вот, сколько слежу за этим объектом, он привязывался к цене доллара. И в марте тоже. А с апреля перестал)))
Хоть пока индексы не показывают разворота цен – уже вижу снижение по избранным объявлениям для клиентов.
Есть и такие истории:
Есть и повышение цен. Но на уровне ощущений – процентов 30-40 снижаются, процентов 10 растут.
Что важно: после снижения на 10-15% квартиры уходят, их покупают. Сейчас еще ожидаю рынок поживее – ипотека подешевела, но это приведет, на мой взгляд, к росту количества сделок, а не цен. Никто и не ожидал, что ставка 20% останется надолго.
----------
Мой Телеграм - о финансах кратко и емко. Подписывайтесь!
Недвижимость фсё. Графики посмотрели? Мы прошли пик, летим вниз года 4 теперь. Учитывая что прошлые падения были на гораздо более мягких кризисах, то и просадка может дойти до 50%.
НО не надо обольщаться, не всё так универсально - рынок теперь сильно дифференцирован по цене, проще говоря говно будет дешеветь, типовое жильё будет дешеветь, а предложение расти, а вот в хороших локациях и с уникальными характеристиками: близко к метро, панорамные окна с хорошим видом, квартиры с террасами - будет ДОРОЖАТЬ!
Ещё важный инсайдерский момент: проблема с выдачами ипотек не в размере % ставки, а в инфляции!, уже к концу лета у среднестатистического потенциального ипотечника желание залезть в 20 летний кредит будет пропадать после простого похода в магазин.
"Учитывая что прошлые падения были на гораздо более мягких кризисах, то и просадка может дойти до 50%." - вы это серьезно?? с реальной инфляцией выше 20% вы ещё ждете просадку в 2 раза от текущих цен?))
я жду понижения ставки цб на 100бп через неделю, и ипотеку на вторичку 9.9% через 2 недели, вот тогда падение и остановится.
Да именно так. И именно указанная вами инфляция выше 20% делает все пляски ЦБ со ставкой бесполезными. Кстати ставка в горизонте 30 дней будет понижена на 200б.п. и составит 9%. Но рынку это не поможет. На рынке существенный перекос при отсутствии нормальной кредитной ставки на вторичку. Вторичное жильё это исходные капиталы для запуска ипотечного кредитования, тут как в простоквашино: "чтобы купить что-нибудь ненужное (новострой), надо продать что-нибудь ненежуное (вторичка), а у нас (покупателей вторички) денег нет (заградительный кредит на вторичку).
И в правительстве и ЦБ пока не осознают что происходит, в течении лета мы ещё увидим судорожные попытки оживить рынок собсидированием ставки эскроу, т.е. пониженная ставка не покупателя, а пониженная ставка по проектному финансированию.
А так же увидим (уже видим) нулевой 0 первоначальный взнос и субсидируемая ставка для покупателя 0,1%.
Дадите совет, на что ориентироваться в текущей ситуации? Что будет маяком, что пора покупать? Хочу купить без ипотеки дешевеющее жилье для бедняков :-)
Сложно что-то заочно рекомендовать не вникая в ситуацию. Правильные риэлторы не зря едят свой хлеб. Исходить надо из вашего запроса в частной ситуации и только после этого с поправкой на конъюнктуру.
Но если рассуждать чисто теоретически, то лето однозначно стоит подождать, лето не сезон в недвижимости количество сделок снижается, оживает рынок обычно к Октябрю. Рынок недвижимости в целом только начинает переходить от стадии Отрицание в стадию Злость. Тайминг волатильности и адаптации в недвижимости от квартала до полугода, сейчас мы по разным оценкам где-то между Шоком и Злостью. Исходя из графика оптимальные цены будут на стадии "Принятие" - это будет когда рынок пройдёт через Торг и Депрессию. В пользу этого играет фактор "жирка" у застройщиков, сейчас они делать ничего не будут у них есть время и ресурсы сидеть спокойно до Осени, смотреть что будет.
Если ничего не менять в условиях задачки и брать минимальный период 3 мес. , то лучшие условия для покупателя с наличкой будут весной 2023 года. После кризисного периода, после сложного конца года, после праздников рынок будет очень голодный и готовый на любые предложения.
Ориентироваться надо от конкретного сегмента и объекта потому, что что-то улетит на -50% от хаёв, и что то завязнет в максимальной скидке -15 -20%.
Лучшие условия конечно будут от юрлиц, от застройщиков, они гибкие, у них будет сильнее припекать, а физ.лица всегда опаздывают и проигрывают бизнесу в схватке за клиента. Поэтому если есть в подходящем желаемом новостройки, то давите отделы продаж на максимальную скидку и беспроцентную рассрочку.
При текущие инфляции даже дешевеющее "жильё для бедняков" при наличии полной суммы наличкой вероятно стоит купить в ипотеку если она стоит 0,1% = беспроцентная рассрочка. (см. внимательно условия где-то реальные 0,1% , а где-то мошенничество на лоха)
А деньги упаковать в надёжный ликвидный инструмент с понятной доходностью - депозит, ОФЗ или акции фундаментального рынка.
Большое спасибо!