Как дистанционно продать квартиру в России и вывести деньги на европейский счет

Жилье в России, а вы в Европе. Личный опыт: как продать квартиру за рубли и законно вывести доллары в Европу через криптовалюту.

Наша подруга и клиентка Катя живёт в Латвии, она продала квартиру в Москве и вывела деньги на европейский счет. Это пошаговый разбор ее кейса, включая оплату налогов и легализацию денег на счету.

Кате помогали несколько специалистов и родственник в России: юрист-риелтор, налоговый консультант и менеджер сопровождения крупных сделок.

1. Катя договорилась с родственником, чтобы он оформил продажу в России по доверенности: приходил на личные встречи, ставил подписи
2. Юрист-риелтор оформил документы на сделку и зарегистрировал ее в Росреестре
3. Родственник купил в России криптовалюту за рубли и подарил их Кате
4. Кате продала криптовалюту уже в Латвии и вывела на латвийский счет в банке (легально, со всеми сопроводительными документами)

От выписки из квартиры до получения денег на латвийский счет прошло три недели. Давайте пройдемся по всем пунктам.

Чтобы продать квартиру, из нее обязательно выписаться. Есть два способа сняться с учёта.

Через МВД (по записи через Госуслуги)

Нужно заранее записаться на приём в МВД через госуслуги и подать заявление о снятии с регистрационного учёта. После проверки документов нужно прийти в МВД и в паспорт поставят штамп о выписке по старому адресу.

Через МФЦ (без записи)

Приходите в отделение "Мои документы" и заполняете заявление о снятии с регистрационного учета. Бланк дадут прямо на месте.

Катя выписалась, не выезжая из Латвии — все сделал родственник, на которого была оформлена доверенность.

Какие документы нужны, чтобы выписаться:

• нотариально заверенная доверенность на человека, который выпишет вас из квартиры;
• нотариально-заверенный перевод доверенности на русский, в случае, если доверенность делалась в Европе не на русском языке
• апостиль на нотариально-заверенный перевод, он подтверждает подлинность документа

Екатерина оформляла доверенность в Латвии у нотариуса, сразу на русском языке, после апостилировала у другого нотариуса. И отправила доверенность в Россию почтой.

Что может пойти не так?

Может понадобиться оригинал российского паспорта.

У Кати попросили паспорт РФ для выписки из квартиры. Было два варианта: отправить его через знакомых в Москву или службой доставки Латвии.

Доставка везла бы паспорт месяц — слишком долго. Поэтому Катя передала документы через друзей: сначала в Баку через срочный DHL, а оттуда — самолетом в Москву в их багаже.

Есть ещё варианты для отправки документов в Россию:

• через друзей,
• DHL,
• CDEK,
• Pony Express,
• местной почтой.

Сколько заняло времени

Доставка документов в России заняла неделю, а ещё неделю шёл процесс выписки.

Риелтора Катя нашла просто в гугле, комиссия за сделку составила 2%.

Те люди, которые в итоге квартиру купили, посмотрели ее в тот же день, когда было вывешено объявление. Договорились о цене они еще через 4 дня.

По словам Кати, рынок недвижимости, по крайней мере в Москве, сейчас очень живой: люди, которые не уезжают, ищут, куда вложить деньги, и приобретение квартир — очевидный шаг.

На что обратить внимание

С риэлтором необходимо составить договор и прописать гонорар. Часто в таких договорах есть пункт, что даже если вы найдёте покупателя самостоятельно, то всё равно заплатите фиксированную сумму.

Обратите внимание на пункты договора, которые будут описывать разный исход событий.

1 марта 2022 года вышел указ Прездента РФ: если вы живете в недружественной стране, то не имеете право распоряжаться своим имуществом в России. Уже 22 марта 2022 указ отменили.

У Кати проблем не возникло, потому что квартира была оформлена на родственника, который находится в России.

Сделку проводили в Сбербанке через услугу «Безопасный счет»: деньги на счету заморожены до регистрации продажи в Росреестре. Это безопасный способ перевода денег.

Счёт открывается за 15 минут, цена вопроса — 3400 рублей. Самое главное, что это можно сделать онлайн.

Какие нужны документы

Примерный список:

• свидетельство о регистрации права собственности,
• кадастровый паспорт,
• технический паспорт,
• выписка из ЕГРП,
• форма №9

Документы могут меняться, точный список можно уточнить у риелтора.

Сколько заняло оформление сделки

9 дней от регистрации до поступления денег на счёт.

Из-за плотной записи в банках, сделку пришлось ждать 4 рабочих дня, регистрация заняла 3 рабочих дня, а еще через 2 дня деньги от продажи поступили на личный счёт.

Что может пойти не так?

Если недвижимость оформлена на вас и вы не в России, то потребуется нотариально заверенная и апостилированная доверенность, а также нотариальный перевод к ней. Как и с выпиской из квартиры.

Итак, что делаем на этом этапе:

• Выписываемся из квартиры, оформляя доверенность и отправляем свой паспорт РФ.
• Продаём квартиру через риелтора
• Проводим сделку через банк
• Получаем рубли на счет в Сбербанке

Родственник Кати на вырученные деньги купил в России криптовалюту, затем отправил ее на Катин кошелек. А Катя продала криповалюту на бирже за доллары и вывела их на свой счёт в Латвии.

Чтобы вывод долларов с биржи на карту прошел гладко, нужно учесть несколько деталей.

Узнать, какие налоги нужно будет заплатить

Катя принципиально проводит все финансовые операции "в белую", поэтому прежде чем покупать криптовалюту, выяснила, какие налоги она обязана заплатить.

Есть два варианта, за что вероятно придется платить:

• налог за дарение криптовалюты
• налог на прибыль

Разбираемся с налогом за дарение. В по закону Латвии криптовалюта — это актив. А по закону России — имущество.

Получается, что никто из участников сделки не нарушает законов России или Латвии.

В случае Кати ей было нужно заплатить налог за прибыль — им облагается разница в цене актива (в ее случае криптовалюты) на момент дарения и на момент продажи.

Чтобы заплатить именно разницу, важно указать в договоре дарения:

• количество монет
• их стоимость на момент дарения

Кате переводили USDT — стейблкоин, цена которого привязана к доллару, ее стоимость мало меняется.

Это тоже сделал операцию дешевле: если бы Кате перевели биткоины, а они потом выросли в цене — Катя бы заплатила налог с разницы курса.

После того, как разобрались с налоговым законодательством, можно выбирать банк и криптобиржу.

Договориться с банком о поступлении денег с криптобиржи

Нужно помнить, что:

1. Не все банки принимают деньги с продажи криптовалюты
2. Принимающие банки работают не с каждой биржей
3. Банкам нужно объяснить происхождение криптовалюты
4. Банк нужно предупредить о предстоящем входящем платеже

У Екатерины были счёта в латвийском отделении банка Revolut и в израильском банке.

Катя написала в приложение Revolut, объяснила банку происхождение денег — от официальной сделки с квартирой. Кате одобрили зачисление. Как оказалось, Revolut работают с Kraken и Binance.

Объясните банку происхождение криптовалюты

Revolut попросил у Кати договор дарения и скрины из биржи Каркен, что ей и правда пришла транзакция на заявленную дату. Договор дарения составлял латвийский юрист.

В налоговой юрисдикции Латвии налогом на прибыль облагается разница в цене актива (в нашем случае крипты) на момент дарения и на момент продажи.

В случае с USDT и его переводом в доллар — это практически ноль, но если вы используете другую криптовалюту, это может быть и не ноль. Если вы не укажете стоимость актива на момент дарения, то он будет трактоваться налоговой, как не имеющий изначальной цены, и тогда налогом на прибыль будет облагаться вся сумма, которую вы выведете на свой счет.

Всю это нужно будет указать в годовой налоговой декларации, когда все будет готвоо и приложить договор дарения.

Предупредите банк о планирующемся входящем платеже с криптобиржи

Банк может заблокировать счёт, если крупный платеж поступит неожиданно. Перед выводом денег обратитесь поддержку банка или в офис банка, чтобы потом не разбираться с банком постфактум.

Сколько времени заняло

Обычно на переговоры с банками может уйти неделя, но зависит от оперативности их работы. У Кати это заняло пару дней.

Шаг 2. Зарегистрироваться на криптобирже Каркен

Латвийский банк Кати одобрил Кракен, поэтому Катя там зарегистрировалась и прошла KYC.

KYC — это процедура идентификации клиента через паспортные данные, проще говоря, на биржу надо загрузить фотографию и селфи с паспортом.

Верификация заняла 10 минут. После чего Катя протестировала сервис, переводя небольшую сумму туда-обратно.

Какие нужны документы

Вам понадобится паспорт, подтверждение легальности проживания (с выпиской из банка с местным адресом или счётом за электричество/интернет на котором было её имя имя) и селфи.

Что может пойти не так?

Некоторые ресурсы сейчас блокируют российских пользователей из-за санкций, поэтому стоит быть осторожным и внимательно прочитать правила биржи перед использованием.

Шаг 3. Купить криптовалюту в Москве для перевода в Латвию

Родственник Кати купил криптовалюту за рубли у нас в Битбанкер. Валютой был USDT.

Родственник Кати:

• зарегистрировался в Bitbanker
• принес наличные рубли в офис и ввел их на платформу
• купил на них USDT
• переслал USDT на кошелек Кати в Каркене

Как зарегистрироваться в Битбанкер

Cоздать аккаунт и пройти KYC: загрузить фото паспорта, адрес регистрации и селфи с паспортом. Подтверждать право проживания не нужно, достаточно ввести адрес прописки.

Как внести рубли на платформу

Есть два варианта внести средства:

• наличными в офисе
• переводом на карту Сбербанка

Чтобы пополнить счет нужно создать операцию на ввод — на сайте появится номер операции, которую нужно написать поддержке в чат на сайте.

Теперь деньги оказались у вас на счету, и можно покупать USDT.

Есть два способа купить криптовалюту: мгновенно или выставить ордер на покупку.

Вот подробнее про оба способа:

Как купить USDT мгновенно

Как купить USDT подольше, но выгоднее

Вы можете выставить ордер на покупку USDT по вашей цене. Ордер — это заявка на покупку или продажу актива по конкретной цене. Как только на платформе появляется встречное предложение — сделка совершается автоматически.

Родственник Кати покупал USDT по лучшей цене, значит комиссия составила 0,15%.

Сколько это заняло времени

Внесение средств — порядка 10 минут, купить USDT — мгновенно.

Шаг 4. Переслать USDT из BitBanker в Kraken на счёт получателя

Чтобы переслать USDT на кошелек Кракена, вам понадобится адрес USDT-кошелька получателя.

У нас есть три сети для вывода USDT:

• ERC20
• TRC20
• BEP20

Мы рекомендуем использовать TRC-20 — тогда комиссия за вывод будет 1 USTD, в то время как ERC-20 заставит вас раскошелиться на 20 долларов.

Чтобы вывести криптовалюту, нажмите на кнопку “вывод”, выберите USDT, а затем сеть (TRC-20). Введите адрес кошелька получателя и нажмите на кнопку "Создать операцию". Готово.

Шаг 5. Вывести доллары с Кракена на счет в Revolut

Уже в Кракене можно продать USDT за доллары, комиссия будет от 0,9 до 0,26%. Катя продала криптовалюту за доллары и сделала вывод на латвийский счёт через SWIFT.

Комиссия Kraken за продажу криптовалюты составила 0.9% от всей суммы. Комиссия вывода на карту — 13$.

Что может пойти не так?

Перевод может идти чуть дольше, чем вы рассчитывали — например, если сеть загружена, придется ждать 20-25 минут.

Сколько это заняло времени

Обычно банк доставляет переводы в течение 3-5 рабочих дней, Катя ждала три.

Шаг 6. Задекларировать доход и заплатить налог

Здесь мы советуем поговорить с налоговым консультантом в вашей юрисдикции, в этом вопросе всегда бывают нюансы.

Срок всей операции — 3 недели.