Оценка рисков помогла инвестору сэкономить миллионы

Рассказывает юридическая компания “Правозем”. С 2013 года работаем с инвесторами, которые покупают недвижимость для получения прибыли. В сентябре 2022 года перед нами появилась задача защитить покупателя от возможных рисков. Цена ошибки — 2.000.000₽.

Для ответа на вопрос инвестора: «Покупать или нет?», приступили к проверке.

Пренебрегать проверкой истории перехода права, значит, обеспечить покупателю в дальнейшем судебное разбирательство и признания сделки недействительной.

В первую очередь проверили, нет ли среди участников предыдущих сделок: лиц без определённого места жительства, лишённых свободы или тех, кто состоит на учёте в наркологическом диспансере. Приведём пример с дарственной. Земельный участок могут подарить перечисленные выше лица, но этот документ можно оспорить. Из-за обнаружения факта мошеннических действий согласно ст. 159 УК РФ. Либо дарение может быть совершено под влиянием заблуждения — ст. 178 ГК РФ или гражданин, будучи недееспособным, не понимал значения своих действий — ст. 177 ГК РФ. При проверке этих фактов не были выявлены нарушения.

Далее для оформления юридического заключения потребовали от продавца предоставить справку об отсутствии долгов за коммунальные платежи и перед СНТ так, как участок расположен в границах садового некоммерческого товарищества.

На этом этапе всё оказалось более чем хорошо, приступили к следующему.

Так как инвестор приобретал объект с целью строительства, мы проверили, подходит ли участок для этого — заказали ГПЗУ. Документ получили в течение 14 дней и начали анализировать информацию. Были указаны в градостроительном плане:

• Границы земельного участка и его адрес;
• Реквизиты применяемых к данному объекту правил землепользования и застройки;
• Виды разрешëнного использования: основные, вспомогательные и условно разрешëнные;
• Предельные параметры строительства и реконструкции ОКС, установленные правилами землепользования и застройки.

И вот здесь была обнаружена особенность участка, которая не позволяла строить. Располагался объект вблизи охранной зоны водоëма и площадь застройки была непозволительно мала. Если бы не проверили, инвестор купил участок, который не принëс бы ожидаемую прибыль.

Рекомендации по отказу от покупки такого участка инвестор принял, и мы помогли найти другой объект с похожими характеристиками. Проверили по тем же этапам, что и ранее. Обратили внимание при экспертизе документов на расположение. Это важно для понимания того, возможно ли получить разрешение на строительство и зарегистрировать в дальнейшем право собственности. Изучили, к какой зоне относится участок: Ж1, Ж2, Ж3 или Ж4.

Если не проверить эту информацию, можно приобрести объект, на котором вообще невозможно строить дома. Например, зона Ж3 предназначена для застройки жилыми домами, но в несколько этажей. Здесь также можно разместить магазины, рынки, школы. ИЖС в данной зоне является незаконным. Выяснилось, что земельный участок находится в зоне Ж1. Это полностью подходило под цели покупателя.

При последующей проверке явных нарушений не выявили, поэтому приступили к оформлению сделки. В договоре указали основные и существенные условия. А также подробную информацию об объекте.

Сделка благополучно завершена и риски оспаривания снижены к минимуму.

Рекомендуем не пренебрегать помощью юристов. Так как при самостоятельной проверке не учитываются важные факторы. Например, недвижимость — часто предмет спора в суде, и продавец таким образом хочет избавиться от проблемного земельного участка. Такую информацию можно узнать на сайте https://mos-gorsud.ru. Но большинство покупателей не знают, как правильно воспользоваться этой возможностью и в результате сталкиваются в дальнейшем с бесконечными судебными разбирательствами. Выбор, конечно, за вами, но стоит ли терять свои деньги и время?

Если остались вопросы, пишите на почту [email protected] или оставляйте комментарии под статьёй.

#недвижимость #инвестиции #риски