Стоит ли продавать жилье в новостройке и другую недвижимость?

Спрос падает, предложение растет. Покупатели, которые теоретически вышли бы на рынок недвижимости, покидают Россию либо не могут позволить себе большие траты в такое непростое с экономической точки зрения время. Что делать инвесторам, которые уже приобрели недвижимость и надеялись на прибыль? Ниже рассмотрим несколько ситуаций.

С 2018 года эксперты по недвижимости глядя на рост цен верили, что так будет и дальше. Сделки заключались регулярно, в равной степени стали популярны как новостройки, так и вторичное жилье, банки предлагали ипотечные продукты и прочие вспомогательные услуги. Коммерческая недвижимость как вложение, находилась на пике популярности, а квартира как инвестиция считалась неоспоримым фактом.

Летом 2020 года ситуация на рынке недвижимости колыхнулась, но быстро выровнялась и скорость роста цен увеличилась. Но, начиная с мая 2022 года, картина резко поменялась, рост цен не просто замедлился, он встал. Дальше пошло снижение среднерыночной стоимости и, как следствие, объем продаж опустился практически до нулевой отметки. А после объявления частичной мобилизации в сентябре 2022 года рынок недвижимости фактически замер. В конце 2022 года даже в профессиональном обществе специалисты в растерянности.

Объем сделок в разы сократился как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке. При этом количество предложений, преимущественно на вторичке, резко выросло. Первой причиной — за счет граждан, которые уехали за рубеж. Желая быстро реализовать недвижимость, продавцы выставили на продажу площади ниже рыночной стоимости. Дисконты на «вторичке» можно найти от 10 до 20%, а иногда 30%. Но такая ситуация, скорее как исключение, была импульсивным порывом. В целом, участники рынка — и продавцы, и покупатели — пока заняли выжидательные позиции.

Для того чтобы однозначно ответить на вопрос «продавать или нет», нужны подробные данные владельца – какой объект в наличие (местоположение, площадь и пр.), какие стояли изначальные цели сделки, финансовая составляющая на данный момент и другие критерии.

Даже при одних и тех же вводных данных цель покупки может быть абсолютно разной. Кто-то приобретал недвижимость как инвестиционные вложения, чтобы через определенный период времени ее продать и таким образом заработать. Кому-то недвижимость была необходима для ведения бизнеса – как коммерческая недвижимость для получения прибыли с аренды. Ситуации могут быть разные, но вопрос один – Что делать со своей недвижимостью сейчас?

В зависимости от цели приобретения и последующего владения недвижимостью рассмотрим несколько вариантов, точнее сценариев.

Квартира или иная недвижимость были приобретены с целью последующей перепродажи. Другими словами, недвижимость рассматривалась как инвестиция. Для понимания ситуации, здесь имеет значение несколько дополнительным вводных данных.

Например, инвестор приобрел объект недвижимости более 2-х лет назад за собственные денежные средства. Желая продать этот объект в 2023 года даже с учетом скидки, он получит доход. О размере дохода речи нет, т. к. нужно учитывать тип жилья. Сейчас скидка составляет от 10 до 20% и даже более. Например, если у инвестора приобретено элитное жилье, то скидка будет больше, а доход меньше. Если говорить про тех, кто покупал в середине 21-го года и позже продав сейчас недвижимость скорее всего смогут зафиксировать только убыток.

Оставаясь в этом сценарии необходимо отметить такой важный момент. Если у инвестора отсутствуют свободные наличные, а все активы вложены в недвижимость, да еще и с заемными средствами (ипотека, кредиты), то логично предположить, что нужна диверсификация.

Если ваша квартира приобретена в новостройке на стадии ее строительства, то имейте в виду, что когда позади более 60% строительного цикла, то инвестиционная привлекательность новостройки считается исчерпанной. Квартира готова к перепродаже или переуступке.

Жилая недвижимость в аренду. Часто данный сценарий вытекает из первого, как выход из ситуации, когда продавать жилье в ближайшее время невыгодно. Или же этот сценарий является самостоятельным первоначальным решением. Инвестор приобрёл жилую недвижимость в новостройке для последующей сдачи ее в аренду. Более того ситуация улучшается, если он купил ее по субсидированной ставке банка, которая близка к нулю. Это отличная доходная стратегия в сложившейся ситуации, ведь платёж по ипотеке будет сильно ниже чем сумма аренды.

Если в новостройку вложены не заемные деньги, а собственные и уровень квартиры – экономкласс, то при сдаче в аренду на протяжении срока менее 18-20 лет нет речи об окупаемости. Доходность в такой ситуации варьируется в диапазоне 3-5% годовых.

Сдача в аренду жилой недвижимости в целом непростой бизнес. Мало того, что готовая доходность невысокая, имеет место еще и ряд финансовых рисков. Например, арендатор съехал, и, пока собственник ищет нового, жилье пустует месяц или дольше. Или, скажем, сломалась стиральная машинка — приходится ее ремонтировать или покупать новую. Арендатор залил соседей? Отвечать за это хозяину квартиры.

Ваша недвижимость – коммерческая, но нужно разобраться какого вида. Рынок коммерческой недвижимости можно условно подразделить на три сегмента: офисы, торговые центры и стрит-ретейл.

С уходом из России производителей и представителей иностранных брендов, больше остальных пострадали торговые центры. Несколькими годами ранее инвестиции в них были ликвидными. Купил, сдал в аренду, которая пользовалась большим спросом, получаешь доходность, а затем и прибыль. После выхода на окупаемость – перепродал. Сценарий действовал слаженно. Однако, если после пандемии период восстановления занял менее года, то в сегодняшней ситуации понадобится во много раз больше времени.

Иная ситуация с коммерческой недвижимостью – офисами. Спрос на них сохранится и далее. Ожидается, что на место западных компаний, которые покинули московские офисы, могут прийти азиатские.

Ситуация не изменилась с недвижимостью street-retail. Инвесторы могут наблюдать стабильную обстановку на рынке. Если в середине марта 2022 в данном сегменте начался ажиотаж, как мы видим сейчас цены на коммерческую недвижимость в хороших ликвидных локациях практически не изменились с началом кризиса. Спрос постепенно пришел к норме. В целом вложиться в стрит-ретейл сегодня — разумное решение, так можно сохранить деньги и получать стабильный доход.

Продажа квартиры в России и приобретение недвижимости в Турции (как пример). Ликвидность объектов с большой площадью на рынке продолжает падать, а дисконт растет, но радует курсовая разница между долларом и рублем – она минимальна. В такой ситуации нужно спешить осуществлять задуманную операцию.

Для покупки квартиры в Турции с документами проблем не будет. Квартира в новом доме площадью от 30 до 65 кв. м в пешей доступности от моря в среднем стоит 34-38 тысяч долларов. Но это отдельная история, в которой нужно максимально точно все рассчитать.

Если вы долгосрочный инвестор в недвижимость, то колебания на рынке вас не должны беспокоить. После спадов рынок всегда восстанавливается, на это только требуется время. Не стоит принимать решения в панике, переждите. Большинство крупных инвесторов не торопятся реализовывать свою недвижимость, а это хороший показатель.

Основная масса аналитиков считают, что недвижимость – это отличный вариант для тех, кто ищет куда вложить деньги в наступающем году. Как только наметится положительная тенденция в политической сфере, то, как заявляют эксперты, цены на жилую и коммерческую недвижимость вернутся до кризисных показателей, а возможно будут даже новые рекорды.

Если приняли решение продавать недвижимость, то стоит напомнить – время работает против вас. Действуйте сегодня. Но продать без дисконта практически невозможно. Выставляя квартиру или другое помещение по рыночной цене, нужно понимать, что срок экспозиции займет несколько месяцев. С полной уверенностью можно сказать, что пришло время покупателя, которые смело торгуются.

Идя на сделку купли-продажи, имейте четкий план, что делать с освободившимися финансами, помните о риске обесценивания средств. Продав квартиру сегодня, можно ничего не купить завтра, т. к. варианты по хорошей цене быстро уходят из базы. Вспомните 1998 год, те, кто продал жилье в кризис, остались на улице, т. к. их сбережения в рублях в один миг превратились в копейки из-за резкого падения курса национальной валюты.

Открывать вклад в банке и держать деньги там дело рисковое и нет гарантии, что принесет прибыль. Если продавать квартиру, то только ради дальнейшего оборота денег, чтобы полученные с продажи финансы не лежали без дела. Как вариант — это удачный момент улучшить жилищные условия, увеличить площадь или приобрести земельный участок, а возможно даже загородный дом.

Конкуренция среди продавцов высокая, поэтому стоит соблюдать определенные рекомендации для выгодной продажи:

• Позаботьтесь заранее о документах: погасите задолженности, подготовьте справки и технические документы, сообщите об их готовности вашему риэлтору или напрямую продавцам во время осмотра недвижимости. Дайте понять, что вы готовы к сделке уже сегодня.

• Порядок в квартире и чистота во время осмотра. Даже если будущий владелец планирует провести ремонт, аккуратный внешний вид жилья благоприятно скажется на выборе.

• Фотографии в объявлении. Часть потенциальных покупателей отсеивается на этапе просмотра фотографий. Чтобы этого не допустить, не пожалейте денег и времени на фотоконтент.

• Заранее подготовьтесь и во время осмотра озвучьте все плюсы помещения будущему покупателю. Если уже сдавали в аренду, то будьте честны и с этой информацией.
  

• Корректно узнайте у покупателя какие объекты он уже смотрел до вас и по какой цене, чтобы предложить ему наиболее выигрышную стоимость относительно других.

В ближайшее время предпосылок для роста цен на недвижимость нет. Будет ли продолжаться спад? Скорее всего да. При сохранении текущей ситуации не стоит ждать повышения спроса. По мнению экспертов, падение продолжится и в 2023 году: снижение стоимости может достигнуть 30%, но, когда именно это произойдет, пока неизвестно.

Однозначного ответа продавать квартиру сегодня или оставить – нет, нужно исходить из личной стратегии и финансового состояния каждого владельца. Какова цель продажи квадратных метров сегодня, в чем острая необходимость? Если не можете дать точный ответ на этот вопрос сейчас, то возможно следует повременить с продажей и отложить эту сделку на пару лет.

Если решение выставить недвижимость на продажу принято, то здесь важно грамотно проанализировать на каких условиях и когда приобретена недвижимость, что за вид, просчитать какая будет прибыль или потери, определить скидку и обратиться к опытным риэлторам.