Гасить ипотеку досрочно или инвестировать? Разбираемся, как не оказаться без денег и без квартиры

Кто-то говорит, что ипотека – это жуткая переплата банку, и ее нужно закрывать всеми силами как можно скорее. А кто-то, наоборот – что это дешевый кредит, который лучше не гасить, а направить эти деньги на инвестиции (в STONKS). В этой статье мы попробуем понять, каким образом лучше подходить к гашению ипотеки, и что там может пойти не так.

Это моя квартира в Екатеринбурге, которую я купил в ипотеку в 2013 году. Она не имеет никакого отношения к статье – просто я решил проиллюстрировать текст ее фотками из ностальгических соображений =)

Иногда читатели присылают мне в личку всякие разные вопросы про финансы, а я пытаюсь дать на них короткий и разумный ответ. В этот раз получилось не очень коротко – поэтому я решил оформить ответ в небольшую заметку.

Павел спрашивает: «Имею ипотеку под 7,2%. Есть отдельно финансовая подушка на накопительном счете (пока под 7,5% дают). Имея ипотеку, стоит ли все доступные средства с доходов (з/п) вкладывать в нее, чтобы погасить как можно скорее? Либо, может, стоит гасить минимальным платежом, а свободные средства начинать инвестировать пассивно? Не очень понятен такой момент: с одной стороны на ипотеку ежедневно начисляется % , с другой – сумма кредита обесценивается из-за инфляции».

C чисто финансовой точки зрения, иметь долгосрочную ипотеку с зафиксированным невысоким процентом (а 7,2% по российским меркам не особо высоко) – это хорошо. Прямо сейчас можно, например, открыть банковский вклад на год под 8,0–8,5% (лучше в пределах страховой суммы АСВ 1,4 млн рублей, конечно). И гособлигации ОФЗ с погашением через 1–2 года дадут примерно такую же доходность. Вот этот один процентный пункт разницы между ипотечной ставкой и доступной ставкой доходности – это, можно сказать, «бесплатный бонус» от непогашения ипотеки.

Правда, с получаемого дохода вам придется еще и платить НДФЛ 13%, что несколько снижает возможность «арбитражной» игры на разнице в ставках. Но и это в ряде случаев не является проблемой. Во-первых, если это ваша первая купленная квартира в жизни – то вы имеете право на налоговый вычет в том числе по ипотечным процентам (в общей сумме набежавших процентов не более 3 млн рублей). Во-вторых, если инвестировать через ИИС, то можно еще и нивелировать налог с инвестиционного дохода.

UPD: Как справедливо напоминают в комментариях, при сравнении ставок надо еще не забывать про страховку, которую вас заставит сделать банк при взятии ипотеки (точнее, даже две: страхование жизни и самой квартиры). Совокупная стоимость этих страховок может составить 0,3–1,3% годовых. С другой стороны, вы страхуете-то свою квартиру и свою жизнь – так что, в каком-то смысле настоящую выгоду от этих страховок в любом случае получите вы как заемщик (за счет списания долга в случае наступления страхового случая).

С ностальгией вспоминаю отвязные караоке-вечеринке в моей Екб-хате с экраном во всю стену – всё-таки, съемное жилье в ряде случаев имеет недостатки (труднее всё сделать прямо под себя)

Но это всё рассуждения первого порядка – а они не столь важны, как более хитрые последствия второго порядка. Дело в том, что российская ипотека имеет одно важное качество – она дает вам асимметричную опциональность. У вас всегда есть возможность в случае чего погасить кредит досрочно или перекредитоваться под более низкую ставку. А вот у банка возможности отказать вам в досрочном погашении, либо принудительно «пересадить» вас на более высокий процент, отсутствует. И это очень ценно для вас!

Грубо говоря: процентные ставки в экономике могут идти либо вверх, либо вниз. Если через год рыночный уровень ставок в России будет, ну, например, 20% годовых – вы будете очень рады, что не гасили свою ипотеку (ведь можно будет на достаточно консервативных вложениях зарабатывать в разы больше зафиксированной у вас ставки). Если же вдруг случится удивительное, и ставки упадут до ~4% (было такое в 2020-м, если помните) – то вы сможете просто частично загасить имеющимися деньгами свою «дорогую» ипотеку, а то и вообще перекредитовать ее под более низкую ставку. Короче, оба варианта развития событий для вас являются, в общем-то, неплохими.

РБК: Текущий уровень ключевой ставки 7,5% для России по историческим меркам является не особо высоким

Но это всё финансы и математика. В реальной жизни важна еще и психология: многие люди от нависшего над ними кредита испытывают существенный дискомфорт. Если этот дискомфорт настолько силен, что вы буквально «кушать не можете» – то, может быть, имеет смысл наплевать на расчеты и просто гасить ипотеку ускоренными темпами.

«Маржин колл» по ипотеке: страшный сон любого заемщика

Выше я рассматривал вопрос «гасить ли досрочно ипотеку?» с точки зрения наиболее безрисковых альтернативных стратегий – когда ты вместо досрочного погашения кредита кладешь деньги на банковский депозит в пределах суммы страхования АСВ, или покупаешь короткие государственные облигации ОФЗ. Но кто-то предлагает пойти еще дальше – долгосрочно инвестировать средства во что-то более рискованное (и, соответственно, более доходное).

Давайте тут сделаем шаг немного в сторону и вспомним, что сама покупка квартиры в ипотеку – это уже, по сути, инвестирование с плечом. Вы приобретаете актив в виде недвижимости (Кийосаки, даже не начинай!) за счет займа в рублях – это не то чтобы концептуально сильно отличается от покупки с плечом каких-нибудь акций Газпрома через вашего брокера.

Хотя, нет: одно важное отличие есть. В случае с акциями, если их стоимость резко упадет и начнет приближаться к объему взятых в долг у брокера денег (то есть, плеча) – то брокер объявит вам «маржин колл». Это означает требование «либо довнеси свежих денег в погашение долга, чтобы мне было не так очково, – либо я принудительно продам твои акции, из полученных денег погашу твой долг, ну а ты уж там довольствуйся оставшимся кукишем». Margin call – весьма неприятная штука, короче.

Типичные будни трейдеров акциями с плечом

Так вот, хорошая новость: в ипотеке нет маржин коллов! Пока вы исправно платите ежемесячные взносы, даже если на рынке недвижимости случился коллапс, и ваша ипотечная квартира внезапно стала стоить почти как оставшаяся сумма непогашенного долга – то банк не имеет права сказать «так, что-то мне страшненько стало, ну-ка быстро гаси половину задолженности досрочно – а не то я конфискую жилплощадь!».

Получается, ипотечник защищен от всяких там поползновений банка в большинстве случаев, кроме одного – когда он по каким-то причинам перестает вносить ежемесячные платежи по ипотеке. И вот тут-то и кроется потенциальная засада с идеей «буду долгосрочно инвестировать вместо погашения ипотеки».

Представьте, что Павел (герой нашего вопроса) с ипотекой под 7,2% годовых решил вместо досрочного погашения кредита вложиться в надежные ОФЗ на 20 лет под 11,5% внутри ИИС (а что – и ставка повыше, и срок как раз с ипотекой совпадает!). А через год экономика РФ захворала, Павел потерял работу и доход, финансовая подушка быстро исчерпалась – так что он теперь не может платить по ипотеке. Ставка процента в экономике резко подросла, и долгосрочные облигации в моменте просели почти в два раза (они отрастут обратно, но небыстро) – их продажа для совершения ипотечных платежей будет означать фиксацию убытка. А если перестать платить – то банк принудительно продаст квартиру по текущим просевшим ценам (кризис же, ну), так что после гашения остатка долга денег для Павла не останется.

Вот и получится, что Павел просто заплатил первоначальный взнос по ипотеке и все предыдущие платежи «в никуда» – ничего не получив в итоге взамен. Можно сказать – почти что маржин колл вышел!

Мем смешной, ситуация страшная

Отдельно отмечу: я не хочу сказать, что долгосрочно инвестировать вместо погашения ипотеки ни в коем случае нельзя. Просто неплохо бы понимать риски такого решения. И, конечно, не забывать про важность надежной и пухлой финансовой подушки!

Резюме: делаем выводы

Я бы не стал досрочно гасить ипотеку, если:

  • Ставка по кредиту зафиксирована на долгий срок на низком уровне (ниже текущих ставок по банковским депозитам, или просто близко к историческим минимумам процентных ставок в стране).
  • Текущая инфляция существенно превышает ставку по кредиту, и ваши доходы в целом плюс-минус растут на уровне не сильно ниже инфляции.
  • У вас «льготная» околонулевая ставка (типа 0,1%) – то есть, вы фактически сразу переплатили застройщику/банку за объект существенно выше рыночной цены. Досрочное погашение в такой ситуации будет означать, что вы как бы «подарили» им эти деньги зря.
  • Вы накопили внушительную финансовую подушку и уверены, что сможете гасить из нее ипотечные платежи без всяких проблем при любом раскладе как минимум в течение года.

Досрочное гашение кредита, вероятно, вам подходит, если:

  • Ставка по кредиту зафиксирована на высоком уровне – по крайней мере, выше текущих ставок по депозитам. Вообще, если ставки снизились с того момента, как вы брали ипотеку – неплохо бы в любом случае обсудить с банком вопрос рефинансирования вашего кредита под более низкий процент.
  • У вас образовался дисбаланс между валютой кредита и валютой текущих доходов, из которых вы его гасите. См. истории валютных ипотечников, которые в начале 2010-х брали долларовые кредиты «потому что по ним низкая ставка и платеж ниже», а в 2014 году обнаружили, что после резкого обесценения рубля гасить их они уже не могут.
  • Вы не можете противостоять искушению тратить любые свободные деньги на счете – так что сбережения, не направленные на погашение ипотеки, скорее всего будут просто потрачены на что-то не сильно важное.
  • Сама мысль о нависшем над вами кредите причиняет вам сильные душевные страдания и беспокойство.
Я в итоге свою ипотеку загасил досрочно через несколько лет просто потому, что мне так было поспокойнее – и с чувством выполненного долга продолжил разрисовывать висящий на стене вайтборд

Фактор, который слабо влияет на решение о погашении ипотеки:

  • Сколько времени осталось до конца срока ипотеки. Часто встречающийся тезис «гасить ипотеку досрочно выгодно именно в самом начале срока, когда большая часть платежей приходится на проценты» – это миф. Выгодность здесь будет зависеть в первую очередь от доходности, которую вам может принести альтернативное вложение капитала, а не от срока.

Если материал оказался для вас полезным – буду благодарен за подписку на мой ТГ-канал RationalAnswer про разумные подходы к личным финансам и инвестициям.

0
273 комментария
Написать комментарий...
Макс Данилов

Ипотека, досрочно закрытая в первые два три года, уже твой профит. Зачем держать огромный долг с капающими процентами вот никак не пойму

Ответить
Развернуть ветку
Pixel Lens

Ты упускаешь из уравнения фактор времени. У тебя есть сумма, которую необязательно отдавать прямо сейчас. Ты можешь потратить эти деньги на что-то еще. Но, конечно же, если чувство долга не даёт жить спокойно - разумеется надо беречь психику и закрывать тревогу.

Ответить
Развернуть ветку
Макс Данилов

По итогу сумма всех выплат получается х2 от того что брал.....получается что гасить выгодно как можно быстрее

Ответить
Развернуть ветку
Pixel Lens

Ещё раз, речь в первую очередь не про деньги и выгоду, а про ВРЕМЯ. ты в упор игнорируешь этот фактор) без негатива, просто факт

Ответить
Развернуть ветку
Макс Данилов

Тут да . прям глаз дергается , как в график платежа глянешь ) . и в ПСК

Ответить
Развернуть ветку
270 комментариев
Раскрывать всегда