Гасить ипотеку досрочно или инвестировать? Разбираемся, как не оказаться без денег и без квартиры
Кто-то говорит, что ипотека – это жуткая переплата банку, и ее нужно закрывать всеми силами как можно скорее. А кто-то, наоборот – что это дешевый кредит, который лучше не гасить, а направить эти деньги на инвестиции (в STONKS). В этой статье мы попробуем понять, каким образом лучше подходить к гашению ипотеки, и что там может пойти не так.
Иногда читатели присылают мне в личку всякие разные вопросы про финансы, а я пытаюсь дать на них короткий и разумный ответ. В этот раз получилось не очень коротко – поэтому я решил оформить ответ в небольшую заметку.
Павел спрашивает: «Имею ипотеку под 7,2%. Есть отдельно финансовая подушка на накопительном счете (пока под 7,5% дают). Имея ипотеку, стоит ли все доступные средства с доходов (з/п) вкладывать в нее, чтобы погасить как можно скорее? Либо, может, стоит гасить минимальным платежом, а свободные средства начинать инвестировать пассивно? Не очень понятен такой момент: с одной стороны на ипотеку ежедневно начисляется % , с другой – сумма кредита обесценивается из-за инфляции».
C чисто финансовой точки зрения, иметь долгосрочную ипотеку с зафиксированным невысоким процентом (а 7,2% по российским меркам не особо высоко) – это хорошо. Прямо сейчас можно, например, открыть банковский вклад на год под 8,0–8,5% (лучше в пределах страховой суммы АСВ 1,4 млн рублей, конечно). И гособлигации ОФЗ с погашением через 1–2 года дадут примерно такую же доходность. Вот этот один процентный пункт разницы между ипотечной ставкой и доступной ставкой доходности – это, можно сказать, «бесплатный бонус» от непогашения ипотеки.
Правда, с получаемого дохода вам придется еще и платить НДФЛ 13%, что несколько снижает возможность «арбитражной» игры на разнице в ставках. Но и это в ряде случаев не является проблемой. Во-первых, если это ваша первая купленная квартира в жизни – то вы имеете право на налоговый вычет в том числе по ипотечным процентам (в общей сумме набежавших процентов не более 3 млн рублей). Во-вторых, если инвестировать через ИИС, то можно еще и нивелировать налог с инвестиционного дохода.
UPD: Как справедливо напоминают в комментариях, при сравнении ставок надо еще не забывать про страховку, которую вас заставит сделать банк при взятии ипотеки (точнее, даже две: страхование жизни и самой квартиры). Совокупная стоимость этих страховок может составить 0,3–1,3% годовых. С другой стороны, вы страхуете-то свою квартиру и свою жизнь – так что, в каком-то смысле настоящую выгоду от этих страховок в любом случае получите вы как заемщик (за счет списания долга в случае наступления страхового случая).
Но это всё рассуждения первого порядка – а они не столь важны, как более хитрые последствия второго порядка. Дело в том, что российская ипотека имеет одно важное качество – она дает вам асимметричную опциональность. У вас всегда есть возможность в случае чего погасить кредит досрочно или перекредитоваться под более низкую ставку. А вот у банка возможности отказать вам в досрочном погашении, либо принудительно «пересадить» вас на более высокий процент, отсутствует. И это очень ценно для вас!
Грубо говоря: процентные ставки в экономике могут идти либо вверх, либо вниз. Если через год рыночный уровень ставок в России будет, ну, например, 20% годовых – вы будете очень рады, что не гасили свою ипотеку (ведь можно будет на достаточно консервативных вложениях зарабатывать в разы больше зафиксированной у вас ставки). Если же вдруг случится удивительное, и ставки упадут до ~4% (было такое в 2020-м, если помните) – то вы сможете просто частично загасить имеющимися деньгами свою «дорогую» ипотеку, а то и вообще перекредитовать ее под более низкую ставку. Короче, оба варианта развития событий для вас являются, в общем-то, неплохими.
Но это всё финансы и математика. В реальной жизни важна еще и психология: многие люди от нависшего над ними кредита испытывают существенный дискомфорт. Если этот дискомфорт настолько силен, что вы буквально «кушать не можете» – то, может быть, имеет смысл наплевать на расчеты и просто гасить ипотеку ускоренными темпами.
«Маржин колл» по ипотеке: страшный сон любого заемщика
Выше я рассматривал вопрос «гасить ли досрочно ипотеку?» с точки зрения наиболее безрисковых альтернативных стратегий – когда ты вместо досрочного погашения кредита кладешь деньги на банковский депозит в пределах суммы страхования АСВ, или покупаешь короткие государственные облигации ОФЗ. Но кто-то предлагает пойти еще дальше – долгосрочно инвестировать средства во что-то более рискованное (и, соответственно, более доходное).
Давайте тут сделаем шаг немного в сторону и вспомним, что сама покупка квартиры в ипотеку – это уже, по сути, инвестирование с плечом. Вы приобретаете актив в виде недвижимости (Кийосаки, даже не начинай!) за счет займа в рублях – это не то чтобы концептуально сильно отличается от покупки с плечом каких-нибудь акций Газпрома через вашего брокера.
Хотя, нет: одно важное отличие есть. В случае с акциями, если их стоимость резко упадет и начнет приближаться к объему взятых в долг у брокера денег (то есть, плеча) – то брокер объявит вам «маржин колл». Это означает требование «либо довнеси свежих денег в погашение долга, чтобы мне было не так очково, – либо я принудительно продам твои акции, из полученных денег погашу твой долг, ну а ты уж там довольствуйся оставшимся кукишем». Margin call – весьма неприятная штука, короче.
Так вот, хорошая новость: в ипотеке нет маржин коллов! Пока вы исправно платите ежемесячные взносы, даже если на рынке недвижимости случился коллапс, и ваша ипотечная квартира внезапно стала стоить почти как оставшаяся сумма непогашенного долга – то банк не имеет права сказать «так, что-то мне страшненько стало, ну-ка быстро гаси половину задолженности досрочно – а не то я конфискую жилплощадь!».
Получается, ипотечник защищен от всяких там поползновений банка в большинстве случаев, кроме одного – когда он по каким-то причинам перестает вносить ежемесячные платежи по ипотеке. И вот тут-то и кроется потенциальная засада с идеей «буду долгосрочно инвестировать вместо погашения ипотеки».
Представьте, что Павел (герой нашего вопроса) с ипотекой под 7,2% годовых решил вместо досрочного погашения кредита вложиться в надежные ОФЗ на 20 лет под 11,5% внутри ИИС (а что – и ставка повыше, и срок как раз с ипотекой совпадает!). А через год экономика РФ захворала, Павел потерял работу и доход, финансовая подушка быстро исчерпалась – так что он теперь не может платить по ипотеке. Ставка процента в экономике резко подросла, и долгосрочные облигации в моменте просели почти в два раза (они отрастут обратно, но небыстро) – их продажа для совершения ипотечных платежей будет означать фиксацию убытка. А если перестать платить – то банк принудительно продаст квартиру по текущим просевшим ценам (кризис же, ну), так что после гашения остатка долга денег для Павла не останется.
Вот и получится, что Павел просто заплатил первоначальный взнос по ипотеке и все предыдущие платежи «в никуда» – ничего не получив в итоге взамен. Можно сказать – почти что маржин колл вышел!
Отдельно отмечу: я не хочу сказать, что долгосрочно инвестировать вместо погашения ипотеки ни в коем случае нельзя. Просто неплохо бы понимать риски такого решения. И, конечно, не забывать про важность надежной и пухлой финансовой подушки!
Резюме: делаем выводы
Я бы не стал досрочно гасить ипотеку, если:
- Ставка по кредиту зафиксирована на долгий срок на низком уровне (ниже текущих ставок по банковским депозитам, или просто близко к историческим минимумам процентных ставок в стране).
- Текущая инфляция существенно превышает ставку по кредиту, и ваши доходы в целом плюс-минус растут на уровне не сильно ниже инфляции.
- У вас «льготная» околонулевая ставка (типа 0,1%) – то есть, вы фактически сразу переплатили застройщику/банку за объект существенно выше рыночной цены. Досрочное погашение в такой ситуации будет означать, что вы как бы «подарили» им эти деньги зря.
- Вы накопили внушительную финансовую подушку и уверены, что сможете гасить из нее ипотечные платежи без всяких проблем при любом раскладе как минимум в течение года.
Досрочное гашение кредита, вероятно, вам подходит, если:
- Ставка по кредиту зафиксирована на высоком уровне – по крайней мере, выше текущих ставок по депозитам. Вообще, если ставки снизились с того момента, как вы брали ипотеку – неплохо бы в любом случае обсудить с банком вопрос рефинансирования вашего кредита под более низкий процент.
- У вас образовался дисбаланс между валютой кредита и валютой текущих доходов, из которых вы его гасите. См. истории валютных ипотечников, которые в начале 2010-х брали долларовые кредиты «потому что по ним низкая ставка и платеж ниже», а в 2014 году обнаружили, что после резкого обесценения рубля гасить их они уже не могут.
- Вы не можете противостоять искушению тратить любые свободные деньги на счете – так что сбережения, не направленные на погашение ипотеки, скорее всего будут просто потрачены на что-то не сильно важное.
- Сама мысль о нависшем над вами кредите причиняет вам сильные душевные страдания и беспокойство.
Фактор, который слабо влияет на решение о погашении ипотеки:
- Сколько времени осталось до конца срока ипотеки. Часто встречающийся тезис «гасить ипотеку досрочно выгодно именно в самом начале срока, когда большая часть платежей приходится на проценты» – это миф. Выгодность здесь будет зависеть в первую очередь от доходности, которую вам может принести альтернативное вложение капитала, а не от срока.
Если материал оказался для вас полезным – буду благодарен за подписку на мой ТГ-канал RationalAnswer про разумные подходы к личным финансам и инвестициям.
Да всё гораздо проще: если взял ипотеку - тут же её закрывай в первый месяц. Чем закрывать? Ну наликом, которого у любого уважаемого инвестора хоть жопой ешь.
Не благодарите.
всё просто
Комментарий недоступен
Всё ещё проще - покупаем недвижку за нал с дисконтом, а ипотеку не берём - зачем платить проценты банку? Не благодарите.
Слегка придурковатый
Вспомнился инвестиционный совет Фридмана в программе Тинькова: если у вас мало денег на инвестиции, покупайте недвижимость.
отличное решение
зачем тогда ипотека, если деньги есть)
Да что же ты порешь. Что ты же ты, еб твою мать, несешь. Ты с какого перепуга, в каком бреду ты нашел, что у ипотечного заемщика, вообще у человека, идущего в кредит на квартиру - есть деньги, чтобы купить чего-то там НА ОСТАТОК ДОЛГА ЗА КВАРТИРУ? Откуда ты прилетел, путешественник? Типа беру помещение за 20 млн., плачу первоначальный 2,5 млн., а на ОСТАЛЬНУЮ КОТЛЕТУ 17,5 млн. (вот же она) возьму блять облигаций. Так что ли?
Заемщики разные бывают, вот перед тобой два стула: первый взять хату за 24м налом, второй 12 налом и 12 в льготную ипотеку по 5% на 20 лет. Если есть мысли куда деть освободившиеся 12 лямов чтобы приносило больше 5% в год - ты в плюсе.
Вам провели обзор. Довольно таки интересный. Рассмотрели риски, немножко финансово просветлили. А вас с этого бомбит? Потому что сейчас денег нет? Так не в ту сторону агрессию выпускаете.
Наболело
иногда так выгодно сделать.
Некоторые, например, берут вторую квартиру в ипотеку и платят спокойно, инвестируя таким образом свободные средства и да у них ещё и вклад в банке может быть. И в регионах квартиры от 3 млн
Александр, обычно в ипотечный платёж не вкладывают весь доход домохозяйства и что-то таки остаётся сверху. Вот и вопрос с тем, что делать с этими деньгами.
А вообще бОльшая часть ипотечных кредитов гасится досрочно (в среднем лет за 5, если мне не изменяет память).
так да
а у вас что, не так?
Тоже не понимаю эту моду как можно быстрее закрывать ипотеку.
Если процент по долгу низкий и появились свободные деньги, вкладывай их в активы: покупай коммерческую недвижимость, вкладывай в бизнесы.
После того, как начал получать доход от инвестиций - уменьшай сумму долга досрочными платежами, уменьшая сумму платежа а не срок (так уменьшаются риски), жди увеличения стоимости своих активов, а затем заново кредитуйся и вкладывай по новой, увеличивая свой капитал
А потом 24.02.2022
У большинства ипотечников есть возможность вложиться только в картоху, макарошки и курицу
Коммерческой недвиге (гораздо) хуже, чем жилой (хотя и она ее скоро догонит). Эксперты с виси.
и лучше не в России
О какой сумме "свободный денег" речь и что значит "появились"?
Павел спрашивает Павла:
- Какова твоя процентная ставка? Может, ты акционер?
сразу вспомнилось
Скажу свою стратегию ипотеки.
Я взял ипотеку на 25 лет под 8%, в месяц платеж 25к
Помимо 25к я откладываю дополнительные 5к, чтобы в конце года погасить, сокращаю не годы, а размер платежа, таким образом через год платиж снизится примерно на 1к, я смогу откладывая те же 30к накопить за год для досрочного погашения уже больше и соответственно ещё через год платеж станет ещё меньше и так эта спираль и будет раскручиваться каждый год, при тех же 30к. Таким образом долговая нагрузка уменьшается и в случае чего в тяжелые месяцы не придётся себя ограничивать.
Многие говорят, что таким образом переплаты больше, мол выгоднее уменьшать срок, с одной стороны да, но деньги не безграничны, и они нужны мне сейчас пока я и моя жена относительно молоды и здоровы, лучше мы сейчас каждый год будем ездить в отпуск, чем поднатужиться и к через 10 лет к 40 годам погасить ипотеку.
А инвестировать надо в любом случае, инвестирую в акции 10% дохода каждый месяц, жаль я это поздно понял, ну хоть будет на что в старости жить или сыну всё передам.
Ну и да, моя бабушка да и некоторые друзья/знакомые просто в ужасе от суммы переплаты, мол это ж как 1 дом за двойную цену, могу посоветовать только вообще не смотреть на итоговую сумму переплаты в договоре, это число не означает ничего, мы покупали дом в 2020 во время ковида по доковидным ценам ( ну так получилось, родился ребенок, объявили что за первого дают маткапитал и тут я четко решил, что без ипотеки на всю жизнь мы неполноценная семья:))), в однушке с ребенком станет тесно, а тут спасибо Владим Владимыч, спустя пару часов после того как я стал отцом объявил, что дает мне 500к), спустя год аналогичные дома рядом уже выросли в цене в 2 раза, а сейчас я могу продать свой дом, погасить ипотеку и ещё на новую гранту останется, я конечно ничего не знал о том, что цены вырастут, будут кризисы и тд, но опыт 30летней жизни в России подсказывал мне что спустя 25 лет мой платеж по ипотеке приравняется к похожу в магазин за продуктами. Я плачу ипотеку 3 год, но уверен, что произойдёт ещё много как плохого так и хорошего в плане жилья, ипотек, инфляции и тд, поэтому относится к ипотеку нужно как к способу решить жилищный вопрос, а не к подсчётам выгоды.
Тут есть один нюанс - это может иметь смысл, если Вы понимаете, что платить будете по графику. Если же со временем может потребоваться сменить жилье (как то прибавка в семье, необходимость переезда из-за лучшей инфраструктуры/экологии/поближе к родитеям в другой локации), то чаще всего нужно продать имеющееся жилье, а значит погасить ипотечный займ досрочно. При этом если Вы платили ипотеку методом аннуитета (а это, как правило, вариант по умолчанию) то переплата вознаграждения по займу будет выше, чем если при первом ипотечном займе сразу распланировать смену жилья через N лет.
Люблю таких финансовых гениев) Ну как по все зависит от срока ипотеки. Если она на 5 лет, то в целом не имеет смысла гасить ее досрочно. Или если под процент в районе 1 или ниже.
Ну а если пойти ближе к реальности, то вот что мы имеем. Москва, средняя стоимость однушки ну где то 11 млн. Может больше, в заивисимости от района. Но это не суть. И текущая ставка кторая +- 10%
11 млн и допустим у вас есть первоначальный взнос, ну допустим 1,5 млн. Тогда, если вы берете квартиру на 11 млн с первоначальным взносом 1,5 под 10% после нехитрой математики и просчета сложного процента получается, что банку вы должны не 9,5 млн, а уже 16,5 млн. При этом ваша плата ежемесячная составит 100 тыс в течение 15 лет. Много, но не нереально.
При этом, допустим у нас зарплата достаточная и мы можем позволить себе 200 тыс в фиксированые расходы, то если мы их будем вкладывать в ипотеку под те же условия, то получится, что наша переплата составит 1 млн. Что уже значительно выгоднее. И мы их выплатим через 5 лет.
+ не надо забывать про допы, в виде страхования, которое на практике является лишь способом по больше кэша стянуть с тебя в моменте и получаем, что в течение 15 лет мы переплатим даже свыше 16,5 млн.
А теперь внимание вопрос: какой инструмент в рамках 15 лет в России сможет обеспечить стабильную доходность больше чем X2 к имеющейся сумме? Возможно облигации, но у мы изначально можем вкладывать только 100 тыс в месяц, и поэтому сложный процент тут не применить. К тому же в нашей стране нет уверенности в том, что в на протяжении 15 лет можно будет стабильно иметь возможность вкладывать +100к.
Поэтому в текущих условиях, как ставках, так и цен на квартиры, лучше по возможности гасить ипотеку как можно раньше.
Нет, как раз-таки, от срока это решение мало зависит. Если по кредиту ставка 7%, а по надежному депозиту одновременно дают 15% - то такую ипотеку невыгодно гасить досрочно, хоть при оставшихся 30 годах, хоть при пяти. И наоборот чаще всего.
В текущих условиях лучше оставить деньги себе. Не думаю, что в ближайшие три года ставка ЦБ останется 7,5%. Будет и инфляция, и ставка далеко за 10%.
Ну а если пойти ближе к реальности, то вот что мы имеем. Москва, средняя стоимость однушки ну где то 11 млн. Может больше, в заивисимости от района. Но это не суть. И текущая ставка кторая +- 10%
если пойти ближе к реальности то буквально 5 лет назад однушка в москве стоила 6-7 млн под те же 10% годовых. сами посчитаете, сколько вы выиграли или проиграли бы, взяв 5 лет назад за 6 то что сейчас стоит 11? а с кредитным плечом?
или ещё 5 лет подождёте ?
Есть возможность быстро закрыть ипотеку - закрывай. Это, можно сказать, будет зафиксированная прибыль ))
Не надо инвестировать.
Дык смысл любого кредита в том, что можно повременить с выплатой. Если есть шанс быстро закрыть выплату - не проще ли это время потратить на накопление нужной суммы, и купить товар за налик и без переплаты?
Можно не гасить ипотеку, если вложить деньги на первоначальный взнос другой ипотеки. И так продолжить пока все банки вам откажут. Как откажут начинаете брать кредиты, чтобы закрывать ипотеки, если ликвидность собственных средств и доходов от имуществ не позволяет. Как появляются лишние деньги направить на погашение кредита, а затем остальные на ипотеки. Еще брать кредитов, если собственные доходы и доходы от имуществ не погашает долги по ипотеке. И так в течении адских 3-4 лет станете королем имуществ, будете иметь железные нервы и десятки друзей в банках. Вас больше не остановить, Цезарь..
Поправка. Налоговый вычет предоставляется однократно, но не на первую в жизни квартиру, а просто на любую квартиру. Хоть десятую.
А вообще спасибо за статью, Павел. Угара и мемов, правда, можно побольше.)
Ну да, я просто предполагал, что если читатель уже покупал квартиру - то он как честный человек налоговый вычет сразу же заюзал)
Я первую квартиру купил в ипотеку, так как был бедный преподаватель и денег не было. 2006 год был. Погасил я ее в 2012 году, квартира выросла в цене на тот момент в два раза, моя зарплата в 10 раз. Вторую квартиру взял в ипотеку в 2019 году, чтобы спокойно закончить ремонт в ней, переехать и текущую продать. Продал я квартиру по новой цене (+20% у нас в городе к 2019 году), а ипотека у меня была под 11%. Поэтому еще и в плюсе ;)
О правда?
То есть можно подождать, пока будешь покупать достаточно дорогую квартиру?
Такой своего рода купон отложенного дохода.
И чтобы его получить нужно обязательно быть плательщиком НДФЛ, ипшники например в пролëте
Люблю такие статьи - "Нет денег на квартиру и ты берешь ипотеку? Узнай куда проинвестировать деньги, которых у тебя нет!"
Ситуация, когда человек взял квартиру в ипотеку, и при этом у него образуются излишки сбережений с зарплаты сверх обязательного платежа по ипотеке - на самом деле, очень типичная.
Это логично: ведь брать ипотеку так, чтобы обязательный платеж съедал под ноль полностью все доступные деньги с зарплаты - это очень безответственно с финансовой точки зрения.
Про налоговый вычет нужно добавить: можно получить возврат от ФНС и за сумму покупки квартиры по договору (лимит 13%*2 млн.), и потом еще за проценты по ипотеке возвращать. Итого до 650 тыс. можно вернуть. Причём, при покупке в браке можно каждый супруг имеет право на возврат 13%*2 млн.
Это из расчёта участия двоих. И в процентном отношении. Т.е. зависит от суммы вложений, так что нагляднее писать процент.
С 2 миллионов при покупке только при первой покупке квартиры. Это одноразовый вычет. Можно только, если раньше им не пользовались.
Я считаю сначало надо купить свое жилье, а дальше можно мутить все эти схемы.
Я считаю сначало надо узнать как пишется "сначало", а дальше можно мутить все эти комментарии.
Автор так и сделал
Еще при ипотеке не надо забывать про страховку, их целых 2 - жизни и самой квартиры.
Комментарий недоступен
Все же в этой ветке знают, что сторонняя страховка сильно дешевле, чем банковская и тот же сбер ее спокойно принимает?
Как сделал я, это было лет 10 назад: положил на вклад 6 месячных платежей в банк где ипотека. На чёрный день. А далее гасить по максимуму ипотеку т.к. я считаю что это лучший вариант. Объясняю. Даже если ипотека под 1% а вклад под 10 ты ни чего не выигрываешь т.к. у тебя 10% годовых (проценты платят тебе в конце срока), а банку ты с первого месяца оплачиваешь проценты по сложному проценту . Вот и ты уже в минусе.
В таком случае нужно посчитать Внутреннюю Норму Доходности и Эффективную Процентную Ставку
В Excel есть отличная функция для этого, называется XIRR
Хотя давайте я вам посчитаю.
Допустим у вас есть 1 миллион рублей, и вы думаете: Либо купить квартиру за 1 миллион наличными, либо взять 1 миллион в ипотеку под 8%, а свои деньги вложить под 10% вклад.
Итак, ипотеку вы взяли вчера, на 10 лет, под 8% годовых. И вчера же вы положили на вклад 854406 рублей под 10% (так как вам нужно отложить на платежи, которые начинаются со следующего месяца)
Ваш ежемесячный платёж 12132,76
По вкладу даю вам фору, между снятием и новым вкладом 1 месяц, ну мало ли там банк не работает, приложение глючит, выходной или просто лень идти.
Ваш баланс при этом не должен никогда снижаться ниже платежа по ипотеке, у вас в любой момент времени есть деньги на 1 платёж.
Итак: Ипотека 8% Вклад 10%
Ваша Эффективная Процентная Ставка по кредиту составила 8,287%
Ваша Внутренняя Норма Доходности Вклада составила 11,468%
За 10 лет вы заработали 109196 рублей
Расчёты ниже:
Чтобы сложный процент заставил 1% годовых обогнать 10% годовых без капитализации - это нужно прямо ОЧЕНЬ долго ждать. =) Но вообще, в статье речь идет про короткие инструменты - капитализацию в любом случае можно организовать самому регулярно.
Комментарий недоступен
Самый лучший выход, это просто не брать ипотеку)
Если живете в городе с высокими ценами на жилье, то Ваш выход самый лучший . Но в региональных городках, где квартиры стоят дешевле в разы, это весьма выгодно. В одном из таких мой знакомый (с женой и 2 детьми) приобрел 3 квартиры по ипотеке и рассчитался за них. Сейчас приобрел четвертую. Сейчас я даже жалею, что не последовал его примеру.
В пенсии где жить будешь? :)
кстати, интересный вопрос. возможно, даже если у человека есть деньги на покупку квартиры, лучше взять ипотеку. может Павел дополнит статью: А стоит ли вообще брать ипотеку, если у вас есть деньги на покупку квартиры/дома?
Зачем вообще брать ипотеку и покупать жилую недвижимость в кредит? Я вот помню в 2006 под давлением жены и родственников влез в кабалу по эффективной ставке 15,4%. Плюс потом еще ремонт сколько здоровья и нервов сожрал. Чуть с женой не развелся и в итоге в конце 2011 все выплатил, а в 2014 переехал в Москву (поскольку не хотелось из-за санкций терять уровень жизни, а на заграницу еще не заработал). Прожили 8 лет и хорошо что хватило ума ничего не покупать, поскольку проснулись 24 февраля 2022, попили чай и стали собираться в аэропорт. Сейчас год прожили в Турции и хорошо, что здесь ничего не купили - за год поняли, что нам такая жизнь не подходит. Сейчас вот переезжаем в Сербию. Вероятно к пенсии что-нибудь там купим вроде квартиры в Белграде и домика у моря в Черногории.
В США по статистике средняя семья переезжает порядка шести раз. Меняется работа, меняются жизненные обстоятельства - встал и поехал. Оседлый образ жизни - это для пенсионеров.
Хорошо рассуждать, когда есть финансовая подушка, а, если молодая семья и живёт от зарплаты до зарплаты, тогда, что посоветуете?
Копить подушку. К сожалению, чудесных ответов не бывает - подушка в любом случае нужна, особенно молодой семье.
Вот вы только грустные моменты в жизни замечаете, а если человек миллионер, ему что советы не нужны? :)
Я бы посоветовал не брать ипотеку. В Европе к слову банк отказал бы в таком случае 100%.
Лёгких путей нет. Мой личный совет - искать другую работу. Или брать вторую работу.
Вот все инвестируют, инвестируют. А на что? На квартиру? Так вот она - ваша квартира, закрывайте ипотеку побыстрее и все. Другой вопрос, если есть вторая цель - например, взяли ипотеку и хочется еще купить машину - тогда да, лучше отложить закрытие ипотеки на подольше. А если цели нет - в чем смысл инвестировать?
У самурая нет цели, а только путь 😅
Но если без рофлов, то разве вас не впечатляют кругосветные путешествия, частные самолёты? Дорогие машины? Виллы на берегу океана?
Неужели вся сфера ваших жизненных интересов крутится вокруг небольшой бетонной коробки на окраине города?
Я лично на пассивный доход.
Чтобы в случае потери работы и прочих неприятностей не оказаться на улице
на вторую квартиру. потом на третью
это как покер - затягивает
Я бы все упростил, если ты знаешь как из денег делать деньги с доходностью сильно выше процента по ипотеке, то сам поймешь гасить ипотеку или пустить деньги работать. А если не знаешь, то держи подушку на 6 месяцев и гаси досрочно.
Сначала создай подушку, потом попробуй удержать, а потом уж держи :)
Вообще если ставка по ипотеке к примеру 7,5% то можно ведь и правда купить офзшки с доходностью к примеру 10% на такую же сумму что и остаток по ипотеке и только с купонной доходности можно гасить ипотечные платежи.
Комментарий недоступен
Только вот у 99,9% берущих ипотеку нет под подушкой такой суммы
Ипотека это опцион, в случае ухудшения экономической ситуации, вы выигрываете потому что кредит сгорает быстрее, в случае улучшения — вы можете сделать рефинасирование опять лет 30 зафиксировав низкую ставку.
И в случае инвестирования кредитное плечо позволяет в разы увеличить доходность.
Я так считаю
Ипотека, досрочно закрытая в первые два три года, уже твой профит. Зачем держать огромный долг с капающими процентами вот никак не пойму
Как написано в статье - например, чтобы инвестировать эти деньги в другое место, где капают проценты еще больше. =)
Ты упускаешь из уравнения фактор времени. У тебя есть сумма, которую необязательно отдавать прямо сейчас. Ты можешь потратить эти деньги на что-то еще. Но, конечно же, если чувство долга не даёт жить спокойно - разумеется надо беречь психику и закрывать тревогу.
Инвестируйте , братья!
Какой конкретно вид инвестирования вы имеете в виду? Инвестирование может быть связано с различными видами активов, такими как акции, облигации, недвижимость, криптовалюты и другие. Каждый вид инвестирования имеет свои преимущества и риски, поэтому важно хорошо исследовать и понимать, в что вы инвестируете.
В любом случае, перед инвестированием важно сделать свою домашнюю работу и изучить все доступные опции. Не стоит рисковать больше, чем вы можете позволить себе потерять, и никогда не следует инвестировать только на основе эмоций или рекомендаций от непроверенных источников.
Если вы не уверены, какой вид инвестирования подходит вам лучше всего, рекомендую обратиться к профессионалам в этой области, таким как финансовые консультанты или инвестиционные менеджеры. Они могут помочь вам принять информированное решение и сделать инвестирование более успешным.
ГОЙДА!
Хорошо вам, ипотека есть... В Беларуси только кредит под 18% на 20/40 лет. Ежемесячный платеж неподъемный даже для бездетных хорошо зарабатывающих супругов.
Можно взять деньги из России под 7.5% и отдать их в Беларуси под 18%)
Извините, я правильно понимаю что мы тут рассуждаем про инвестиции свободных денег в текущих экономических реалиях?
То есть, если есть свободные рубли, то ты из можно отнести в банк и быть уверенным что АСВ не подведет или купить акции или облигации?
Павел, видимо вы подходите к инвестициям через формальный расчет в Excel, вообще не принимая в расчет рисков того, что ставки доходности могут в один момент полностью измениться.
В России.
Мне нравится читать Павла и Маркова, но нынешняя ситуация удручает. (8%-ный ипотечник)
тут как в рулетке можно выиграть а можно и проиграть. Инвестиции в жилье на пике глупая идея. Впереди все туманно а переизбыток жилья уже есть и еще не все проекты начатые в жирные 20 года сданы
Рассрочка лучше и спокойнее. Но все это не имеет никакого смысла, потому что тебе могут предложить работу заграницей, ты уедешь или уедешь, потому что начинается война, СВО, и всё, твоя квартира и так чемодан без ручки, а если ещё с ипотекой...то вообще туши свет.
У меня другой подход. Вот есть платеж по ипотеке, который мне комфортно платить. При таком платеже еще остается нормальное кол-во свободных денег. Но если я решу закрывать досрочно, то какое-то кол-во лет свободных денег не будет, а потом их будет всего лишь на 1 ипотечный платеж в месяц больше. А учитывая, когда это будет, это будут копейки. И при этом несколько лет обламываться и ограничивать себя. А с момента взятия ипотеки зп уже выросла на 2.5 платежа. Что думаете?
У меня похожая ситуация. Плачу вперед, но без фанатизма, по 2 платежа в месяц с сокращением срока. Остальное в накопления и приятное потребление. Правда, после 24.02 потребление урезал по максимуму - нихера не хочется покупать.
Познавательно, для подумать)
1-2-летние ОФЗ не дадут доходность 8-8,5%. У них эффективная доходность 7-8,5%, но для частного инвестора это такая достаточно сферическая доходность в вакууме. Чтобы сравнивать ОФЗ и вклады, надо считать текущую доходность, очищенную от НДФЛ и комиссий брокера. Так вот у 1-2-леток она будет ну максимум 6%, что сравнимо с доходностью накопительных счетов в банках. Чтобы с ОФЗ до кармана дошло 8-8,5%, надо покупать десятилетки с большим купоном типа 26241. И то это скорее аномальная доходность, потому что Минфин их в январе-феврале знатно пролил своими неумными аукционами (кстати, отличный момент, чтобы в них зайти).
Пришла к такому же выводу спустя полгода мучительных размышлений) а ведь могла просто почитать статью)
А если ипотека льготная 5-6% есть смысл ее досрочно гасить? Может ли получиться так что выгоднее держать деньги например в облигациях ОФЗ на ИИС?
Собственно, этому вопросу посвящена статья. =)
В текущих условиях, когда инфляция выше 10%, а вклады в банках даже сейчас 8-9%, в этом нет никакого смысла.
А чё, реально так можно?! просто взять ипотеку и вместо того, чтобы за неё платить, тупо инвестировать бабки?! Если да, то я прям сейчас пойду брать ипотеку и буду жить в почти своей хате и еще денег подниму (если повезет)
Платить по графику всё равно придется - в вопросе речь про то, стоит ли еще дополнительно сверху досрочно погашать.
Посмотрим на ситуации за последние два-четыре года - что со ставками, что с ценами на недвижимость. В более-менее стабильное время лучше брать ипотеку, пока цены на нее не выросли в Х раз, а процентная ставка не скакнула. Сделать себе комфортный платеж, а остаток денег со своего дохода вкидывать в биржу, причем частенько спекулировать там, опять же, из-за ситуаций за последние два-четыре года. Бай н холд больше не работает :(
В какую биржу? За последний год рынок на 40% рухнул
Ипотека с стране, которая ведет войну и находится под жесточайшими санкциями, а еще ИИС с ОФЗ... Такое в общем. Я осенью просто взял кредит в альфе в рублях, вывел за границу и вложил под существенно большую ставку в лирах. В результате заработал на ослаблении рубля, проценты и частично тело кредита гасятся за счет разницы ставок. Плюс меньше денег гонять из РФ - т.е. меньше транзакционные издержки.
Шкаф неудобно двигать
Стоимость недвижимости может упасть ниже размера долга, и в этом случае банк может потребовать досрочно погасить долг. Именно поэтому банки требуют первоначальный взнос (чем он больше, тем менее вероятна такая ситуация). Точнее, Банк России требует с них выдавать ипотеку с первоначальным взносом не ниже определённого минимума.
Вот тебе бабушка, и марджин колл.
В России банки не имеют права требовать досрочного гашения долга из-за снижения стоимости недвижимости (если заемщик продолжает гасить долг по графику).
Знакомый инвестор купил квартиру за 8 млн. руб. наличными (при рыночной оценке в 11,5 млн.). Квартиру продавали с обременением (человек не платил ипотеку + у него еще куча долгов). Инвестор продал за 10 млн. (срочная продажа и не полная сумма в договоре). Риски были очень высокие: закрывали ипотеку в 3 млн. в банке наличными под расписку продавца за неделю до сделки. Вся операция у инвестора от покупки до продажи заняла 1,5 месяца.
Доходность: 2 млн. / 8 млн. = чуть менее 25% (минус расходы по двум сделкам, на риэлтора (250 тыс. за подгон клиента) и т.п.).
ипотека в 2023 году 👻
Есть ли смысл в целом брать ипотеку под высокий процент как вложение с досрочным погашением?
Гораздо интереснее было бы почитать кейс по покупке квартиры в кредит в Ебурге.
По факту может оказаться: на первый взнос дали родители, рынок вторичный и ремонт делать не пришлось, ежемесячный платеж гасили на лапопам с женой, ипотеку закрыл с продажи квартиры любимой бабушки.
Хотя даже если «всё сам, всё сам» сейчас у вас какая недвижимость в кредит куплена?
А какая вам разница, кто конкретно заработал на мою квартиру; и как это влияет на поднятый в статье вопрос? =)
/offtop Как же стрёмно выглядят многоуровневые потолки и точечный свет... сколько ж там пылищи... как это всё выжигает глаза...
Предыдущий владелец, у которого я купил, кстати профессионально этим делом как раз занимался - пилил такие потолки за деньги)
Точечный свет точечному рознь. У меня GU/GX5.3 - не такие они уж и точечные. Пыль собирают ковры и всё ворсовое столько, что охренеете. Жил в квартире без этого всего... пыли не было на горизонтальных поверхностях, только кошачья шерсть на полу.
Ахахахаха, "вложения в ипотеку", ахахахаха, 7%, ахахаха, инвестиции, ахахахаха, актив в виде недвижимости. Мамкины инвесторы!