Как я инвестировал деньги в гаражи под 57% годовых

Возможно, тема пассивного дохода слегка замылена, однако в этой статье мой чистый опыт. Я искренне убежден, что опыт важнее знания, поэтому расскажу о нем ниже.

Гаражи и машиноместа - это история, когда я лично своими деньгами тестировал на себе инструмент пассивного дохода. Моя Цель – создать пассивный доход в 500.000 руб. наименьшими деньгами с наибольшим процентом.

Итак, вводные данные - я живу в Москве, все объекты смотрю здесь. локальный рынок отличается. Вплоть до района. И по ценам и по трафику - если вы живете в другом регионе - не факт, что моя история прокатит. Но все же поделюсь своими результатами.

1ый объект, который я купил в октябре 2018 года - гараж из поликарбоната 27 м2 больше обычного в 1,5 раза. Район Марфино.

Арендная плата 6000р/мес, 1500р эксплуатационные расходы. 4500р чистого дохода в мес. Покупка за 150.000р. Пассивный доход 36% годовых.

Где искал - на АВИТО. Сколько объектов посмотрел - прозвонил около 10. Почему выбрал именно этот - риэлтор, хороший знакомый, который дорожит своей репутацией, продавал этот объект, поэтому я купил его.

2ой объект я солил полгода. Торговался за каждую копейку. Он стоил 110.000р. Я вцепился в него, потому что оно было прям рядом с домом. Меня смущала председатель, которая во всю орала, что мол я ничего не буду должна, если снесут - вы потеряете деньги. Открытым прямым текстом, она была какая-то психованная. В ходе почти полугодовых переговоров удалось сторговать до 82.000р. Отправил на сделку отца, сделка прошла норм.

Где искал - на АВИТО. Сколько объектов посмотрел - что-то около 30. Этот даже не смотрел. Там больше переговоры. Я его сразу купил. Этот купил сам, перед этим нашел арендатора. Где искал арендатора -

Я купил гараж, забрал ключи, передал деньги, сразу же сдал его за 4500р/мес на полгода - обязательное мое условие для сдачи - долгосрочный арендатор. 3900р/мес чистыми, пассивный доход 57% годовых. Арендатор заплатил за полгода, так что я 23400р отбил сразу же по факту сдачи, то есть мне гараж обошелся в 58600р мною потраченных денег. Без арендатора смысла покупать нет. Это риск встрять в объект, который нах никому не нужен.

Моя задача на первом этапе была только найти арендатора - на что я тратил около 1 часа в мес. Так что можно сказать, что это тоже было в полуавтоматическом режиме.

Гаражи - это чистый пассивный доход. Сейчас на опыте уже почти год я могу об этом заявить. Посмотрим дальше. Если будут какие-то изменения, я дополню в комментариях к статье.

Можно ли это масштабировать при сохранении пассивности инструмента - мне кажется, если это будут мелкие объекты, то вряд ли. Будут начинать вылезать текущие проблемы с арендатором и т.д., что потребует вовлечения, либо Если это будут более крупные гаражи 100-500 м2, то возможно.

На моем youtube-канале есть подробное видео про этот инструмент.

Надеюсь было полезно.

0
44 комментария
Написать комментарий...
Andrey Chuguev

С ростом площадей будет расти и налог, а он сейчас немалый. А будет еще больше. Так что рано пить шампанское и цифры откорректируются после того, как придут "письма счастья"

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Мале
Автор

Если речь о налоге на прибыль, то это самозанятость - 4%

Ответить
Развернуть ветку
Andrey Chuguev

Налог имущественный. Один гараж - копеечный налог, а дальше по нарастающей

Ответить
Развернуть ветку
Илья Снеговской

А парковочные места подпадают? Просто подумываю тут.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Мале
Автор

Есть знакомый, который взял место за 20к, будет тоже сдавать за 2500р. Короче доход космос получается. Так что мысль классная.

Ответить
Развернуть ветку
Andrey Chuguev

Объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Кодекса признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество:
1) жилой дом;
2) квартира, комната;
3) гараж, машино-место;
4) единый недвижимый комплекс;
5) объект незавершенного строительства;
6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Мале
Автор

При условии, что он находится в собственности, или земля находится в собственности. В данном случае, ни земля, ни гаражное место не находится в собственности.

Ответить
Развернуть ветку
Andrey Chuguev

В смысле? Это как "не находится в собственности"?

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Мале
Автор

Это значит, что в собственности находится только железные конструкции. А за них налога нет.

Ответить
Развернуть ветку
Andrey Chuguev

А земля под ним чья? Кто арендатор? Кооператив гаражный? Сходите к юристу или в налоговую запрос напишите, а то потом будут статьи типа "меня налоговая плющит по беспределу".

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Мале
Автор

земля города.

Ответить
Развернуть ветку
Andrey Chuguev

Продолжайте в том же духе! За сим откланиваюсь

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Мале
Автор

ok, успехов!

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Мале
Автор

кооператив арендует землю

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Мале
Автор

Не знаете, где посмотреть? имею ввиду стоимость налога на гараж, чтобы посчитать математику.

Ответить
Развернуть ветку
Andrey Chuguev

По кадастру надо смотреть стоимость, плюс учитывать региональность, ибо в каждой избушке - свои игрушки. Для Москвы начинайте отсюда, а лучше сделать запрос из личного кабинета своей налоговой

Ответить
Развернуть ветку
Mazer Mazer

О каком налоге идёт речь? Разве он не копеечный?

Ответить
Развернуть ветку
Игорь Игорь

Нихера из статьи не понял о каких годовых речь. Автор путает проценты и срок окупаемости?

Ответить
Развернуть ветку
Andrey Chuguev

У него пока период эйфории. Потом все сложится и попустит немного

Ответить
Развернуть ветку
Игорь Игорь

Наверное

Ответить
Развернуть ветку
Andrey Chuguev

Смотрите его темы. все сразу ясно станет.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Мале
Автор

В статье написал о годовых - чистом доходе с гаража. Срок окупаемости в годах, а доход в % - как я могу его перепутать?)

Ответить
Развернуть ветку
Игорь Игорь

Чистый доход - это не годовые, ты же понимаешь?

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Мале
Автор

поясни тогда. Я чистый доход ставлю процент годовых от вложенного капитала. вложил 100000, зарабатываю 10000, мой доход 10% годовых. Из такого формата вел расчет, поправь, если не согласен.

Ответить
Развернуть ветку
Victor Denisov

Ты вложил 150к и начал сдавать. Сдаешь по 5к. Итого, чтобы отбить стоимость, тебе надо 30 мес. Это был возврат. С этого момента пойдет прибыть. Допустим, ты просдавал его еще полгода, итого 36 месяцев. Заработал при этом 30к.

Итого, 30к за 3 года со 150к - это 20% за три года, чувак... по 6,5 годовых, как вклад в сбере.

Это я еще расходы не посчитал, с ними хуже вклада будет.

Ответить
Развернуть ветку
Victor Denisov

И при этом из банка в любой момент забрал деньги, а с гаражами риски и гемор при продаже.

Так себе инвестиция!

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Мале
Автор

Ну это уже пусть каждый для себя решает сам. Если Вам инвестиция в банк - кайф, то никакого вопроса. я для себя такой инструмент попробовал.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Рощин-Яновский

Да, только вы забываете, что за 30 месяцев он возвращает себе свои вложения, и гараж его остаётся. Итого: 150 тысяч(стоимость гаража) + 180 (36 месяцев) = 330 тысяч

Ответить
Развернуть ветку
Victor Denisov

А, ну да, точно. Чот не учел =)
Если гараж ликвидный и не попасть по риск сноса - тогда даже круче квартиры получается. Но все таки в % годовых не так считать надо.

Ответить
Развернуть ветку
Евгений Старцев

Гаражи приобретаете со свидетельством о регистрации?
Есть ли электричество, подвал и тд?

Многие гаражи ведь стоят незаконно, сумма за которую приобретаете очень низкая. Сомневаюсь что с документами там все в порядке и гараж юридически на вас закрепится.В случае проблем вы просто потеряете и инвестиции и гараж да и проблем можете получить, поправьте меня если я не прав

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Мале
Автор

нет, эти без свидетельства, нет электричества и подвала. Есть ли риск потерять - конечно есть. Просто деньги, которые я потеряю в случае фейла, я готов потерять.

Ответить
Развернуть ветку
Сергей Щетинин

Неплохо было бы сказать и про срок окупаемости - около трех лет. Т.е. вопрос: за какое время вы реально купите 100 гаражей и их окупите.

Ответить
Развернуть ветку
Andrey Chuguev

Сергей, там с увеличением площадей (которые будут на авторе суммироваться) будет неслабо расти налоговая нагрузка и проценты "счастья" будут скукоживаться на глазах. И да, гаражи очень редко сильно растут в цене, а шанс попасть под снос велик и в Москве, и в регионах. В общем так себе затея

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Мале
Автор

Поясните о каком конкретно налоге идет речь?

Ответить
Развернуть ветку
Andrey Chuguev

Выше ответил. Имущественный налог

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Мале
Автор

Нужно считать. ВОзможность дохода - сильно локальная штука, можно вообще ничего не заработать.

Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий Шепелев

Эту идею уже прокурили на ютубе пару лет назад...

Ответить
Развернуть ветку
Алиса Ленгова

Это не вы случайно рыбу и колбасу коптите в гаражах и хостелы там делаете?
https://zen.yandex.ru/media/orexovec/zarabotal-v-garaje-5c5d3535660e3700af2fd50e

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Мале
Автор

ого)) Круто. Нет. Но идея интересная)))

Ответить
Развернуть ветку
Вася Пражкин

"Моя Цель – создать пассивный доход в 500.000 руб."
Так-так, я так понимаю, до цели еще весьма далеко? Или будет продолжение, где "Я купил 18-й гараж"?

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Мале
Автор

До цели действительно далековато. Поэтому я думаю либо большую площадь брать по гаражу, либо переходить в другие инструменты))

Ответить
Развернуть ветку
Денис Денисов

Если схема рабочая, ее обычно не рассказывают...

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Мале
Автор

Если человек не рассказывает, значит он жлоб и это его позиция. Я попробовал, у меня получилось, я поделился опытом.

Ответить
Развернуть ветку
bzzztomas77

"бизнесмен" потом удивится, что оказывается налоги нужно платить. будет тирана проклинать за штрафы.

Ответить
Развернуть ветку
41 комментарий
Раскрывать всегда