Какая ниша принесет вам доход даже в кризис?

Всё больше современных людей задумываются о своём деле. Но все они сталкиваются с одной и той же проблемой: “Что же выбрать?”

Современный рынок отличается таким многообразием предложений, которое нашим родителям и не снилось.

Чем больше выбор- тем сложнее выбрать. Парадокс, но правда. А если прибавить ко всему этому риск нарваться на распиаренную, но не рабочую стратегию, то проблема усугубляется в разы.

Начинающий предприниматель рискует потерять время, деньги, а самое главное- разочароваться в предпринимательстве в принципе.

Кроме того сейчас, когда по стране уверенно шагает кризис, многие ранее доходные направления становятся неактуальными. Люди вынуждены экономить на многих вещах, что очень сильно сказывается на малом и среднем бизнесах.

Но есть одна ниша, с актуальностью которой даже в кризис не поспорит никто.

Это - недвижимость.

Все знают, что чаще всего недвижимость используют для получения пассивного дохода.

Жилую недвижимость сдают в длительную аренду.

Коммерческую -под магазины, офисы или склады.

Один раз найдя качественного арендатора, Собственник получает ежемесячный стабильный доход долгие годы.

Почему же так мало людей выбирают эту доходную и проверенную нишу?

Потому, что есть одно заблуждение, которое мы сегодня с вами и разберем.

На вопрос: “Что нужно для того, чтобы начать получать ежемесячный пассивный доход с недвижимости?”

Многие отвечают: “Нужна своя недвижимость. А чтобы была своя недвижимость, нужны миллионные вложения или богатое наследство.”

Например, чтобы купить всего лишь 1-комнатную квартиру в г. Санкт- Петербург, вам понадобится от 3 000 000 до 6 000 000 рублей.

А если вы посмотрите цены на коммерческую недвижимость, то это будут еще бОльшие суммы.

Тут чаще всего человек и говорит:

“До работы с недвижимостью я ещё не дорос. Выберу что- нибудь попроще.” Или “Недвижимость- это не то, с чего нужно начинать” и т. д.

Эти стереотипы и отправляют начинающего предпринимателя заниматься рискованными, непроверенными или не актуальными темами, где он получает всё, что угодно, кроме доходов и жизни своей мечты.

А что если бы наш начинающий предприниматель узнал, что есть стратегия получения пассивного дохода на недвижимости без ее приобретения в собственность? Без больших вложений и сложных замудренных схем.

Конечно же, ему в голову сразу бы закралась мысль, что тут что- то не чисто или даже незаконно. В голове всплыли бы страшные слова из 90-х: “чёрный риэлтор”, “серая схема”, “вне закона” и т. д.

Но нет. Схема эта легальна, законна, проверена временем и кризисом.

Речь пойдёт о Субаренде.

Субаренда- это законная схема, при которой вы берёте у Собственника в Управление его недвижимость (коммерческую или жилую, без разницы) и получаете с нее доход, организуя коммерческую деятельность.

Например, если кто- то из ваших друзей захочет открыть пекарню или кофейню, ему потребуется подходящее коммерческое помещение.

И в 90% случаев договор на аренду этого помещения будет заключаться не с Собственником, а с Управляющей компанией, которая выступает от лица Собственника.

Если вдруг с Москвы приедут ваши друзья и захотят остановиться в апартаментах в центре Петербурга (даже при бронировании жилья на букинге) в 99% случаев они будут иметь дело с Субарендой, а не с Собственником.

Почему они сами не занимаются её сдачей напрямую? Или не ведут коммерческую деятельность с участием своей недвижимости, чтобы получать бОльший доход?

В первую очередь Собственник хочет получать стабильный и пассивный доход долгие годы без дополнительных хлопот.

Ну например, сдает он напрямую свою коммерческую недвижимость магазину спортивного питания. А те вдруг обанкротились и съехали. Что делать? Правильно, снова искать арендаторов, ездить на показы через весь город. Да и где гарантии, что новые арендаторы снова не съедут через 3 месяца. Иногда прежде, чем найдутся новые арендаторы, пройдёт 2 или 3 месяца. На простоях собственник теряет свои деньги и время.

Или сдал он квартиру семье. И вдруг муж теряет работу. Семья съезжает и история с рекламой, агентами, выездами на показы и простоем повторяется.

Плюс к этому всему прибавляются ремонты, ежемесячная оплата квитанций с очередями в петроэлектросбыте, выслушивание жалоб от соседей о шумных проживающих и прочие хлопоты.

А если учесть тот факт, что у многих собственников не один, а несколько объектов недвижимости, то умножайте все эти хлопоты на количество объектов.

Ну а если собственник решит сам вести коммерческую деятельность с участием своей недвижимости, ко всем ранее перечисленным заботам прибавьте огромный риск потери денег от банкротства при не правильном ведении дел.

Договор о субаренде заключается один раз на долгие годы- 3-5 лет и более.

Собственник просто получает ежемесячный стабильный пассивный доход и занимается своими делами. А все хлопоты по содержанию помещения в надлежащем состоянии, чистоте, простоях, поисках подходящих жильцов, оплате коммунальных услуг и доходности предприятия берет на себя Управляющая компания.

Таким образом Собственник защищён от простоев и головной боли, связанной с получением дохода.

В этом смысле Субаренда для любого Собственника - это спасение, покой и стабильность на долгие годы.

-Ну…,- скажет наш начинающий предприниматель. Так в кризис и недвижимость падает в цене. Офисы и квартиры простаивают месяцами, цены на аренду падают, клиенты постоянно съезжают из- за нехватки средств.

Сейчас будем разбирать поведенческий фактор арендаторов в кризис.

Для начала разделим субаренду на коммерческую и жилую.

Что происходит в кризис с коммерческой недвижимостью?

Предприятия сокращают все возможные расходы: съезжают с офисов, увольняют сотрудников в пользу удаленного персонала или просто закрываются.

Следовательно, коммерческая недвижимость в кризис в первую очередь подвержена риску. Это правда.

А что происходит с жилой недвижимостью?

Люкс сегмент и крупные объекты многим теперь не по карману. И тоже простаивают месяцами. Цена всё падает, а клиентов всё не находится.

А что максимально становится востребованным в любой кризис, когда люди всеми силами стараются экономить буквально на всём?

Правильно, эконом товары и эконом жильё. В кризис эконом сегмент процветает, а люкс стоит.

Вот мы с вами и подошли к самому интересному.

3-4 комнатные квартиры в кризис стоят и падают в цене. А эконом жилье, например комнаты, пользуется повышенным спросом.

Если вы возьмёте в Субаренду 3-4 комнатную квартиру по цене, например, 35 000 руб. в месяц (средняя цена в г. Санкт- Петербург) и сдадите её по отдельным комнатам, например по 15 000 руб. за каждую, то вы получите стабильный пассивный доход в +10 000 руб. в месяц.

Почему доход при такой схеме пассивный и стабильный?

Жильцы заезжают надолго. Платят каждый месяц.

Часть денег идет на оплату аренды Собственнику. А оставшаяся часть и есть ваш пассивный доход.

10 000 руб. - не большая сумма, если мыслить одной такой квартирой. Но если вы сделаете сетку таких квартир...

Один раз заселив жильцов, вы можете отправляться на поиски новой такой квартиры. Заселённая квартира требует от вас минимум времени и усилий, но приносит доход каждый месяц.

5 таких квартир будут приносить вам уверенных +50 000 руб. стабильного пассивного дохода каждый месяц.

В обычное время хорошие комнаты и так пользуются спросом, а в кризис спрос на комнаты только увеличивается.

Так молодая пара, которая ещё вчера могла позволить себе снимать отдельную квартиру, в связи с кризисом вынуждена экономить на жилье и переезжает в комнату. Но проживая до этого в отдельной квартире, они не хотят заезжать в клоповник или окунаться во времена СССР. Они хотят жить как раньше в комфортных условиях, но платить меньше.

Обычно клиенты проживающие в комнатах- это:

• молодые люди от 20 до 35 лет, которые учатся или работают и пока не могут себе позволить съем отдельной квартиры;
• молодые пары, которые только начинают самостоятельную жизнь;
• высокооплачиваемые специалисты, которые проводят большую часть жизни на работе и не видят смысла переплачивать за отдельное жильё
• молодые люди, которые ждут, пока достроится их квартира.

То есть в большинстве своём это приличные люди, которые хотят жить максимально комфортно за минимальные деньги.

А теперь внимание.

Если вы откроете самые популярные сайты по сдачи жилья в аренду, то увидите, что рынок в большинстве своём предлагает просто ужасные условия для проживания этих молодых людей. Комнаты со старым ремонтом из далеких 90, с запахами, друзьями- насекомыми, соседом алкоголиком или Собственником- сумасбродом.

Поэтому, когда на этом рынке появляется комната с евро- ремонтом, приличными соседями, прекрасной локацией и без Собственника в квартире- люди готовы платить за такой вариант даже чуть выше рынка.

В таких хороших условия люди живут долго и платят за проживание каждый месяц, обеспечивая вас стабильным пассивным доходом.

Они по настоящему благодарны и даже рекомендую вас своим друзьям и знакомым.

Также на рынке аренды жилой недвижимости очень много различных схем мошенничества, несуществующих объявлений и ужасного обслуживания. Агенты недвижимости зачастую берут 100% комиссию за найденный вариант, но ведут себя по хамски. Их деятельность никто не контролирует и не регламентирует. А на жалобу в полицию о мошенничестве вам ответят, что виноваты сами раз отдали деньги не проверив все досконально.

Так что предоставляя рынку достойные варианты, сервис и качественное обслуживание без уплаты дополнительных комиссий, вы создаете новый рынок эконом жилья и в целом улучшаете рынок аренды жилой недвижимости.

Примеры реальных комнат на авито:

Примеры реальных евро комнат, которые вы можете предложить рынку:

Ну а что должно двигать предпринимателем, чтобы он отдал предпочтение Субаренде, а не копил на свою недвижимость или не открывал пекарню?

Конечно, цифры и минимальные риски. Предприниматели разговаривают на языке цифр.

Для сравнения рассмотрим самую популярную стратегию с недвижимостью- покупка для дальнейшей долгосрочной сдачи в аренду и схему с Субарендой жилой недвижимости для сдачи по комнатам.

• Покупка своей недвижимости для последующей сдачи в аренду.

Для начала вам нужно будет найти большой капитал. Даже при работе с ипотекой, вам понадобится первый взнос. А прибыль от сдачи ипотечной квартиры вряд ли перекроет платеж по ипотеке.

Если вы будете сдавать свою недвижимость - это, конечно, будет приносить вам доход. Если вы будете сдавать ее на длительный срок- это будет даже пассивный доход.

НО из- за больших вложений на старте, окупаемость такой затеи составит 10-ки лет! И это только окупаемость. А где же прибыль? Если еще учесть инфляцию, то прибыль будет очень не скоро.

Ну и еще один момент - минимальный спрос на однокомнатные квартиры (их то все и покупают для сдачи, т. к. они меньше всего стоят). Рынок 1-комнатных квартир мягко говоря перенасыщен. Столько их люди накупили для сдачи.

Раз столько предложений на рынке- цена падает, клиент становится более избирательным и требовательным. А может и вовсе нет такого количества платежеспособных клиентов.

В итоге вы получите всего до 6% годовых, десятки лет возврата инвестиций и никакого дохода с учетом инфляции.

2. Субаренда 3-4-комнатных квартир для долгосрочной сдачи по комнатам.

Первое и самое главное- вам не нужны такие большие вложения.

Следовательно, прибыль вы получите намного быстрее и больше. ( Cколько в вашем городе стоит купить квартиру? А сколько стоит снять квартиру в аренду?)

В итоге вы получаете:

• высокодоходное направление 300-600% годовых против привычных 6% при работе с недвижимостью.
• дело, которое вы можете открыть с минимальные вложения против миллионных капиталов для покупки своей квартиры (сколько стоит в вашем городе купить квартиру? А сколько снять в аренду?)
• быстрый возврат инвестиций. Как только вы сдаете все комнаты (на это уходит примерно 3- 10 дней), большая часть денег сразу же вам возвращается. А окупаемость фактических затрат составляет примерно 2-3 месяца.
• на 94-97% пассивный доход, как и при покупке своей квартиры.
• простое масштабирование и рост доходов (схема с взятием в Управление квартиры и ее заселением вы можете повторять сколько угодно раз)
• Простую и понятную стратегию, проверенную многими людьми в разных городах России и актуальную даже в кризис.
• А главное- доход пассивный, как и при покупке своей квартиры.

Но как же вам создать бизнес на Субаренде?

На самом деле всё очень просто, если руководствоваться пошаговым планом:

• Правильно поставьте цель. Какой доход за какое время вы хотите создать для себя.

Для качественной постановки цели учитывайте ресурсы, которыми вы располагаете, а также внешние факторы, которые могут повлиять на достижение результата: время, деньги, ваш темперамент, рынок).

• Обязательно изучите рынок. Проанализируйте какие предложения в вашем городе будут наиболее востребованы и в итоге будут доходными.
• Обратите внимание на сезонность в вашем городе. Для получения такой информации вы можете обратиться к нескольким агентам недвижимости. Если вы угостите их чашечкой кофе, они с удовольствием поделятся с вами ценной информацией.

• Протестируйте и выберите прибыльные районы для ваших Доходных комнат.

• Найдите подходящий объект. Для этого можете воспользоваться популярными сайтами по сдаче жилья или привлечь агентов недвижимости.

• Отрепетируйте переговоры с Собственником. Постарайтесь донести до него все выгоды от работы с вами.
• Рассчитайте предварительную доходность объекта.
• Проведите переговоры с 10-15 Собственниками.
• Подпишите Договор на аренду объекта с тем Собственником, который готов с вами сотрудничать и чья квартира подходит под ваши цели.
• Подготовьте объект к заселению. Позаботьтесь о том, чтобы жильцам было комфортно и они предпочли ваш вариант всем остальным.
• Заселите объект правильными жильцами. Это должны быть приличные, воспитанные люди с постоянным местом работы.
• Грамотно Управляйте Доходным объектом. В срок оплачивайте аренду и коммунальные услуги, при небольших поломках сразу вызывайте мастеров.
• Получаете пассивный доход и масштабируйтесь со своей скоростью.

Надеюсь, вам было интересно посмотреть на работу с недвижимостью под новым углом и узнать о возможности начать свое дело в проверенной временем ниши, которая будет приносить вам доход даже в кризис.