Покупка зарубежной курортной недвижимости для получения дохода с аренды: типичные ошибки

Если полистать, к примеру, Facebook, то найдётся множество групп под названием «Инвестиции в недвижимость» или «Инвестиции в зарубежную недвижимость». Объекты, предлагаемые на этих страницах, как правило, имеют весьма размытую инвестиционную привлекательность.

По крайней мере, крайне редко доказательно описывается именно инвестиционная выгода от покупки рекламируемых объектов.

Будем все-таки исходить из классического определения этого термина из Википедии: «Инвестиции — это размещение капитала с целью получения прибыли».

Когда речь идет о недвижимости, получение прибыли может происходить двумя основными способами. Либо за счет перепродажи недвижимости с выгодой, либо за счет дохода с аренды.

Когда речь идет о перепродаже, то один из стандартных способов заработать, по крайней мере при покупке недвижимости в курортных странах, это покупка квартиры на нулевом этапе и продать ее после сдачи дома в эксплуатацию. Тут есть несколько подводных камней, о которых я расскажу.

Покупатель квартиры в строящемся проекте рассчитывает на доход, исходя либо из обещаний риэлтора, либо/и из плана повышения стоимости квартир застройщиком. Достаточно типичная ситуация, например, для Турции: застройщик за год строительства объекта повышает цену на 20-30%. Покупатель, таким образом, рассчитывает получить эту доходность через год, перепродав квартиру. Проходит год, дом построен. Застройщик действительно поднял цены на 20-30%. Но когда владелец квартиры начинает продавать ее по новой цене, то выясняется следующее: застройщик не продал все квартиры и теперь продавец конкурирует с застройщиком, продавая аналогичные квартиры по той же цене, что и застройщик. Также выясняется, что еще половина квартир в этом доме куплено инвесторами в расчете на 20-30% дохода с перепродажи. Нашему инвестору приходится конкурировать и с теми и с другими. Товар одинаков, поэтому единственный способ вырваться вперед - снижать цену. Причем заметно, так как новый покупатель при иных равных предпочтет покупать у застройщика, а не у перепродавца. Также, как правило, продавец забывает, что в цену застройщика уже включена комиссия риэлтора, которая может составлять 10% и более. Таким образом продавцу нужно в эту цену втиснуть еще и комиссию, причем не меньше, чем дает застройщик. Иначе какой интерес риэлтору заниматься вашей квартирой? В результате, ожидаемая прибыль либо снижается до минимума, либо продавец и вовсе уходит в минус.
Я уже не говорю о том, что за это время, скорее всего, рядом с вашим домом выросли или строятся иные проекты, так что придется очень постараться, чтобы продать именно вашу квартиру.

Ежели говорить об аренде, то тут наиболее часто встречающаяся ошибка - это попытка совместить пользование квартирой и сдачу ее в аренду. Несомненно, эта схема возможна, но доход с аренды такой квартиры стоит воспринимать как бонус, а не как инвестицию. К тому же, владелец такой квартиры обычно хочет ею пользоваться в самый горячий сезон, когда спрос на аренду наиболее высокий. Стоит также помнить, что в курортных городах многих стран краткосрочная аренда либо запрещена (Таиланд, например) либо лицензируется (Турция, Испания). Нарушение правил может привести к крупным штрафам и даже к тюремному сроку (Таиланд).

Еще одна ошибка владельца квартиры, который хочет получать доход с аренды, это расчет на то, что местное агентство, продавшее вам квартиру, будет активно заниматься ее сдачей. В обычном агентстве риэлтор занимается в первую очередь продажей (заработок больше), а уж потом - арендой. Если в агентстве нет отдельного департамента по аренде, то скорее всего ваша квартира будет сдаваться от случая к случаю и ожидаемой прибыли не принесет.

Поэтому имеет смысл перед тем, как инвестировать в недвижимость за рубежом, особенно в курортных городах с ярко выраженной сезонностью, выбрать агентство, которое действительно в состоянии сдавать вашу квартиру (на сайте агентства должен быть большой выбор квартир, они должны быть в главных поисковых системах, таких как airbnb и booking, с положительными отзывами и высокой оценкой) либо, если вы хотите купить квартиру для перепродажи, заранее продумать, как вы будете ее перепродавать, по какой цене и стоит ли вообще инвестировать. Еще лучше, когда у застройщика есть управляющая компания, которая берет на себя гарантии дохода с аренды.

У нас в Финляндии есть такое понятие, как "ostokrapula". Дословно это означает "похмелье после покупки" или "сожаление о покупке".

Стоит заранее рассчитать все риски и уж потом вкладывать деньги. Не полагаясь ни в коем случае на эмоции.

Чтобы у вас потом не было "ostokrapula" :)
Эрик Розенфельд

0
45 комментариев
Написать комментарий...
Sergei Timofeyev
Когда речь идет о недвижимости, получение прибыли может происходить двумя основными способами. Либо за счет перепродажи недвижимости с выгодой, либо за счет дохода с аренды.

Человек, инвестирующий в недвижимость не ограничен "либо", а волен поступать так, как это подразумевает рынок в данный момент, если продать невозможно, то привлекает пассивный доход, а если же стагнация - почему бы и не продать?

В остальном, спасибо за воду. Никакой конкретики по вашему рынку.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Эрик Розенфельд Инвест-эксперт
Автор

Да, это правда (про скепсис). Я больше отговариваю, чем уговариваю. У меня есть для этого достаточно опыта и знаний. Ссылки уже опубликовал (см. ниже). На сайт конгресса в Питере осенью и на сайт homesoverseas.ru где будет скоро наша статья. Нет, там не будет пиариться какой-то проект (если вы на это намекаете). Нет, конгресс и homesoverseas мне ничего не платят за размещение ссылок. Реферальный ссылки пропихивать - это вообще смешно и мелко.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Sergei Timofeyev

Долго ждать даже не пришлось. :)

Ответить
Развернуть ветку
Эрик Розенфельд Инвест-эксперт
Автор

Здравствуйте, Сергей. Целью этой статьи не было представить конкретные варианты по инвестициям в недвижимость. Это я делаю для своих клиентов. Я хотел рассказать о рисках и иллюзиях, которые часто (по моему опыту работы с покупателями) приводят к ошибкам. То есть цель была предупредить, а не агитировать.

Ответить
Развернуть ветку
Sergei Timofeyev

Вы меня не совсем поняли. Когда вы говорите об инвестиции в недвижимость, то должны приводить исторические примеры, то есть рассказать о том, что рынок недвижимости растёт, сделки закрываются по указанным ценам и так далее, с ссылками на аналитические материалы, в подкрепление ваших слов. А пока вы говорите только о том, что вам может быть повезёт, а может быть и испытаете похмелье.

Помогал развиваться компании на этом рынке в другой стране на волне хайпа, когда в стране было много денег. Так вот, особо удачных инвестиций в Болгарию я не увидел. Либо продажа с дисконтом, либо оставили себе, так как позволяли финансы. Содержание недвижимости там также недёшево.

Ответить
Развернуть ветку
Эрик Розенфельд Инвест-эксперт
Автор

Я Вас понял. Повторюсь, что целью этой статьи не было рассказывать как растет рынок, как закрываются сделки и тому подобное. Тем более предоставлять аналитические материалы. Я писал об ошибках, которые приводят к тому что люди, введенные в заблуждение, теряют деньги. Ошибки очень простые и потому часто встречающиеся. По крайней мере я в своей работе постоянно сталкиваюсь с людьми, ошибочно инвестировавшие свои средства. Поэтому и написал. Хотя может и зря. Кто не хочет слушать - не услышит.

Ответить
Развернуть ветку
Влад Лисицин

Знаю одно агентство в Турции, они виллу россиянина сдают. Ну как сдают - в основном семьёй на выходные сами приезжают (сотрудники агентства).

Ответить
Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку
Vadim Ivashchenko

я только что купил квартиру в Турции, Алании. С ремонтом и техникой, 68 кв м, в ЖК, где есть все - хамам, сауна, кинотеатр (приходишь со своей флэшкой и смотришь на большом экране), бассейны зимний и летний, спортзал, детская площадка и т.д., 400 м от моря. По моим подсчетам, доходность от сдачи в аренду приблизительно такая же, как и в Москве, учитывая сезонность 7 мес. На рубли цена 5,5 млн, плюс обставить - 6 млн. Но как это будет на самом деле - отпишу позже)

Ответить
Развернуть ветку
Nathan Zachary
Ответить
Развернуть ветку
Алексей Гайнулин

Можете посоветовать - немного поподробнее - где искали, как выбирали, какой сайт/в смотрели, кому в итоге доверирились в таком деле?

Ответить
Развернуть ветку
Vadim Ivashchenko

я посмотрел в этот обзор https://www.youtube.com/watch?v=5at4cAdzNv0&t=2s
просто приехал к ним и купил. Предоставили бесплатное жилье, уже 2 недели живу и не выгоняют пока).
Рассрочку дали на год, сам указываешь как готов платить.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Гайнулин

Спасибо

Ответить
Развернуть ветку
LabO

О, посмотрел обзор и Купил. Вот они замеры! ))

Ответить
Развернуть ветку
Рустам Фатов

как там с интернетом?

Ответить
Развернуть ветку
LabO

В Махмутларе что в Турции миллион квартир сдаётся, сам снимал 115м2. Хамам, бассейны, капеджи. 15-20тр в не сезон, 30-35 в сезон. Вот и считайте. Турция это июнь - сентябрь, в остальное время - сдашь не сдашь. Так что сомнительно это все

Ответить
Развернуть ветку
Эрик Розенфельд Инвест-эксперт
Автор

Что касается Аланьи и конкретно Махмутлара, то там огромное количество т.н. турецких домов, где нет такой инфраструктуры, как в проектах, построенных для иностранцев (Азура Парк и иные проекты Cebici, как пример), но и цены несравнимо меньше. Они тянут средние цены вниз.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Vadim Ivashchenko

4-6 тыс рублей, плюс электричество, по 8 руб за квт, ну и вода копейки

Ответить
Развернуть ветку
Юрий Б.

Обслуживать кто будет в итоге? Вы сами там или в агентство?

Ответить
Развернуть ветку
Vadim Ivashchenko

обслуживает агентство. Хочешь сдать - сдадут. Вам только деньги будут пересылать.

Ответить
Развернуть ветку
Анна Спиридонова

Посдаете пару лет ... и начнете продавать, это стандартная схема покупателей в турции, болгарии, египте. Нет там тирасису - это Опыт !

Ответить
Развернуть ветку
LabO

Жить там идеально на пенсии. Вот под закат и нужно там покупать, продав и поюзав здесь однушка-двушку. И отдыхать нужно в разных местах.

Ответить
Развернуть ветку
Олег С

Расскажите это корпорациям, которые покупали в Москве чуть ли не целые здания под офисы до обвала рубля в 2014.

Ответить
Развернуть ветку
Анна Спиридонова

Дочитав до «у нас в Финляндии» где доходность с недаижки 2% , и в долгосрочной перспективе только удешевление дилья , пришла к выводу что статья не о чем! Вашими де словами: - А у нас на Тенерифе ( островная Испания) в курортной зоне доходность 13-17% , а при лонгоиде объекта, т е сдачи его 2-3 года ( отзывы, рейтинг в тур системах ) доходность до 22% ! На перепродаже 10% годовых минимум, спроса больше чем предложений т к запрет на строительство , т е в рынке 90% вторички ps и дичь подобную турции, егорту, тайланду - частному инвестору рассматривать вообще не стоит.

Ответить
Развернуть ветку
Vadim Ivashchenko

квартира - это прежде всего сохранение денег, как альтернатива банковскому вкладу, и по доходности с ним схожая. Только деньги сохраняются в евро, а не в рублях. Когда покупал квартиру в Москве в 2013, она как стоила тогда, так и стоит сейчас, И как сдавалась за 30 тыщ, так и сдается сейчас. А бакс подскочил в 2 раза с тех пор.

Ответить
Развернуть ветку
Алексис Второй

Мне кажется, что Эрик озвучивает более реалистичные цифры. Не планируете как-нибудь посетить профильное мероприятие и выступить с докладом и презентацией своего предложения? При реальности заявленных вами цифр, думаю, найдётся множество людей, готовых воспользоваться вашими услугами. И где с ними можно ознакомиться более детально?

Ответить
Развернуть ветку
Анна Спиридонова

Моими услугами ? Я сдаю свою недвижимость на Тенерифе ! Т е перечень моих услуг : 80% - аренда / 29% сопровождение сделок (как консультант-юрист, но не как агент) . Метать бисер ( т е выступать с докладами) не мой профиль и никакой мат.выгоды я от этого не получу , а время потрачу вагон. Специфика разных локаций - разная и фактически имея всю недвижку в условном «золотом треугольнике» Тур.юга Тенерифе - востребованность ~90% , а на тех же «популярных курортах Коста Дорада» от силы 60%

Ответить
Развернуть ветку
Эрик Розенфельд Инвест-эксперт
Автор

Спасибо! Эта статья, на самом деле, выжимка из моего выступления на Всероссийском Жилищном Конгрессе в Сочи в этом году. В октябре в СПб пройдет Международный Жилищный Конгресс и я там буду проводить мастер-класс по инвестициям в недвижимость. Цифр будет гораздо больше). Сайт конгресса www.spbcongress.ru. Присоединяйтесь, там будет много интересного (400 спикеров, 4000 участников). Если Вам интересно, с чем я работаю, напишите мне через FB https://www.facebook.com/ERinvestexpert

Ответить
Развернуть ветку
Эрик Розенфельд Инвест-эксперт
Автор

Анна, вы просто чудо. Какая связь между Финляндией и темой статьи? Слово "ostokrapula"? Ну прикольное же слово, согласитесь? И емко описывает состояние человека, неправильно инвестировавшего свои деньги. Поэтому тут и приведено. Вы конечно вправе пиарить себя и свои проекты, раз вам так хочется. Напишите отдельную статью с цифрами, статистикой. Убедительную и доказательную.

Ответить
Развернуть ветку
Анна Спиридонова

Пиарить? Свои проЖЭкты??? Акститесь!
Какие проэкты, я апарты сдаю в аренду, я рантье..

Ответить
Развернуть ветку
Тимофей Литвинцев

то есть квартиры сдаются и через сайт агентства и через airbnb? А разве airbnb не запрещает такое? "на сайте агентства должен быть большой выбор квартир, они должны быть в главных поисковых системах, таких как airbnb и booking, "

Ответить
Развернуть ветку
Эрик Розенфельд Инвест-эксперт
Автор

Тимофей, это зависит от страны и даже города. Где-то краткосрочная аренда, а следовательно и размещение через airbnb разрешено, а где-то - нет. airbnb и booking - хорошие источники информации об уровне цен. Имейте только в виду, что booking берет 15% комиссии, то есть из декларированных на этом сайте цен нужно вычесть 15%. У airbnb - 3%.

Ответить
Развернуть ветку
Kaluga NK92-76

Инвестиция в недвижимость за пределами района проживания, особенно по информации из ФБ авантюра еще та).
Как минимум надо пожить пообщаться с местными, узнать все подводные камни перед покупкой.
Как я знаю, на Кипре например, официально иностранцу нельзя сдавать жилье, разрешение на покупку дается только для проживания.
На Украине сейчас если сравнить цену на недвижимость и стоимость аренды окупаемость меньше 10 лет получается, но что-то здесь не так.

Ответить
Развернуть ветку
Эрик Розенфельд Инвест-эксперт
Автор

Отдельная тема, которая может быть интересна для инвесторов - это покупка сервисных апартаментов или номеров в отелях под гарантии доходности. Об этом мы сейчас как раз готовим статью c редакцией портала homesoverseas.ru. Думаю, на следующей неделе ее опубликуют. Рекомендую к прочтению.

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Ivanov

Все правильно написано, хоть и без примеров. Недвижка это надежно, но доходность - слезы (если только не повезло с подорожанием из-за случайных причин)

Ответить
Развернуть ветку
Эрик Розенфельд Инвест-эксперт
Автор

А чем примеры тут помогут? Если Вы будете покупать квартиру в курортном зарубежье, все сами цифры и увидите, если не будете торопиться и изучите вопрос. Просто не ведитесь на оптимистические прогнозы. За последний месяц я натолкнулся на несколько постов в социальных сетях вот в таком стиле:
«Вы получите прибыль от инвестиций 50-70% в недвижимость Пхукета за первых три года»
«Купив квартиру в Батуми, Вы получите стабильный доход и окупите инвестиции в недвижимость за 5 лет»
«Купите квартиры на Северном Кипре за 50% от их стоимости»
Я считаю это неправдой. Возможны, конечно, редкие исключения, но рассчитывать на такую доходность нельзя.

Ответить
Развернуть ветку
Diego Salvador

Для этого и придумали таймер.

Ответить
Развернуть ветку
Diego Salvador

Таймшер

Ответить
Развернуть ветку
Алексис Второй

Эрик, территориально на каких рынках вы работаете?

Ответить
Развернуть ветку
Анна Спиридонова

Эрик на диване фантазирует!

Ответить
Развернуть ветку
Эрик Розенфельд Инвест-эксперт
Автор

Да я бы с удовольствием повалялся на диване и пофантазировал бы.... Но я уже 10 лет занимаюсь именно тематикой инвестиций для получения дохода с аренды и что-то работы только прибавляется. Да, мне приятно, что есть люди, которым я помог не потерять деньги. Я считаю, что это улучшает мою карму. Вот выйду на новый уровень и сразу - на диван. Обещаю)

Ответить
Развернуть ветку
Эрик Розенфельд Инвест-эксперт
Автор

Юго-Восточная Азия. Для тех кому нужен ROI более 7-8% в валюте. Для тех, кому важнее устоявшийся рынок, то это Финляндия со своими скромными 2-4% ROI. И еще Эстония. 4-6%. Ведь все зависит от задачи инвестора. Если только доходность - это одни рынки. Если недвижимость для будущего переезда, а пока, временно, для сдачи - это иная история. Важно чтобы сам инвестор знал, чего хочет и это были бы реалистичные желания. Или хотя бы готов был бы прислушаться к моим предложениям и аргументам.

Ответить
Развернуть ветку
Эрик Розенфельд Инвест-эксперт
Автор
Ответить
Развернуть ветку
42 комментария
Раскрывать всегда