Покупка зарубежной курортной недвижимости для получения дохода с аренды: типичные ошибки
Если полистать, к примеру, Facebook, то найдётся множество групп под названием «Инвестиции в недвижимость» или «Инвестиции в зарубежную недвижимость». Объекты, предлагаемые на этих страницах, как правило, имеют весьма размытую инвестиционную привлекательность.
По крайней мере, крайне редко доказательно описывается именно инвестиционная выгода от покупки рекламируемых объектов.
Будем все-таки исходить из классического определения этого термина из Википедии: «Инвестиции — это размещение капитала с целью получения прибыли».
Когда речь идет о недвижимости, получение прибыли может происходить двумя основными способами. Либо за счет перепродажи недвижимости с выгодой, либо за счет дохода с аренды.
Когда речь идет о перепродаже, то один из стандартных способов заработать, по крайней мере при покупке недвижимости в курортных странах, это покупка квартиры на нулевом этапе и продать ее после сдачи дома в эксплуатацию. Тут есть несколько подводных камней, о которых я расскажу.
Покупатель квартиры в строящемся проекте рассчитывает на доход, исходя либо из обещаний риэлтора, либо/и из плана повышения стоимости квартир застройщиком. Достаточно типичная ситуация, например, для Турции: застройщик за год строительства объекта повышает цену на 20-30%. Покупатель, таким образом, рассчитывает получить эту доходность через год, перепродав квартиру. Проходит год, дом построен. Застройщик действительно поднял цены на 20-30%. Но когда владелец квартиры начинает продавать ее по новой цене, то выясняется следующее: застройщик не продал все квартиры и теперь продавец конкурирует с застройщиком, продавая аналогичные квартиры по той же цене, что и застройщик. Также выясняется, что еще половина квартир в этом доме куплено инвесторами в расчете на 20-30% дохода с перепродажи. Нашему инвестору приходится конкурировать и с теми и с другими. Товар одинаков, поэтому единственный способ вырваться вперед - снижать цену. Причем заметно, так как новый покупатель при иных равных предпочтет покупать у застройщика, а не у перепродавца. Также, как правило, продавец забывает, что в цену застройщика уже включена комиссия риэлтора, которая может составлять 10% и более. Таким образом продавцу нужно в эту цену втиснуть еще и комиссию, причем не меньше, чем дает застройщик. Иначе какой интерес риэлтору заниматься вашей квартирой? В результате, ожидаемая прибыль либо снижается до минимума, либо продавец и вовсе уходит в минус.
Я уже не говорю о том, что за это время, скорее всего, рядом с вашим домом выросли или строятся иные проекты, так что придется очень постараться, чтобы продать именно вашу квартиру.
Ежели говорить об аренде, то тут наиболее часто встречающаяся ошибка - это попытка совместить пользование квартирой и сдачу ее в аренду. Несомненно, эта схема возможна, но доход с аренды такой квартиры стоит воспринимать как бонус, а не как инвестицию. К тому же, владелец такой квартиры обычно хочет ею пользоваться в самый горячий сезон, когда спрос на аренду наиболее высокий. Стоит также помнить, что в курортных городах многих стран краткосрочная аренда либо запрещена (Таиланд, например) либо лицензируется (Турция, Испания). Нарушение правил может привести к крупным штрафам и даже к тюремному сроку (Таиланд).
Еще одна ошибка владельца квартиры, который хочет получать доход с аренды, это расчет на то, что местное агентство, продавшее вам квартиру, будет активно заниматься ее сдачей. В обычном агентстве риэлтор занимается в первую очередь продажей (заработок больше), а уж потом - арендой. Если в агентстве нет отдельного департамента по аренде, то скорее всего ваша квартира будет сдаваться от случая к случаю и ожидаемой прибыли не принесет.
Поэтому имеет смысл перед тем, как инвестировать в недвижимость за рубежом, особенно в курортных городах с ярко выраженной сезонностью, выбрать агентство, которое действительно в состоянии сдавать вашу квартиру (на сайте агентства должен быть большой выбор квартир, они должны быть в главных поисковых системах, таких как airbnb и booking, с положительными отзывами и высокой оценкой) либо, если вы хотите купить квартиру для перепродажи, заранее продумать, как вы будете ее перепродавать, по какой цене и стоит ли вообще инвестировать. Еще лучше, когда у застройщика есть управляющая компания, которая берет на себя гарантии дохода с аренды.
У нас в Финляндии есть такое понятие, как "ostokrapula". Дословно это означает "похмелье после покупки" или "сожаление о покупке".
Стоит заранее рассчитать все риски и уж потом вкладывать деньги. Не полагаясь ни в коем случае на эмоции.
Чтобы у вас потом не было "ostokrapula" :)
Эрик Розенфельд
Человек, инвестирующий в недвижимость не ограничен "либо", а волен поступать так, как это подразумевает рынок в данный момент, если продать невозможно, то привлекает пассивный доход, а если же стагнация - почему бы и не продать?
В остальном, спасибо за воду. Никакой конкретики по вашему рынку.
Комментарий недоступен
Да, это правда (про скепсис). Я больше отговариваю, чем уговариваю. У меня есть для этого достаточно опыта и знаний. Ссылки уже опубликовал (см. ниже). На сайт конгресса в Питере осенью и на сайт homesoverseas.ru где будет скоро наша статья. Нет, там не будет пиариться какой-то проект (если вы на это намекаете). Нет, конгресс и homesoverseas мне ничего не платят за размещение ссылок. Реферальный ссылки пропихивать - это вообще смешно и мелко.
Комментарий недоступен
Долго ждать даже не пришлось. :)
Здравствуйте, Сергей. Целью этой статьи не было представить конкретные варианты по инвестициям в недвижимость. Это я делаю для своих клиентов. Я хотел рассказать о рисках и иллюзиях, которые часто (по моему опыту работы с покупателями) приводят к ошибкам. То есть цель была предупредить, а не агитировать.
Вы меня не совсем поняли. Когда вы говорите об инвестиции в недвижимость, то должны приводить исторические примеры, то есть рассказать о том, что рынок недвижимости растёт, сделки закрываются по указанным ценам и так далее, с ссылками на аналитические материалы, в подкрепление ваших слов. А пока вы говорите только о том, что вам может быть повезёт, а может быть и испытаете похмелье.
Помогал развиваться компании на этом рынке в другой стране на волне хайпа, когда в стране было много денег. Так вот, особо удачных инвестиций в Болгарию я не увидел. Либо продажа с дисконтом, либо оставили себе, так как позволяли финансы. Содержание недвижимости там также недёшево.
Я Вас понял. Повторюсь, что целью этой статьи не было рассказывать как растет рынок, как закрываются сделки и тому подобное. Тем более предоставлять аналитические материалы. Я писал об ошибках, которые приводят к тому что люди, введенные в заблуждение, теряют деньги. Ошибки очень простые и потому часто встречающиеся. По крайней мере я в своей работе постоянно сталкиваюсь с людьми, ошибочно инвестировавшие свои средства. Поэтому и написал. Хотя может и зря. Кто не хочет слушать - не услышит.
Знаю одно агентство в Турции, они виллу россиянина сдают. Ну как сдают - в основном семьёй на выходные сами приезжают (сотрудники агентства).
Комментарий удален модератором
я только что купил квартиру в Турции, Алании. С ремонтом и техникой, 68 кв м, в ЖК, где есть все - хамам, сауна, кинотеатр (приходишь со своей флэшкой и смотришь на большом экране), бассейны зимний и летний, спортзал, детская площадка и т.д., 400 м от моря. По моим подсчетам, доходность от сдачи в аренду приблизительно такая же, как и в Москве, учитывая сезонность 7 мес. На рубли цена 5,5 млн, плюс обставить - 6 млн. Но как это будет на самом деле - отпишу позже)
Можете посоветовать - немного поподробнее - где искали, как выбирали, какой сайт/в смотрели, кому в итоге доверирились в таком деле?
я посмотрел в этот обзор https://www.youtube.com/watch?v=5at4cAdzNv0&t=2s
просто приехал к ним и купил. Предоставили бесплатное жилье, уже 2 недели живу и не выгоняют пока).
Рассрочку дали на год, сам указываешь как готов платить.
Спасибо
О, посмотрел обзор и Купил. Вот они замеры! ))
как там с интернетом?
В Махмутларе что в Турции миллион квартир сдаётся, сам снимал 115м2. Хамам, бассейны, капеджи. 15-20тр в не сезон, 30-35 в сезон. Вот и считайте. Турция это июнь - сентябрь, в остальное время - сдашь не сдашь. Так что сомнительно это все
Что касается Аланьи и конкретно Махмутлара, то там огромное количество т.н. турецких домов, где нет такой инфраструктуры, как в проектах, построенных для иностранцев (Азура Парк и иные проекты Cebici, как пример), но и цены несравнимо меньше. Они тянут средние цены вниз.
Комментарий недоступен
4-6 тыс рублей, плюс электричество, по 8 руб за квт, ну и вода копейки
Обслуживать кто будет в итоге? Вы сами там или в агентство?
обслуживает агентство. Хочешь сдать - сдадут. Вам только деньги будут пересылать.
Посдаете пару лет ... и начнете продавать, это стандартная схема покупателей в турции, болгарии, египте. Нет там тирасису - это Опыт !
Жить там идеально на пенсии. Вот под закат и нужно там покупать, продав и поюзав здесь однушка-двушку. И отдыхать нужно в разных местах.
Расскажите это корпорациям, которые покупали в Москве чуть ли не целые здания под офисы до обвала рубля в 2014.
Дочитав до «у нас в Финляндии» где доходность с недаижки 2% , и в долгосрочной перспективе только удешевление дилья , пришла к выводу что статья не о чем! Вашими де словами: - А у нас на Тенерифе ( островная Испания) в курортной зоне доходность 13-17% , а при лонгоиде объекта, т е сдачи его 2-3 года ( отзывы, рейтинг в тур системах ) доходность до 22% ! На перепродаже 10% годовых минимум, спроса больше чем предложений т к запрет на строительство , т е в рынке 90% вторички ps и дичь подобную турции, егорту, тайланду - частному инвестору рассматривать вообще не стоит.
квартира - это прежде всего сохранение денег, как альтернатива банковскому вкладу, и по доходности с ним схожая. Только деньги сохраняются в евро, а не в рублях. Когда покупал квартиру в Москве в 2013, она как стоила тогда, так и стоит сейчас, И как сдавалась за 30 тыщ, так и сдается сейчас. А бакс подскочил в 2 раза с тех пор.
Мне кажется, что Эрик озвучивает более реалистичные цифры. Не планируете как-нибудь посетить профильное мероприятие и выступить с докладом и презентацией своего предложения? При реальности заявленных вами цифр, думаю, найдётся множество людей, готовых воспользоваться вашими услугами. И где с ними можно ознакомиться более детально?
Моими услугами ? Я сдаю свою недвижимость на Тенерифе ! Т е перечень моих услуг : 80% - аренда / 29% сопровождение сделок (как консультант-юрист, но не как агент) . Метать бисер ( т е выступать с докладами) не мой профиль и никакой мат.выгоды я от этого не получу , а время потрачу вагон. Специфика разных локаций - разная и фактически имея всю недвижку в условном «золотом треугольнике» Тур.юга Тенерифе - востребованность ~90% , а на тех же «популярных курортах Коста Дорада» от силы 60%
Спасибо! Эта статья, на самом деле, выжимка из моего выступления на Всероссийском Жилищном Конгрессе в Сочи в этом году. В октябре в СПб пройдет Международный Жилищный Конгресс и я там буду проводить мастер-класс по инвестициям в недвижимость. Цифр будет гораздо больше). Сайт конгресса www.spbcongress.ru. Присоединяйтесь, там будет много интересного (400 спикеров, 4000 участников). Если Вам интересно, с чем я работаю, напишите мне через FB https://www.facebook.com/ERinvestexpert
Анна, вы просто чудо. Какая связь между Финляндией и темой статьи? Слово "ostokrapula"? Ну прикольное же слово, согласитесь? И емко описывает состояние человека, неправильно инвестировавшего свои деньги. Поэтому тут и приведено. Вы конечно вправе пиарить себя и свои проекты, раз вам так хочется. Напишите отдельную статью с цифрами, статистикой. Убедительную и доказательную.
Пиарить? Свои проЖЭкты??? Акститесь!
Какие проэкты, я апарты сдаю в аренду, я рантье..
то есть квартиры сдаются и через сайт агентства и через airbnb? А разве airbnb не запрещает такое? "на сайте агентства должен быть большой выбор квартир, они должны быть в главных поисковых системах, таких как airbnb и booking, "
Тимофей, это зависит от страны и даже города. Где-то краткосрочная аренда, а следовательно и размещение через airbnb разрешено, а где-то - нет. airbnb и booking - хорошие источники информации об уровне цен. Имейте только в виду, что booking берет 15% комиссии, то есть из декларированных на этом сайте цен нужно вычесть 15%. У airbnb - 3%.
Инвестиция в недвижимость за пределами района проживания, особенно по информации из ФБ авантюра еще та).
Как минимум надо пожить пообщаться с местными, узнать все подводные камни перед покупкой.
Как я знаю, на Кипре например, официально иностранцу нельзя сдавать жилье, разрешение на покупку дается только для проживания.
На Украине сейчас если сравнить цену на недвижимость и стоимость аренды окупаемость меньше 10 лет получается, но что-то здесь не так.
Отдельная тема, которая может быть интересна для инвесторов - это покупка сервисных апартаментов или номеров в отелях под гарантии доходности. Об этом мы сейчас как раз готовим статью c редакцией портала homesoverseas.ru. Думаю, на следующей неделе ее опубликуют. Рекомендую к прочтению.
Все правильно написано, хоть и без примеров. Недвижка это надежно, но доходность - слезы (если только не повезло с подорожанием из-за случайных причин)
А чем примеры тут помогут? Если Вы будете покупать квартиру в курортном зарубежье, все сами цифры и увидите, если не будете торопиться и изучите вопрос. Просто не ведитесь на оптимистические прогнозы. За последний месяц я натолкнулся на несколько постов в социальных сетях вот в таком стиле:
«Вы получите прибыль от инвестиций 50-70% в недвижимость Пхукета за первых три года»
«Купив квартиру в Батуми, Вы получите стабильный доход и окупите инвестиции в недвижимость за 5 лет»
«Купите квартиры на Северном Кипре за 50% от их стоимости»
Я считаю это неправдой. Возможны, конечно, редкие исключения, но рассчитывать на такую доходность нельзя.
Для этого и придумали таймер.
Таймшер
Эрик, территориально на каких рынках вы работаете?
Эрик на диване фантазирует!
Да я бы с удовольствием повалялся на диване и пофантазировал бы.... Но я уже 10 лет занимаюсь именно тематикой инвестиций для получения дохода с аренды и что-то работы только прибавляется. Да, мне приятно, что есть люди, которым я помог не потерять деньги. Я считаю, что это улучшает мою карму. Вот выйду на новый уровень и сразу - на диван. Обещаю)
Юго-Восточная Азия. Для тех кому нужен ROI более 7-8% в валюте. Для тех, кому важнее устоявшийся рынок, то это Финляндия со своими скромными 2-4% ROI. И еще Эстония. 4-6%. Ведь все зависит от задачи инвестора. Если только доходность - это одни рынки. Если недвижимость для будущего переезда, а пока, временно, для сдачи - это иная история. Важно чтобы сам инвестор знал, чего хочет и это были бы реалистичные желания. Или хотя бы готов был бы прислушаться к моим предложениям и аргументам.
Вот статья, о которой я упоминал выше: https://www.homesoverseas.ru/articles/9342?fbclid=IwAR0VgGadO_tHI4Zu2X-MtmnWWPOFOjNYMRns5tVB7kUrdz3XSWu9feQNZAw