Новые веяния на рынке недвижимости России. Перспективы инвестирования

После долгожданного снижения инфляции, снижения стоимости финансирования и стабилизации обменного курса, а также уменьшения ставок аренды и стоимости активов, рынка недвижимости до минимальных значений, инвесторы со свободными денежными средствами основа ступили на тропу поиска новых возможностей. При этом, исходя из новых реалий рынка, вместе с рынком изменились и инвесторы – многие пересматривают основные стратегии,

Российские инвесторы «взрослеют», формируется пул новых институциональных игроков: заметна консолидация качественных площадей в руках крупнейших компаний. Среди таких компаний стоит отметить «Профессиональные Логистические Технологии» и «Платформа», (с 50% долей российского капитала).

Для инвесторов привлекательными являются высокие доходности и потенциальный рост стоимости активов. Российский рынок предлагает значительную премию инвесторам – минимальная доходность московских офисов, например, находится на уровне 10%, в то время как в европейских городах этот показатель составляет около 3-5%.

При этом доходность в таком секторе как жилая недвижимость редко превышает 6%. Однако, у частных инвесторов средней руки именно жилая недвижимость традиционно считается наиболее привлекательным объектом инвестирования.

В условиях, когда рынок начинает претерпевать значительные изменения (напомним, что с 1 июля 2019 года полностью поменялась система долевого строительства, что повлечет для инвесторов дополнительные затраты и долговременное снижение маржи), участники рынка начинают искать новые подходы и делать новые предложения инвесторам. Как ни парадоксально, но оживление рынка в стесняемых условиях способно дать инвесторам новые источники прибыли и совершенно новую доходность по не традиционным инструментам.

Свою нишу находят многочисленные предложения инвестиционных схем и платформ по системе P2P, предлагающие инвесторам достаточно обеспеченную доходность в 20% годовых с широкой диверсификацией рисков. Примером таких платформ может являться, например, «lendinvest», предлагающая инвестиции в краткосрочные ипотеки и активно занимающаяся поиском инвесторов.

Очевидно, что союз таких платформ с застройщиками позволит, с одной стороны, диверсифицировать риски, а с другой — пойти в обход эскроу-счетов, обеспечить привлекательность сделок и вовлечь в ряды инвесторов новых партнеров.

Микрофинансовые организации так же готовы подставить плечо взбудораженному рынку недвижимости.

По оценкам экспертов, предлагаемая МФО доходность по краткосрочным ипотекам, как правило, составляет 18–26% и существенно превышает банковскую доходность и темпы инфляции. Но в плане защиты инвестиций интересней МФК. В МФК законом установлена минимальная сумма, которую может вложить физическое лицо — это 1,5 миллиона рублей. «Подобный порог входа должен отсечь неквалифицированных инвесторов. Предполагается, что человек, который готов потратить такую сумму, имеет определенные финансовые навыки и способен оценить рыночные, юридические и административные риски», отмечает заместитель директора саморегулируемой организации «Микрофинансирование и развитие». Следовательно, подход к рискам таких компаний более квалифицированный.

Еще одна компания тоже пошла по принципам отсечения неквалифицированных инвесторов и установила нижний порог инвестирования в 1 миллион рублей.

Новаторское для России предложение лизинговой компании «Стройкасса», которая, кажется, смогла совместить несовместимое: высокую доходность для инвесторов и низкие затраты для клиентов. В «Стройкассе» делают ставку на то, что достаточно невысокие, в процентом отношении к сумме оборота, вложения инвесторов обеспечивают серьёзный приток клиентов, которые в итоге беспроцентно финансируют друг друга.

Компания же, выступая в этой схеме посредником, получает 20% от каждого платежа клиента. При том, что платежи по выкупу квартиры становятся доступны практически при любом уровне доходов, а спрос на жилье только растёт, количество их клиентов может перевалить за миллионы. Вложение в такой подход, в случае не достижения прогнозных показателей, может либо оставить инвестора с весьма невысоким доходом (около 5-6% в год и недвижимостью), либо принести космические прибыли, сопоставимые с прибылями от крупных социальных сетей и интернет-проектов. И действительно - 20 % от оборота пусть 1% нуждающихся в жилье это полтора миллиарда долларов чистой прибыли, при потребности в инвестировании в 3 миллиона долларов. Проценты считайте сами.

Банки в ближайшие периоды безусловно получат дополнительный доход и, что важно, долгоиграющие оборотные средства от обслуживания и открытия эскроу-счетов, кредитования застройщиков, которым, если следовать букве закона, больше некуда идти за финансированием. Всё это значит одно: рост ставок не заставит себя ждать и как следствие инвесторам в этом секторе будет начислена дополнительная прибыль. Пусть и не значительная, но прибавка 3%, а то и 5-8 % к обычной норме дивиденда, видимо, будет обеспечена.

Подводя итоги можно сказать, что нововведения на рынке недвижимости позволяют с оптимизмом смотреть на перспективы инвестирования в компании, занимающиеся обслуживанием сделок и финансовых потоков на рынке недвижимости. В тоже время перспективы прямых инвестиций и недвижимость, в среднем по стране, останутся на уровне от 5% до 8% .