Наша первая инвестиция в недвижимость, где мы использовали AI, принесла 278% годовой доходности. Кейс 2018 года

Для большинства целей, человек с машиной подходит лучше, чем человек без машины. Генри Форд

Предистория : с 2013 года наша команда работала как агентство недвижимости в Московской области - мы занимались продажей загородной недвижимости. Как и у многих владельцев агентств недвижимости у нас получалось изредка инвестировать в недооцененную недвижимостью. Такие сделки приносили до половины от дохода агенства. С риелторами условно было правило 25% : риелторы находили сделку, в которой можно было заработать 1 млн. рублей, мы им отдавали 250 тыс. рублей комиссии после приобретения. Все были довольны, но единственное : таких сделок было всегда мало, очень мало.

Хорошую сделку очень трудно найти. Представим, что вся территория Москвы разбита на мелкие квадраты 500 меров на 500 метров ( для визуализации - это большой микрорайон) . В этом квадрате 1 раз в год появляется отличная возможность для инвестиций. Чтобы ее получить - нужно сидеть на стреме целый год. Конкуренция, соседи, казусы, нюансы - любой риелтор подтверит, что это штучный товар с очень маленьким сроком годности. В общем - трудная и кропотливая работа, где человеку нужно обладать большой экспертностью.

Такие сделки - это сделки класса А, там где можно заработать 100%+ годовых на вложенные деньги. Есть еще сделки класса B (40%-70% годовая доходность), сделки класса C (20%-40%) и сделки класса D - (10%-20% годовой доходности инвестиций).Понятно, что инвесторам риелторы продают сделки класса D, а не профессиональным инвесторам в большинстве случаев - класса E (5%-10%).

Итак : у нас была существенная проблема : деньги были, а купить было нечего. На Западе это называют "сухой порошок (Dry powder)".

Мы серьезно задумались над созданием машины, которая бы не спала и не ела и наблюдала за всей территорией Москвы 24/7. У нас была мечта : просыпаясь рано утром мы бы видели отчет о ТОП 10 лучших инвестиционных возможностей на сегодня с расчетами, налогами и показателем возможного заработка. Мы потратили 2 года и 30 млн. рублей на разработку, тесты, гипотезы, пивоты, чтобы создать машину, которая работает.Как мы создавали машину для поиска и выстривали процессов dealflow - подробно описано здесь

Первая сделка, которую Shiva AI ( машина, которую мы создали ) нашла, оценила и спрогнозировала доходность - это был участок в деревне Дарьино.

Система определила лучшую стратегию для актива : разделить земельный участок размером 80 соток, находящийся по адресу : д. Дарьино, Одинцовский район, Московская область (https://goo.gl/maps/CBFwe7XgmZq51oN5A) на несколько участков.

Стоимотсь покупки составила 13 млн. рублей. Дополнительные инвестиции 500 тыс. рублей. Итоговая стоимость продажи 34 млн. рублей. Доходность составила больше 20 млн. рублей.

Кадастровые номера, после раздела :

50:20:0041105:18, 50:20:0041105:17, 50:20:0000000:305380, 50:20:0000000:305379, 50:20:0041105:19, 50:20:0041105:20, 50:20:0000000:305378, 50:20:0000000:306921

В тот момент, когда мы его покупали - нас удивило, что до сделки этот актив пролежал на рынке больше года и его никто не купил.

На текущий момент мы уже понимаем на наших данных, что таких активов на рынке примерно 0,1% и найти их в груде хлама практически нереально вручную и очень сложно даже с использованием технологий. Вот так утроен рынок : вы можете продавать дешево, а никто не обратит внимание, потому что вы - не поймали product market fit.

Чтобы настроить машину, которая находит product market fit для недвижимости - нам пришлось сделать больше 1000 прогонов, и перебора больше 10 000 возможностей моделей оценки недвижимости.

​Вот в такие сроки и по таким ценам продавались по частям участки.

Резюмируя результаты, которые показывает AI в текушей сборке : думаю, что инвестиционных риелторов в России через 10 лет практически не останется - в этой нише будут работать машины и технологичные компании. Доходности, которые возможно получить (в независимости от роста или падения рынка) будут уменьшаться и дойдут до уровня США (при ипотеке под 4%, годовая доходность в 15% считается очень хорошей, редко кому удается ее превысить ). Сейчас - это золотое время для AI.

Для большинства целей, человек с машиной лучше, чем человек без машины. Генри Форд

0
50 комментариев
Написать комментарий...
Alexander Bazarkin

Вот так утроен рынок : вы можете продавать дешего

Ответить
Развернуть ветку
Xieergai

В Бутого

Ответить
Развернуть ветку
Zoibana

Я больше люблю автого

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Galtsev
Автор

Один из смертных грехов - допускать ошибки в написании текстов.

Ответить
Развернуть ветку
Xieergai

Я вообще не понимаю, что это за слово "ДЕШЕГО". Если чувак думал, что это слово "ДЁШЕВО", то он еблан. Нет ни Ё, ни правильного окончания.
Никогда не ленитесь ставить букву Ё - не будете выглядить дебилами

Ответить
Развернуть ветку
Vlad Vlad
Ответить
Развернуть ветку
Alexey Galtsev
Автор

Не стоило...... человек может покончить с собой ( как в той байке, про создателя пакетиков для сахара )

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Galtsev
Автор

Хорошо, как скажите. Это будет точкой бифуркации в моей жизни к лучшему и более светлому будущему. 
 

Ответить
Развернуть ветку
Xieergai

"Как скажЕте".
Русский язык, пятый класс

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Galtsev
Автор

С пониманием сарказма у Вас намного хуже чем с грамматикой =)

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Galtsev
Автор

Спасибо

Ответить
Развернуть ветку
Рома Скляров

шикарный кейс

Ответить
Развернуть ветку
Eugene Gultyaev

Действительно, купили кусок, порубили его на мелкие и продали дороже. Вот это да.

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Galtsev
Автор

Пытаюсь понять : сарказм это или нет. Если нет - то благодарю. Мало кто знает, что рынок загородки стоит просто наглухо.... То есть никто сейчас на загородке не делает деньги : строители коттеджей, поселков, продажа участков, все в такой заднице... По моим данным только 4% из всех, кто занимался бизнесов в загородке, с 2014 года преуспел. Остальные в минусе. Важно здесь заметить, что 278% были сделаны не на растущем рынке, а на мертвецко мертвом. И у нас еще 15 таких кейсов за плечами. В этом и есть будущая сила технологий : у кого есть - тот будет расти, у кого нет - уйдет из бизнеса. 

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Galtsev
Автор

Спасибо. Делимся - интересно мнение сообщества

Ответить
Развернуть ветку
Михаил Донской

Есть потенциальная проблема - где брать базу ликвидных обьектов. Что мешает циану при публикации себе оставлять вкусненькое

Ответить
Развернуть ветку
Nikolay

ну там дальше больше - что вообще гарантирует эту цену и адекватность документов на этот актив
заниженное обычно с проблемами, хвостами или вообще не легализованное в правовом поле 

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Galtsev
Автор

Гарантии - в Сбербанке и то не на 100%, помнится он рухнул в 90-е годы. В статье https://vc.ru/tribuna/90329-shiva-ai-kak-za-10-let-sdelat-iz-10-mln-rubley-bolshe-144-mln-rubley-investiruya-v-nedvizhimost я рассказал о этапах проверок и выстраивании потока сделок для инвестиций.

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Galtsev
Автор

Не думайте о слоне

Ответить
Развернуть ветку
Mike Espoo

 Прочитал Вашу статью и другую статью по ссылке.
1 - Почему Вы называете это ИИ?
Для привлечения внимания?
Полагаю Вы даже нейронные сети не используете. Просто автоматизация поиска, заточенная на специфику и Ваш опыт.
2 - Если это такая золотая жила и Вы первые, то зачем Вы всем этим тут делитесь?
В тихую продолжали бы и дальше заниматься этим и рубили бы деньги.
Или Вы ищите инвестора?

P.S.:
Что-то тут не сходится...

Ответить
Развернуть ветку
Zachary Vichinsky

Думаю иногда полезно знать мнение техно-общества

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Galtsev
Автор
Ответить
Развернуть ветку
Alexey Galtsev
Автор

Подозреваю, что здесь что-то не так)

Ответить
Развернуть ветку
Mike Espoo
Ответить
Развернуть ветку
Крымский Чайничек

Не полагаю, а не используют

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Galtsev
Автор

Не люблю я с технорями дискутировать. Есть нейронка, нет нейронки: а как, а что.  Это AI или ML. Рандем форест или if-that. Денег от этих дискуссий не прибавляется. 

Ответить
Развернуть ветку
Крымский Чайничек

Конечно, если лезть в сферу и не понимать разницу между AI или ML денег не прибавится. 

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Galtsev
Автор

Как скажете: хорошо, что Вы лучше нас  все понимаете

Ответить
Развернуть ветку
Крымский Чайничек

Конечно ведь я практик 

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Galtsev
Автор

Ок. С сарказмом у Вас хуже, чем с технологиями.

Ответить
Развернуть ветку
Крымский Чайничек

Не тешьте себя мыслью, что я не понимал о чем вы.  Для меня посыл был ясен как и шансы вашего начинания вылетить в трубу.

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Galtsev
Автор

Хорошо, как скажите. Не буду тешить себя мыслями

Ответить
Развернуть ветку
Zachary Vichinsky
Ответить
Развернуть ветку
Сергей Токарев

как программист, я только приветствую гонку технологий

как потенциальный (ну очень потенциальный) инвестор - понимаю, что такая гонка зароет 0,1% процент еще глубже, то есть сделает поиск выгодных предложений еще более тяжелым )))

цена прогресса

но может быть, созданные AI подскажут нам, как выгодно и дешево заселить пустующие территории под деревнями - качественными и красивыми субурбиями, как в штатах

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Galtsev
Автор

Займитесь

Ответить
Развернуть ветку
Alexander Saveliev

Тема не раскрыта и как будто прерывается на половине статьи с одним удачным примером. Да и то он укладывается в формат, нашел большой участок и разделил его на части. Не очень то походе на AI

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Galtsev
Автор

Собственно и тема статьи называется "первый кейс"

Ответить
Развернуть ветку
Никита Иванов

А почему на обычных жилых квартирах внутри Москвы не работаете? Там какая то специфика?

Ответить
Развернуть ветку
Zachary Vichinsky

Вероятно внутри города почти нет участков на продажу. Но вполне можно работать с нежилыми помещениями

Ответить
Развернуть ветку
Никита Иванов

я это и спросил какая им разница что парсить квартиры или участки

Ответить
Развернуть ветку
Zachary Vichinsky

Видимо участки - это специализация инвестора. Конечно внутри Мск происходит намного больше сделок

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Galtsev
Автор

Работаем

Ответить
Развернуть ветку
Stepan Vakhtin

А может это просто совпадение...

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Galtsev
Автор

Может

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Galtsev
Автор

Будьте бдительны

Ответить
Развернуть ветку
Eugene Yonger

Налог с прибыли вы же заплатили? Или он отличается от продажи квартиры, когда владеешь меньше трёх лет?

Ответить
Развернуть ветку
Аэродуля

Мне тоже интересно...

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Galtsev
Автор

Налог с прибыли везде одинаковый : 13% с частного лица ( НДФЛ )

Ответить
Развернуть ветку
Сергей 777

"инвестиционных риелторов в России через 10 лет практически не останется - в этой нише будут работать машины и технологичные компании." - Инвестиции невозможны, там где одни машины и тех.комп. Рост цен-обеспечивает рынок  с живыми людьми.

Ответить
Развернуть ветку
47 комментариев
Раскрывать всегда