{"id":13474,"url":"\/distributions\/13474\/click?bit=1&hash=89dcb97d365dcd062aa67a23ebd7d587ac1ef67c2c12b41ed4fdb46a523d850d","title":"\u0420\u0411\u041a \u0437\u0430\u0434\u0443\u0434\u043e\u0441\u0438\u043b\u0438. \u0427\u0442\u043e \u0434\u0435\u043b\u0430\u0442\u044c, \u0447\u0442\u043e\u0431\u044b \u043d\u0435 \u0437\u0430\u0434\u0443\u0434\u043e\u0441\u0438\u043b\u0438 \u0432\u0430\u0441","buttonText":"","imageUuid":"","isPaidAndBannersEnabled":false}
Офтоп
Олег Шведов

Ошибки на 8 млн. рублей при покупке готового бизнеса

«Помогите вернуть хоть малую часть моих инвестиций!» — именно такой фразой можно охарактеризовать обращение к нам одного отчаявшегося клиента. Забегая вперед, скажу, что пациент, к сожалению, оказался безнадежным. Так у нас появился неуспешный кейс, с детальным разбором ошибок и соответствующими из этого выводами.

Что было у продавцов бизнеса:

1. Готовый субарендный бизнес в формате «Гастроном»: срок работы – 2 недели (помещение площадью 160 кв.м., на первой линии домом, в окружении жилого массива и в 750 м. от станции метро, этаж 1-й).

2. Договор прямой аренды – сроком на 6 лет, с преимущественным правом пролонгации. Индексация не более 5% один раз в год (после второго года аренды).

3. Продуктовые субарендаторы – 8 отделов (субарендные договора на 11 мес. Оплата аренды + коммунальные платежи).

Финансовая модель:

1. Стоимость такого готового бизнеса – 6 800 000 руб.

2. Срок окупаемости – 24 мес.

3. Ежемесячный субарендный поток – 790 000 руб./мес.

4. Ежемесячные расходы – 506 167 руб./мес. (из которых аренда составляла 454 000 руб./мес., остальное: налоги, вывоз ТБО, уборка, охрана, оплата бухгалтера и зарплата управляющего магазином).

5. Чистая ежемесячная прибыль – 283 833 руб.

Бизнес изначально создавался для его дальнейшей продажи.

Что хотел получить покупатель:

1. Готовый пассивный бизнес.

2. Возврат инвестиций через два года и дальнейшее получение прибыли.

Что по итогу получил покупатель:

1. Потеря инвестиций в размере 100%

2. Четыре месяца стрессового состояния (всего бизнес проработал – после покупки – чуть больше пяти месяцев).

3. Дополнительные расходы на сумму 1 208 842 руб. (покрытие части расходов на оплату аренды, штраф за досрочное расторжение договора аренды, оплата услуг риэлтора, оплата объявлений о сдаче площадей, и прочая мелочь).

Теперь давайте разберем ошибки именно этого инвестиционного кейса (но, их можно будет учитывать и в других бизнесах), которые привели к таким печальным последствиям:

Ошибка 1. Иллюзия пассивного бизнеса. Такой бизнес будет пассивным лишь до тех пор, пока от вас не начнут уходить арендатор/арендаторы. Как только это начнется, то бизнес превратится в активную головную боль, к которой также прибавятся дополнительные расходы, и ежедневные убытки от пустующей площади. Если управляющий магазином или управляющая компания не смогут решить эту проблему, то вам придется подключаться к этому самому, либо обращаться за помощью к риэлторам.

Ошибка 2. Схема покупки бизнеса. В данном случае бизнес был приобретен путем смены учредителей в ООО, с продажей 100% доли покупателю бизнеса (новому учредителю). Никаких дополнительных договоров или соглашений, где можно было бы прописать ответственность продавцов за предоставленные (гарантируемые на словах) ими финансовые показатели – не было.

Ошибка 3. Отсутствие детальной оценки всей модели бизнеса перед покупкой. Модель субарендного бизнеса не такая простая, как это может показаться на первый взгляд: взял большое помещение, сделал ремонт, зонировал его на небольшие отделы, удвоил арендный платеж и получаешь пассивный доход. Давайте разберем этот пункт детально, и на что стоит обращаться особое внимание.

Помещение: Наш клиент не обратил внимания на серьезный технический недостаток помещения, который существенно сужал круг его потенциальных субарендаторов в будущем: маленькая мощность выделяемого на помещение электричества, без возможности увеличения. Не проверил арендную историю помещения. За месяц до того, как его арендовали продавцы бизнеса, помещение засветилось на всех Интернет-площадках. К чему это привело: когда наш клиент попытался в дальнейшем сдать помещение в одни руки, то на рынке недвижимости уже все знали его реальную цену от собственника, и просто отказывались от предложения с завышенной субарендной ставкой.

Расположение объекта и целевая аудитория: Перед покупкой покупатель не провел независимый анализ локации и ЦА, полностью доверившись компетентности создателей бизнеса и самих субарендаторов. Не были учтены многие факторы, которые явно указывали на то, что реальный клиентский поток не сможет давать всем субарендаторам необходимого для работы дохода. Итог такой ошибки: После первого месяца работы от субарендаторов последовали обращения: снизить арендную плату на 30-50%, а те, кто сидел на льготном периоде первого месяца аренды (3 отдела), потребовали его продлить. Через два месяца осталось всего четыре работающих отдела, которые не могли даже обеспечить нашему клиенту полной суммы для оплаты аренды. Последний месяц дорабатывали лишь два отдела. Нашему клиенту приходилось дополнительно вносить личные средства на оплату аренды собственнику помещения.

Субарендаторы: Бизнес нашего клиента полностью зависел от их бизнеса. Он этого, к сожалению, тоже не учел и не оценил их ресурсы. Из восьми субарендаторов лишь трое были сетевыми компаниями, остальные принадлежали к новичкам энтузиастам, чей бизнес-план был весьма примитивным. Денег у стартаперов было только на первый месяц аренды, депозит и первоначальное наполнение отдела товаром. Огромную прибыль, очевидно, рассчитывали получать с первых же дней работы, а потом все делегировать, и уехать пить коктейли на Бали. Вроде так сейчас учат начинающих предпринимателей. Сетевые арендаторы отработали показательный первый месяц, просчитали реальный потенциал точки, и предложили оптимальную для этого АП. Сетевая компания – не показатель стабильности.

Ошибка 4. Доверять только бумагам. Наш клиент перед покупкой бизнеса не счел нужным пообщаться с продавцами отделов, и постараться получить от них информацию по текущим продажам. Также, можно было высчитать среднее количество чеков в каждом отделе (хотя бы за 3-5 дней), или самостоятельно посчитать ежедневный поток посетителей Гастронома. Таким образом, после таких действий у него сложилась бы реальная картина по всем основным показателям бизнеса, который ему предложили купить.

Ошибка 5. Отсутствие маркетинговых мероприятий (продвижение). Подобный бизнес в формате Гастронома рассчитан на два вида покупателей: проходящий мимо помещения трафик (транзитный) и местные жители района. Когда стало понятно, что основной поток клиентов состоит в основном лишь из транзитников, которые покупают штучный товар, то наш клиент не стал проводить никаких действий, направленных на привлечение в Гастроном местных жителей. Это была большая ошибка. Помещение располагалось между двух супермаркетов – «Магнит» и «Пятёрочка», клиенты этих магазинов были люди с низким и средним уровнем дохода, и они не могли себе позволить так часто покупать продукты в Гастрономе. Но, более платежеспособная публика, которой в этом районе было достаточно много, не ходила в эти магазины и, скорее всего, они даже не знали про существование Гастронома (особенно те, кто жил в глубине жилого массива). Необходимо было направить все силы на привлечение именно этой публики, которая смогла бы обеспечить более высокую сумму среднего чека. Однако наш клиент это проигнорировал, и пустил развитие проекта на самотек, очевидно рассчитывая на «сарафанное радио».

Выводы: Почти все бизнесы, которые изначально создаются для их дальнейшей продажи, реализуются в основном на этапе своего развития (можно даже сказать – на пике развития), чтобы можно было установить за них как можно большую цену. Начальные финансовые показатели таких бизнесов могут иметь слабую основу для своего дальнейшего поддержания на нужном уровне. Все нужно тщательно проверять. Также могут искусственно создаваться показатели текущих доходов, тем самым формируется недостоверная финансовая модель бизнеса. Все это и многое другое следует учитывать при покупке любого готового бизнеса.

Что же касается именно субарендного бизнеса, то можно найти достаточно много успешных проектов (даже в продаже), которые работают и приносят своим инвесторам хорошую прибыль. Здесь все зависит то того, кто стоит за этими проектами. На рынке сейчас появляется очень много дилетантов, которые создают некачественный продукт. Доверять необходимо проверенным компаниям, которые имеют в своем портфеле успешные проекты.

0
21 комментарий
Написать комментарий...
S.Capusta

Это насколько нужно быть уверенным в себе, чтобы купить субарендный бизнес. Не технолгию, не недвижимость, не оборудование.. А право на субаренду! Безумство + отвага.

Ответить
Развернуть ветку
Олег Шведов
Автор

+ дикое желание быстро отбить инвестиции))) И оно в подобных случаях всегда на первом месте.

Ответить
Развернуть ветку
Andrey Shevtsov

Какие тут ошибки, просто лох. Вот и весь анализ.

Ответить
Развернуть ветку
Антон Смуров

Спасибо. На мой дилетантский (в бизнесе) взгляд, очень полезный материал!

Ответить
Развернуть ветку
Олег Шведов
Автор

Благодарю!

Ответить
Развернуть ветку
Роман Мамедов

2800/кв. м. - аренда от собственника? И, если учитывать общие помещения типа коридоров и туалетов, то получается аренда для субарендаторов порядка 6000 р/кв. м? Мне своим провинциальным мозгом сложно представить такие цены в доме. Даже на первой линии

Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий Неклюдов

Цифры другие - 160 квадратов в субаренду за 790 т.р. Это почти по 5 т.р. за квадрат. Для СПб это очень круто! (может прям в Смольном на главном входе?)

Ответить
Развернуть ветку
Олег Шведов
Автор

Так цены же МСК. Для субарендаторов цены в подобных форматах варьируются от 5000 до 15 000 руб. за кв.м. И это не в центре. Еще есть один очень важный нюанс: в таких форматах не считают субаренду по квадратам, а считают за отдел. Был случай, когда 7 кв.м. арендовали за 130 000 руб.  

Ответить
Развернуть ветку
Игорь Протасов

Мне очень интересно, как окупать такую аренду. И что продавать

Ответить
Развернуть ветку
Олег Шведов
Автор

Если место хорошее, то все окупается. Торговля продуктами.

Ответить
Развернуть ветку
Игорь Протасов

С последним утверждением не особо согласен. 
Ребята свой бизнес успешно впарили. Так что не такие они дилетанты

Ответить
Развернуть ветку
Олег Шведов
Автор

Вот именно, что успешно впарили... но, не создали успешный формат подобного бизнеса - вот что имелось ввиду в моем утверждении, когда я говорил про дилетантов.

Ответить
Развернуть ветку
В А

Анализ у вас какой то поверхностный

Ответить
Развернуть ветку
Олег Шведов
Автор

В статье указал основу ошибок. Если расписать все детально, то выйдет как минимум на пять подобных статей.

Ответить
Развернуть ветку
В А

Если так то должна быть интрига, а получилось что клиент - дурак, а мы молодцы: всё понимаем, но никому не скажем. Так нельзя

Ответить
Развернуть ветку
Олег Шведов
Автор

Так клиенту все было разложено по полочкам. Это статья просто сжатая (5000 знаков вышло). По каждому пункту здесь надо отдельно все расписывать. Хотя 70% описанных с в статье ошибок раскрыты достаточно хорошо, чтобы понять в чем суть. Может вам просто стоит еще раз все внимательно прочитать? 

Ответить
Развернуть ветку
В А

Да лень перечитывать. Но стиль мы посидели за пифком и обсудили какой он дурак, не годится. 

Ответить
Развернуть ветку
Олег Шведов
Автор

Если вы восприняли для себя все написанное именно в таком стиле, то вам точно необходимо перечитать все заново (и не один раз).

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Олег Шведов
Автор

Нет, это был формат небольшого гастронома.

Ответить
Развернуть ветку
Наталья Голованова

Анализ нужен, да, ошибки понятны, но простите меня разве не субарендаторы должны искать себе клиентов? А то интересно, сдаёшь помещения в аренду и ещё каждому арендатору клиентов должен приводить?

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 21 комментарий
null