Рынок недвижимости перегрет. Что делать в случае обвала?

Исследование основателя IT-компании Realiste, которая занимается оценкой и покупкой недвижимости онлайн, Алексея Гальцева.

За последний год рынок недвижимости резко “ушел вверх”. По разным подсчетам, цены квадратного метра увеличились на 15-20 и даже 30%. При этом в инфраструктуре и качестве строительства не произошло глобальных изменений.

Это значит, квартиры подорожали из-за общей (и, очевидно, временной) ситуации на рынке. Моменты максимально раздутых цен на рынках называют “пузырями”, а главное свойство пузырей - взрываться.

Чего ждать от рынка недвижимости в ближайшее время и что делать собственникам, если цены пойдут вниз? Об этом рассказывает основатель IT-компании Realiste, разработавшей искусственный интеллект для мгновенной оценки, покупки и продажи недвижимости, Алексей Гальцев.

В период пандемии, мировой нестабильности и самых низких ставок по вкладам множество людей решили вложить свои деньги в “консервативный и надежный инструмент” - недвижимость. Немалую роль здесь сыграла и льготная ипотека, сделавшая цены на жилье более доступными. В этой ситуации число ликвидных и адекватных по цене-качеству предложений резко сократилось, и стоимость метра начала расти.

При этом застройщики в некоторых локациях не выставили на продажу все квартиры, уже готовые к сдаче, и спровоцировали подобие дефицита в условиях высокого спроса. Прибыль девелоперов значительно выросла за 2020 год вопреки пандемии, удорожанию и дефициту рабочей силы.

Интересно, что в некоторых районах крупных городов цены на недвижимость до сих пор на 10-15% выше адекватных цифр. К таким выводам пришел искусственный интеллект, который мониторит рынок недвижимости и показывает степень “перегрева” районов в режиме онлайн.

А вот примеры районов, недвижимость в которых, по версии ИИ, стоит неоправданно дороже локаций с аналогичными параметрами:

• Ломоносовский проспект, Матвеевское, Крылатское и район метро “Тульская” в Москве.
• Комендантский проспект, метро “Площадь Александра Невского-2” и метро “Площадь мужества” в Санкт-Петербурге.
• Районы Чкаловский и Ленинский в Екатеринбурге.

Застройщики до сих пор поддерживают высокие цены, не выводя все предложения на рынок: иногда “в свободной продаже” можно найти только 30% реального предложения, готового к продаже.

Госпрограмма льготной ипотеки была рассчитана на семьи с детьми, которым необходимо улучшить жилищные условия.

Но, как минимум, 25% покупателей жилья приобрели свои площади не для жизни, а для сдачи в аренду. Это был их вариант инвестиций. В результате с рынка исчезли наиболее доступные и ликвидные варианты квартир в новостройках.

Но, по нашим данным, арендный доход не будет соответствовать ожиданиям собственников, и уже через 6-9 месяцев они задумаются о том, чтобы продать недоходные квартиры и вернуть вложения.

Почему это произойдет? Стандартный доход с аренды в среднем составлял 6% - не слишком выгодный актив. Но теперь ситуация усугубилась: арендная плата в больших городах уже снизилась за счет уменьшения спроса (многие арендаторы сами стали собственниками), доходы населения тоже не растут, а цены на квартиры выросли. Теперь доход с аренды составит не больше 4% годовых, а инфляция, между тем, 5%.

Квартиры для сдачи в аренду разочаруют многих инвесторов и вернутся на рынок, снизив объем “дефицита”.

Рынок недвижимости продолжит расти. Он довольно “тяжелый”, и реагирует на изменение внешней ситуации только со временем. Уже сейчас снижается покупательская способность населения и будет снижаться спрос, но у этого рынка большой инерционный путь, и разворот этой “машины” произойдет не сразу. Сегодня цены на жилье высокие, и до конца 2021 года они продолжат свой рост.

ИИ от Realiste предсказывал рост столичного рынка на 21% за 21-ый год, и за первые полгода прирост в 10% уже есть, поэтому прогноз остается прежним: до конца года недвижимость вырастет еще примерно на 10%.

Рынок недвижимости формируется “от вторички”. Здесь находится вся инфраструктура, и живет большая часть населения. Именно поэтому изменение тенденций на рынке произойдет тоже со стороны “вторички”, а первичному рынку останется лишь реагировать (время реакции составит примерно 30-50 дней).

Итак, размещая объявления о продаже вторичной жилплощади, собственники опираются на цены рынка, то есть на цены, выставленные “соседями”. После этого они несколько месяцев ждут покупателя, и если сделки не происходит, начинают снижать цену на квартиру.

К концу осени 2021 года, по данным искусственного интеллекта от Realiste, люди перестанут покупать жилье по завышенным ценам или станут делать это гораздо медленнее. Собственники еще какое-то время подождут, но примерно через 5 месяцев начнут снижать ценники или у них уже можно будет получить скидку около 10-15%.

По нашим прогнозам, ноябрь 2021 года станет “переломным” моментом с пиком цен на квартиры, после чего начнется спад, который может дойти до показателя -30% к ноябрю 2022 года в наиболее “перегретых” районах крупных городов.

• Для тех, кто планировал продавать квартиру, лучший совет делать это в ближайшее время, чтобы не пришлось идти на уступку цены.
• Для тех, кто, напротив, хотел бы приобрести в ближайшее время квартиру, есть такой совет: можно купить недорогую квартиру на большом удалении от центра, а лучше - апартаменты. Сегодня скидка там около 20-25%.
• Для тех, кто готов менять жизнь и переезжать за город, сейчас хорошее время для строительства дома. Для этого есть сельская ипотека. Отличный план - продать квартиру по хорошей цене и вложиться в загородный проект.
• Еще один вариант - переезжать в районы, где цены не завышены, продав квартиру в перегретой локации. Речь, скорее всего, о переезде на окраины или даже в другой, более комфортный для жизни город, если работаете в удаленном режиме.