Однокомнатная недорогая квартира – казалось бы, отличное предложение, но что если вы покупаете не площадь, а просто долю в общей квартире? Еще и своими глазами сразу посмотреть нельзя. О новых уловках на рынке недвижимости читайте в статье.
В последнее время на рынке недвижимости стали появляться необычные предложения по продаже квартир небольшого размера, которые даже и однокомнатной квартирой назвать сложно. Главная особенность таких жилых помещений в том, что они переделываются из одной большой, зачастую трех- или четырехкомнатной, квартиры. Собственник решает разбить одну квартиру на несколько маленьких, в которых делается ремонт, проводится коммуникация таким образом, чтобы у каждой был свой санузел и кухня.
Но ремонтные работы начинаются только тогда, когда на необычные «студии» находятся покупатели. Новые собственники получают долю от общей жилплощади и делят такую коммунальную квартиру, которая не имеет общего места пользования. Формат крайне необычный для рынка, но желающие приобрести такую квартиру уже находятся, ведь стоят эти студии в 10-15 кв. метров достаточно дешево.
Тем не менее, первое, о чем стоит подумать, прежде чем соглашаться на заманчивое предложение, это законность подобной схемы. Могут ли у будущих владельцев возникнуть проблемы при продаже своей квартиры?
Для начала нужно определить, что такое квартира с точки зрения закона. По словам Юрия Аванесова, ведущего юриста Европейской Юридической службы, квартирой является структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Из этого следует, что говоря о продаже квартиры, эта квартира должна быть. Именно отдельная квартира. Чтобы новое образованное жилое помещение отвечало определению квартиры, оно должно соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. В частности данные требования закреплены в "Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016).
Таким образом, само наличие квартиры подобного типа, преобразованной из одной большой, вполне законно, ее можно прописать в документах, и проблем при продаже быть не должно. Как утверждает эксперт, собственник жилого помещения вправе его перепланировать по своему желанию. В том числе не исключается возможность образования из одного объекта недвижимости двух. При этом следует иметь в виду, что объектами жилищных прав являются жилые помещения, которые в свою очередь подразделяются на жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Но, с другой стороны, насколько в данном случае законна схема разделения квартиры под будущих собственников? Ведь при покупке новому владельцу по документам достается не определенное помещение, а только доля в общей квартире без указания того, какая именно часть его. Например, у вас будет прописано, что вы, как и три других незнакомых вам человека, владеете ¼ квартиры. Но что это даст?
А ведь риелтор даже не сможет показать потенциальному покупателю саму квартиру. Зачастую «проект» можно увидеть только на макете или в специальном шоуруме для показов.
Сергей Воронин, адвокат и управляющий партнер ООО «Правовое решение», считает, что такая схема работы является прямым мошенничеством. Рекламодатель не указывает в объявление реальные условия покупки, и это нарушение закона. В итоге, рекламируемая жилплощадь является сборной, то есть на деле она может оказаться совершенно другой, отличной от той, которую собирался купить будущий владелец.
«Новые квартиры находятся не в собственности владельцев, перепланировка, скорее всего, не узаконена, и гарантий того, что перегородки и новые способы коммуникации будут приняты всеми владельцами долей, также нет. Участники процесса перед проведением ремонтных работ получают только обещания, а письменных договоренностей о том, как именно будет проводиться перепланировка, в таких случаях стараются избегать для снятия с себя ответственности. Конечно, подобные схемы должны вызывать подозрение у правоохранительных служб, и в ближайшее время, думаю, интерес к инициаторам таких сделок возрастет».
По мнению адвоката, Сергея Воронина, когда новые владельцы захотят продать свою долю, при оформлении сделки и проверке законности регистрации жилплощади у них могут возникнуть проблемы. Квартира не будет зарегистрирована на одного собственника, и в связи с этим, государство может потребовать возвращать первоначальную планировку помещения. Подобные прецеденты в практике уже были, при этом заканчивалось все тем, что государство отбирало квартиру, а все ее владельцы получали по остаточной стоимости долей после возврата площади в первоначальное состояние.
Комментарий удален модератором