«Замок во Франции стоил дешевле дома по соседству с Цукербергом» Статьи редакции
История российской предпринимательницы Екатериной Кадиевой, которая купила отель Château Le Sallay в замке 16 века.
Екатерина Кадиева по образованию психолог и психотерапевт — во многом именно это влияет на её решения и бизнес. Вместе с мужем Екатерина Кадиева основала digital-агентство SKCG в Москве, а затем, после переезда в Париж, зарубежный лагерь для русскоязычных детей со всего мира «Марабу».
Оказалось, что сложно найти хороший отель, который согласился бы несколько недель работать только для детей и при этом не пытался бы каждый год поднимать цены — и тогда родилась идея купить собственный отель где-нибудь во Франции.
«Главный — это нотариус», — как проходила покупка замка
Кадиева и её муж решили не строить отель с нуля, а купить уже готовый. Дело не только в том, что у каждого отеля есть своя наработанная база клиентов, но и в том, что получить лицензию на ведение гостиничной деятельности во Франции очень сложно: здание будущего отеля должно соответствовать всем строгим нормам, а собирать нужные документы можно несколько лет. Поэтому пара решила не строить отель с нуля, а купить уже готовый.
Из ста просмотренных вариантов Екатерине Кадиевой по-настоящему подошёл лишь один — замок Château Le Sallay, построенный в 1508 году рядом с городом Невер в западной Бургундии.
Екатерина Кадиева не раскрывает, сколько стоил сам замок, но уверяет, что он обошёлся ей дешевле, чем может показаться на первый взгляд: «Моя подруга недавно купила дом в Кремниевой долине по соседству с Цукербергом, и он стоил значительно дороже, чем наш замок». По данным французского сервиса по продаже элитной недвижимости Le Figaro Properties, замок площадью в 3000 м² можно приобрести за сумму от €1,2 млн.
У Кадиевой и мужа были какие-то деньги – помимо доходов от бизнеса они несколько лет назад продали свои московские квартиры. На недостающую сумму они взяли кредит во Франции. Ставка кредита была меньше, чем в России, но получить его было непросто: нужно было собрать большое досье с данными о своих доходах, недвижимости и налоговыми декларациями за последние несколько лет. «Особенно французские банки настороженно относятся к иностранцам», — поясняет Кадиева.
Оформление сделки длилось больше полугода: «В один моментмне так всё это надоело, что я сказала мужу: давай уже оставим эту затею. Но муж не согласился и сказал, что мы трудностей не боимся и как-нибудь справимся».
И у Кадиевой, и у продавца были свои юристы, но в процессе купли-продажи имущества во Франции один из главных людей— это нотариус. Как всякий французский бюрократ, он работает медленно и ускорить его невозможно. Любая мелкая ошибка или неточность затягивает сделку.
В итоге сделку удалось закрыть только 1 августа 2017 года. И ещё несколько месяцев ушло на переоформление контрактов с поставщиками, газовой и электрической компаниями и так далее. Новые хозяева смогли полностью вступить во владение замком только к Новому Году.
Резиденция герцогов и знаменитостей
Замок Château Le Sallay расположен в Бургундии и упоминается в архивах французского департамента Ньевр с 14 века. C 16 века замок был летней резиденцией неверских герцогов, а позже стал переходить из рук в руки.
В отель замок переделали только в 2009 году и он достался Кадиевой в очень хорошем состоянии, так что никакого серьёзного ремонта делать не пришлось.
Несмотря на древнюю историю, у замка нет статуса памятника архитектурного искусства. Поэтому ремонтировать и перестраивать здание можно без разрешения властей. Главное — не менять внешний облик строений.
Одной из причин купить именно этот отель было то, что с самого начала он был ориентирован не только на приём отдельных клиентов, но и на работу с группами. С мая по сентябрь каждые выходные отель снимают для свадеб, которые часто заказывают за год или даже за два, кроме того рядом расположен городок Мани-Кур с бывшей трассой «Формулы-1», поэтому в замке часто проходят семинары крупных автомобильных компаний. Екатерина Кадиева справедливо решила, что несколько детских лагерей органично впишутся в существующую бизнес-модель. И действительно — за прошедший год в замке прошло четыре смены детского лагеря «Марабу» и несколько мероприятий для взрослых.
«Когда мы делаем программу для взрослых, — рассказывает Екатерина Кадиева, — мы стараемся совместить интеллектуальную, туристскую и гедонистическую часть. Скажем, в январе мы делали программу, в которой были мастер-классы по бургундской кухне, лекции о Северном Возрождении и поездки в несколько расположенных неподалеку городов, таких как Бурж с его знаменитым собором. Мы сами не думали об этом, но все наши русские гости говорят, что чувствуют себя у нас как на академической даче в своем детстве: вкусно, красиво и все вокруг говорят про умное».
Екатерина Кадиева, однако, не ограничивается только русскоязычными гостями — например, весной в замке прошла очередная программа цикла Senses & Vacation, куда приезжают гости со всего мира, от Калифорнии до Кореи. На этот раз речь шла о вине, духах и запахах.
Стоимость программы для взрослых варьируется от €1700 до €3500 в зависимости от приглашенных лекторов, а стоимость номера с завтраком в летний сезон составляет от €150 до €200. Ужин в отеле стоит около €40 и, разумеется, свой ресторан — важная составляющая часть бизнеса.
Несмотря на рассказы об огромных французских налогах, самые большие расходы у подобного бизнеса — это зарплаты и сопутствующие им социальные выплаты. Екатерина Кадиева подтверждает, что платит своим сотрудникам от €1500 до €2000. По данным рекрутингового сервиса Indeed, средняя зарплата в гостиничном бизнесе в регионе Бургундия составляет €1700.
Всего в замке работает от 10 до 20 сотрудников — некоторых нанимают только на сезон, некоторых приглашают только на большие мероприятия. Все сотрудники — граждане Франции, проблем с их устройством не возникает, и по словам Екатерины Кадиевой, процедура найма людей в России и во Франции не особенно отличается. А вот увольнение – гораздо более сложный процесс. Кроме того, социальные выплаты могут достигать 80% от размера зарплаты.
Стоимость двухместного номера с завтраком в летний сезон составляет от 10 до 13 тысяч рублей. Зима в бургундском Château — мёртвый сезон, и в январе хозяева закрывали отель.
Екатерина Кадиева не раскрывает, сколько стоил сам замок, но уверяет, что он обошёлся ей дешевле, чем может показаться на первый взгляд: «Моя подруга недавно купила дом в Кремниевой долине по соседству с Цукербергом, и он стоил значительно дороже, чем наш замок». По данным французского сервиса по продаже элитной недвижимости Le Figaro Properties, замок площадью в 3000 м² можно приобрести за сумму от €1,2 млн.
Сколько составит прибыль в этом году, Кадиева ещё не знает, под её руководством отель работает первый год и высокий сезон только начался. Однако она не жалеет о покупке, для её главной цели (детского лагеря) отель отлично подошёл.
В рекламе не нуждается
Рекламное продвижение отелю не понадобилось — на этапе покупки отеля в нём уже на год вперёд были распроданы все выходные для свадеб, а на будние дни люди бронировали номера — причем не только через сервисы вроде Booking, но и напрямую.
Гости замка приезжают из разных частей света — Германии, Англии, Сингапура, США, России.
По словам Кадиевой, большинство гостей остаются довольны, хотя, как и всегда в отельном бизнесе, случаются неожиданности. Например, несколько раз не удалось договориться о проведении корпоративных семинаров — все номера в отеле разные, а некоторым компаниям важно, чтобы все их сотрудники жили в одинаковых условиях.
«Место, в которое людям будет приятно возвращаться»
На вопрос о минусах жизни в замке Екатерина Кадиева отвечает, что в нём слишком много дел, и пока не получается делегировать задачи: если отвлекаешься, всё моментально перестаёт работать. Хотя, по словам Кадиевой, в Москве её агентство хорошо работает и с удалённым управлением. Дети Екатерины Кадиевой учатся в Париже, поэтому ей приходится жить на два дома.
Гостиничный бизнес — сезонный, поэтому каждый месяц в отеле происходит что-то новое. Зимой делают мелкий ремонт, чистят старую черепичную крышу и подрезают деревья. Весной — закупают растения для сада, включают бассейн и готовятся к свадьбам.
В результате Екатерина Кадиева все время узнаёт что-то новое. Так, скажем, по французским законам, отели еженедельно должны отправлять пробы из бассейна на контроль в лабораторию и с учётом рекомендаций добиваться правильных характеристик состава воды. Контроль довольно строгий, но никто не рвется ни выписывать штрафы, ни, тем более, вымогать взятки – и в этом, считает Екатерина, большая разница с Россией.
По ее словам, проверяющие инспекции во Франции приходят, чтобы помочь решить проблему, поэтому она встречает их как друзей.
Например, пожарные проверяют, как работают пожарные датчики, и указывают на возможные недочёты при планировании ремонта. Потому и отношения с ними строятся совсем иначе, чем рассказывают Екатерине Кадиевой российские рестораторы и отельеры
«В России мы бы не стали заводить себе отель, — говорит Екатерина Кадиева, — мы слышали много историй о том, как у людей отбирали их недвижимость. Здесь в этом смысле чувствуешь себя гораздо более защищенной».
На лето Кадиева планирует переехать из города в замок. По её словам, крупный сетевой бизнес из отелей на замках не построишь, потому что у каждого строения слишком много особенностей. «Мне хочется, в первую очередь, сделать любимое и уютное место, в которое людям будет приятно возвращаться. Хотя выйти на безубыточный уровень, конечно, надо обязательно», — заключает она.
Комментарий удален модератором
Почему сразу убыточный? Такой бизнес по всем расчетам и должен приносить никак не больше 10К евро в месяц чистой прибыли. В чем проблема-то? Это же все-таки не Россия.
Комментарий удален модератором
Слушайте, я муж Екатерины Кадиевой и я очень недоволен этой статьей, потому что в ней много искажений того, что говорила Катя (мне лень, конечно, но надо бы попросить VC.ru показать запись, где она это говорит). Пользуюсь случаем об этом сказать - ну, и скажу там отдельным комментарием.
По сути обсуждаемой математики проблема в том, что забыли написать, что вообще-то при замке есть ресторан и заметная часть прибыли - это кетеринг на свадьбах, семинарах и юбилеях. То есть те 15-20 сотрудников, которых Катя упоминает, очевидно, включают в себя сотрудников ресторана и, вдобавок, сезонных сотрудников, которые приходят поработать летом или даже на конкретную свадьбу. В этом смысле никаких 54 тысяч в месяц не выходит (слава Богу).
То есть, да, гостинично-отельный бизнес обычно имеет прибыль порядка 10% в лучшем случае. Мы ее чуть поднимаем, потому что у нас бывают группы в низкий сезон (например, на русские новогодние праздники), но, да, конечно, это не нефтью торговать, кто бы спорил.
Вообще я бы не взялся за этот бизнес в качестве основного - к счастью, это скорее side-bussiness, который поддерживает разные наши другие проекты и, в свою очередь, поддерживается другими проектами. Если меня спросят "я хочу на последние деньги купить отель и жить на прибыль с этого" я бы не посоветовал - тут, скорее, имеет смысл рентовать отель и им управлять, поскольку тут меньше начальных вложений.
Короче, я несколько огорчен этой статьей, если честно. Хотя основаня мысль в ней передана верно: замок старый, отель хороший, прибыль есть, но небольшая, клиентов много, желающие могут сотрудничать и/или приезжать, легких денег нет нигде, но у нас есть ощущение, что собственность во Франции защищена лучше, чем в России :)
А все про цифры - ну, примерно половина того, что я бы рассказал про бизнес-модель куда-то подевалось, что уж тут обсуждать.
Комментарий удален модератором
ну, я всегда заступаюсь за журналистов, я сам журналистом был много лет. Но тут как-то не очень хорошо в данном случае получилось. Конечно, есть и наша доля ответственности - надо было затребовать на утверждение финальный текст, но у нас в эти дни довольно много других дел и как-то мы не проявили жесткости.
Бизнес-модель довольно простая - самое прибыльное это свадьбы, семинары и всякие программы. мы за прошлый год провели четыре детских лагеря и три программы для взрослых (в комментариях пишут, что можно было бы договориться и с другим отелем - ну, на два месяца в году снять другой отель это тоже та еще задача, если честно). Плюс начиная с мая по начало октября свадьба каждые выходные. Плюс регулярные семинары. Плюс у нас рядом Мани-кур, где бывший трэк формулы-1 и куда ездит куча людей погонять на гоночных, а иногда - почему-то - на антикварных машинках. Вот все вот это и есть основные источники прибыли.
Хотя, конечно, есть и индивидуальные клиенты, и люди, которые просто приезжают поесть в ресторан, и так далее.
И, конечно, подсчеты "сколько они платят зарплат" немножко не о том, потому что из статьи не очень ясно, что 20 человек - это когда большая свадьба, а так около десяти.
Моя глубокая убежденность, что такой бизнес не может быть единственным. У предыдущей хозяйки было все хорошо с другими источниками дохода, у нас тоже есть другие источники. Для нас этот отель скорее возможность иметь постоянную площадку для своих разных образовательных проектов - а к пенсии как раз раздадим кредиты и образуются у нас накопления.
То есть это не история про то, как лучше вложить деньги, а история про синергию с другими бизнесами - поэтому подсчеты про то, дает ли это 4% в год или больше или меньше в нашем случае не очень релевантно.
Комментарий удален модератором
Вы не поверите, но очень много снимают местные :))
Иногда бывают иностранцы или люди из других регионов Франции, но местных очень много тоже, явно больше половины.
Ну, и в любой компании обязательно несколько человек рассказывают "ой, мы были у вас на свадьбе... ", "ой, моя дочка у вас женилась несколько лет назад...", "ох, мы хотели свадьбу у вас, но уже не было свободных дат..." и тд
ну, и, что называется, рекламный комментарий. Очевидно, мы готовы делать свадьбы для русских тоже но, да, цена на человека будет примерно столько же, сколько стоят билеты до Парижа (ну, в зависимости от числа людей, конечно - если очень много прилетит, то будет стоить дешевле, я считал человек 25-30 примерно)