Почему собственники жилья в Москве отказываются платить налог на доход Статьи редакции
Что происходит на столичном рынке недвижимости и какие штрафы заплатят владельцы квартир, которые сдают их «в чёрную».
19 июля издание РБК сообщило о том, что Департамент информационных технологий Москвы разработал систему для поиска арендодателей, не платящих налоги.
Детали работы системы руководитель департамента Артём Ермолаев не сообщил, но в 2017 году он рассказывал о планах анализировать площадки для аренды недвижимости, собирать информацию о размещённых квартирах и сопоставлять данные со статистикой по уплате налогов.
По оценкам «Ведомостей», за девять месяцев 2017 года налог на сдачу квартиры заплатили 25,4 тысячи собственников жилья в Москве. Согласно данным аналитиков сервиса ЦИАН, только за первую половину 2018 года в Москве было арендовано 125,3 тысячи квартир.
Редакция vc.ru изучила, как изменились за последние пять лет рынок аренды жилья в Москве и доходы арендодателей, и узнала, почему собственники квартир отказываются платить налог.
Какой налог нужно заплатить при сдаче квартиры в аренду
Существует несколько ставок. Их размер зависит от статуса собственника помещения.
Если владелец квартиры сдаёт её как физическое лицо, то он должен заплатить налог на доход физических лиц (НДФЛ) — 13% от выручки за аренду.
Но если собственник квартиры живёт за рубежом, много путешествует и проводит в России меньше 183 дней, то он перестаёт считаться налоговым резидентом и вынужден платить налог по ставке 30%, рассказывает адвокат Михаил Салкин.
Чтобы заплатить НДФЛ, необходимо до 30 апреля подать декларацию в ФНС — лично, по почте России или через сайт налоговой инспекции (для этого нужно иметь электронно-цифровую подпись). Сам налог нужно оплатить до 15 июля.
Если собственник не подаст декларацию, то его могут оштрафовать на 5% от суммы налога. А если не заплатит налог — то на 20%.
«Кроме того, на сумму налоговой задолженности начисляется пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день, сейчас это 1/300 х 7,25% = 0,02416% в день», — поясняет Салкин.
Однако ставку налога можно снизить. Для этого собственнику квартиры нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на упрощённую систему налогообложения.
«В этом случае размер налога составит 6% от суммы полученного дохода. Сам налог уже придётся платить поквартально и также подавать декларацию до 30 апреля следующего года», — поясняет Салкин.
Однако собственнику жилья придётся выплачивать страховые взносы в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования — минимум 32 385 рублей в год, если годовой доход меньше 300 тысяч рублей.
Если больше, то придётся доплатить 1% от разницы между суммой дохода и 300 тысячами рублей. Например, если собственник заработал 1 млн рублей, то в качестве страховых взносов ему придётся заплатить 39 385 рублей. (Расчёт можно сделать с помощью калькулятора ИП).
У владельца недвижимости есть возможность уменьшить сумму налога на сумму страховых взносов: для этого налог нужно оплатить до конца текущего года. То есть собственник жилья заплатит не 99 385 тысяч рублей (6% от 1 млн + страховые взносы), а 60 тысяч рублей.
Если бы собственник сдавал квартиру в качестве физического лица, то он заплатил бы государству почти в два раза больше — 130 тысяч рублей.
Наконец, существует ещё один вариант сэкономить на налогах — приобрести патент на сдачу недвижимости. Для этого также нужно быть предпринимателем и платить страховые взносы.
Государство просит заплатить за патент 6% от потенциального дохода от сдачи квартиры. Оплата производится двумя платежами — треть в первые 90 дней года, две трети — до конца года.
Патент должен покупаться отдельно на каждый объект недвижимости. Такую квартиру можно сдавать по любой цене, государство уже не беспокоит, какой размер дохода получит собственник. Главное, чтобы этот доход не превысил 60 млн рублей в год.
Стоимость патента зависит от площади и расположения квартиры. Например, чтобы приобрести патент на трёхкомнатную квартиру в центре Москвы площадью 84 м², нужно заплатить 54 тысячи рублей в год.
Как изменился рынок аренды жилья в Москве за пять лет
Согласно данным аналитиков сервиса ЦИАН, в 2015 году средний размер арендной ставки в Москве снизился на 4-8% по сравнению с 2014 годом. Например, если в 2014 году однокомнатные квартиры в среднем сдавались за 34,6 тысяч рублей, то год спустя — за 31,8 тысяч рублей.
По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, с лета 2017 года ставки начали медленно отыгрывать позиции: «Заметнее рост выражен в домах бизнес-класса и многокомнатных квартирах, но и обычные "однушки" и "двушки" в домах советской постройки подорожали за год на 1-1,5 тысяч рублей».
Рост арендных ставок сдерживает увеличение количества квартир в новостройках — из-за подешевевшей ипотеки и более доступных цен на жильё.
«В ряде локаций, где недавно ввели в эксплуатацию новостройки, число лотов под сдачу очень велико, и сдать жильё без дисконта часто бывает проблематично», — поясняет Попов.
Кроме того, увеличивается количество жилых комплексов, где можно взять квартиру или апартаменты в аренду на длительный срок. По словам аналитика ЦИАН, пока что такие предложения относятся к бизнес-классу и стоят на 10-15% выше рынка. Например, однокомнатную квартиру с ремонтом на Ленинградском проспекте можно арендовать за 42-44 тысячи рублей.
Ещё один тренд московского рынка недвижимости — падение доходности. В среднем по городу доходность составляет 6-6,5% от стоимости квартиры, что сопоставимо с банковским депозитом.
Те, кто профессионально занимались этим видом бизнеса, переориентировались на инвестиции в новостройки на ранних стадиях строительства (но там тоже непросто найти интересные варианты) или стали работать со сдачей квартир посуточно.
Там выше доходность (около 9-9,5%), но одновременно и выше риски, да и отнести эту деятельность к пассивному получению постоянного дохода нельзя.
Падение доходности сопровождается ростом стоимости владения жильём. Например, если в среднем в 2013 году собственники тратили на коммунальные платежи 3,5 тысяч рублей в месяц, то в 2018 году — около 6 тысяч рублей.
Кроме того, из-за роста курса иностранных валют в 2014 году выросла стоимость бытовой техники. В апреле 2018 года европейские производители предупредили российских ритейлеров о повышении закупочных цен на 5-10%.
По данным ЦИАН, чаще всего в Москве арендуют однокомнатные квартиры (43% предложений), чуть реже — двухкомнатные (39% предложений). Оставшаяся доля приходится на трёх- и четырёхкомнатные квартиры.
Доли на рынке покупки жилья распределены более равномерно: 35% приходится на двухкомнатные квартиры и по 29% — на одно- и трёхкомнатные.
Самый распространённый тип жилья в аренду — однокомнатная квартира площадью 35-45 м² в девятиэтажном панельном доме 1967-1976 годов постройки.
А самый распространённый тип жилья на продажу — двухкомнатная квартира площадью больше 75 м² в девятиэтажном панельном доме 2007-2017 годов постройки.
Почему собственники отказываются платить налоги
Собеседники vc.ru отметили, что воздерживаются от уплаты налогов из-за сложности и непрозрачности процедуры подачи декларации и оплаты.
Мы готовы платить налог, если это можно будет сделать просто на сайте Госуслуг и никаких лишних движений не потребуется.
Ещё было бы оптимально отдавать квартиру в субаренду — под управление риэлтора и компании. Чтобы они сами её сдавали, следили за оплатой ЖКХ, платили налоги и перечисляли владельцу квартплату за вычетом стоимости своих услуг. Но пока такого на рынке нам не встречалось.
Некоторые собственники согласились платить налог, но только в том случае, если государство введёт льготы на оплату коммунальных услуг.
Налог не плачу, но готова платить, если упростят всю систему официального оформления и смягчат условия. Это моя квартира, я полностью плачу коммуналку. Пусть введут какие-то льготы.
Готовы платить налоги, если государство будет предоставлять льготы либо поддержку в оплате коммунальных услуг (стоимость которых с каждым годом растёт).
Кто-то не платит налоги, потому что не доверяет государственной системе и не понимает, на какие цели пойдут деньги.
Если бы система налогообложения была прозрачной и я в любой момент могла просто зайти на какой-нибудь сайт и посмотреть, как тратятся средства из бюджета, то я бы платила налоги.
Я регулярно перевожу деньги в НКО, публикующим гораздо более прозрачные отчёты, по которым действительно можно понять, что они занимаются чем-то полезным.
Кто-то думает, что ему ничего не грозит. ФНС сложно обнаружить тех собственников, которые уклоняются от уплаты налогов: чаще всего ведомству помогают участковые, стукачи или риэлторы.
Я даже не знаю, чем может грозить неуплата. И не знаю людей, которые могли бы на меня настучать, — у меня тихие жильцы. Я исправно плачу по всем счетам и быстро решаю возникающие проблемы, даже если они затрагивают соседей, — вряд ли кому-то придёт в голову меня сдавать. Тем более что вряд ли кто-то полезет разбираться, легально я сдаю или нет.
Живём за границей и сдаём квартиру в России. Если поймём, чем реально может грозить уход от налогов, то начнём платить. Сейчас думаем так: «Я не в России, значит, мне это ничем не грозит».
Среди опрошенных vc.ru собственников жилья в Москве многие платят налоги либо потому, что это правильно, либо из-за желания обезопасить себя от неприятностей.
Я сдаю квартиру в Петербурге и Кёльне. Конечно, плачу налог уже 10 лет. Всем советую. Я почти всю жизнь плачу все налоги, а декларацию мою уже более 10 лет сдаёт компания из большой четвёрки.
Это часть личной безопасности и комфорта. Информация становится интегрированной, и уже сейчас можно без проблем определить неплательщиков, сопоставив базы регистрации, регистры о собственности и налоговые регистры.
Всегда плачу налоги, это моя страховка от неадекватных жильцов. Если ущерб будет совсем сильный — подам в суд.
Пока что это защитило меня от участкового, который просил выселить жильцов и поселить своих друзей и родственников. Я показал налоговую декларацию, и он отстал.
Материал подготовлен при участии Эмилии Гулиевой.
Люди перейдут на расчёт наличкой во всех случаях, когда это возможно. Денег не видно, рисков почти нет.
По сути, результат тот же, но больше неудобств: нужно ежемесячно встречаться с арендодателем. Это как поставить высокий забор, в котором есть дырка: ты всё равно окажешься на нужной тебе стороне, но будешь испытываться очевидные неудобства.
Пока "встречаться" < 13%, будут встречаться.
Важна, впрочем не сколько необходимость выплаты, сколько "засвет" доходов, ведь доступ к базам данных у нас мягко говоря не сильно контролируется, а к человеку с большим доходом может найтись много желающих постучаться на предмет поделиться, или схематоз какой закрутить, или обвинить в том что дескать платит человек 2 млн налогов, а недоплачивает наверняка еще 20 миллионов ...
У нас _в принципе_ человек платящий много налогов официально с собственного бизнеса (если это не через бухгалтерию большого предприятия приходит), вызывает больше вопросов у всех, чем кто-либо еще.
В основном в духе: "Зачем это он? Это какая-то схема, надводная часть айсберга, значит у него в 10-100 раз больше "под водой" крутится, и он так страхуется"
Как обычно проблема в людях, да.
Скорее в сочетании условий, вполне объективно всех кто может сложить 2 + 2, подталкивающих в сторону налички и только налички - а также вывода этой налички за рубеж - когда становится понятно что 5-6 счетов в банках на родственников с доверенностью на управление счетом уже недостаточно.
А зачем на счетах хранить? Захарченко успешно дома хранил куда более большие суммы. :) А за рубежом... нерезиденту открыть счёт последние лет десять очень и очень непросто, да и какой смысл с отрицательной ставкой?
1. В упомянутом Вами примере - пожалуй, тот случай, когда логистика налички начинает напоминать складкую работу по перевозке туда сюда сахара какого-нибудь ...
2. И мне как-то не очень смешно от этого.
3. Да, нерезиденту открыть сложно, но изрядное количество финансовых консультантов _интенсивно_ работают для желающих вывес(з)ти и инвестировать средства за рубежом - раньше вроде бы помогали от $100 000 , потом планка и процент за обслуживание только поднималась.
4. Фактически, если у человека накапливается здесь солидная сумма - ну скажем $0.5 млн или выше, уже начинаются какие-то метания и поиски вариантов - потому что тупо купить квартиру или кусок земли - не до конца безопасно - у нас нет понятия собственности, оно в любой момент может быть аннулировано, пересмотрено, хоть весь человек бумажками и регистрациями права обложится.
5. Параллельно западники "расследуют" русские деньги, и требуют объяснить происхождение средств у тех, кто купил дома в Испании, Италии - даже 10-15 лет назад.
...
Вовсе непонятно, каким образом можно работать в таких условиях - хотя в статье про международных авантюристов, в комментах "почти жертва" писал, что проблем выгнать / пригнать любую сумму хоть банковским переводом хоть наличкой - будто бы нет
30 млн рублей - много?
Я уже ранее писал, по нехитрым подсчетам, 60 000 рублей в месяц "серого" дохода - это уже "много" и это надо "выводить из тени".
Зачем? 60 тысяч в месяц это 720 тысяч в год. Поверьте, если ходить по магазинам, покупать некоторую технику за нал... у вас просто не останется денег.