Частные города в России — тренд ближайших десятилетий, часть первая

Несколько лет назад я впервые опубликовал цикл статей о возможности строительства частного города в России. Статьи собрали в общей сложности 110 тыс. просмотров и 1160 комментариев. В этой статье я расскажу что происходит, какие концепции и инициативы существуют и как текущий коронакризис может изменить облик страны.

Краткая история

Для удобства сделал навигацию на предыдущие статьи. Но частично информация по ним устарела, поэтому я запустил сайт с актуальной информацией по частным городам.

Частный город — это максимально автономный город, в котором управление берет на себя крупная частная компания (управляющая компания). Такой город легитимный и полностью подчиняется федеральным законам РФ, но вводит дополнительные правила, чтобы поддерживать на его территории порядок и высокий уровень комфорта проживания, не свойственный государственным городам.

Жители платят абонентскую плату за проживание на его территории. Размер платы (своеобразного налога) зависит от стоимости приобретаемого/арендуемого жилья. Системы правопорядка и судов в городе государственные, но медицина и образование полностью или частично частные и могут быть субсидированы управляющей компанией.

Введение

Коронокризис этого года позволил многим компаниям под новым углом взглянуть на удаленную работу. ИТ компании, банки, компании из сферы финансов уже предлагают части своих сотрудников остаться на удаленке навсегда:

  • ИТ. В России лишь в одной ИТ индустрии работает 1,8 млн человек. Если взять во внимание разные опросы и дать скромную оценку в 10%, то на постоянной удаленке останется 180 тыс. айтишников. Это огромная армия программистов, дизайнеров, аналитиков и т. д.
  • Банковская сфера. Сбербанк объявил, что готов оставить 30% своих сотрудников на удаленке. А это, на минуточку, 84 тыс. человек
  • Телеком. «Ростелеком», который перевел на удаленку 60 тыс. человек, пока рассматривает различные варианты возвращения сотрудников в офис, отмечая при этом, что порядка трети работников были бы не против хотя бы частично остаться на удаленке после снятия ограничений.
  • Предприниматели с удаленным ведением бизнеса. Здесь сложно оценить количество, но оно точно измеряется тысячами человек.

Тенденция налицо: на удаленном режиме работе по самым скромным подсчетам в стране останутся сотни тысяч человек.

Встает вопрос:

Необходимо ли постоянное нахождение такого огромного числа людей в крупных городах с высокой стоимостью жизни и стрессами от нахождения в постоянных пробках и высокой плотности населения.

Нужно ли всем этим людям жить в той «удобной городской среде», которую создали для нас жадные застройщики в союзе с некомпетентными чиновниками:

Нужны ли удаленщикам большие города?

Мой 6-летний опыт проживания в Москве показал, что самый важный ресурс сегодня — это время. Никогда не забуду каждодневные поездки на метро в переполненных вагонах, переходы между станциями, толкотню на эскалаторах.

Каждый будний день приходилось испытывать это душное ощущение тесноты и стресса. Я постоянно ловил себя на мысли, что огромную часть жизни трачу на передвижение по городу: поездки на работу, встречи, посещение больниц. И всегда выходило не менее 2 часов на дорогу туда-обратно.

Однажды посчитал и ужаснулся:

Если на дорогу тратить 2 часа в день, то за 10 лет жизни уходит 304 дня на дорогу. Почти год! Дорогая цена, которую платит каждый житель мегаполиса за проживание в его пределах.

В то же время сейчас среди активного населения крупных городов формируется спрос на качественную городскую среду. Каждый кто после путешествия возвращается из Праги или Амстердама в Омск или Воронеж невольно задается вопросом: «А какого хрена? Почему мы живем в таком ужасном сраче, убогой архитектуре, почему в многомиллионном городе нет хороших проектировшиков, дизайнеров, урбанистов?»

Про наши города я писал 4 года назад в своей вводной статье. Варламов в недавнем своем ролике достаточно эмоционально и точно высказался на этот счет.

Каждый удаленщик сейчас вздохнул и подумал: «К черту все, переезжаю!»

Но если вы уже пошли искать себе уютное местечко на карте России, то вас будет ждать суровая реальность: либо города с устаревшим жилищным фондом и инфраструктурой, либо коттеджные поселки посреди поля, либо домик в деревне с туалетом на улице и спивающимся населением.

Можно, конечно, свой дом построить, но опять же вы будете испытывать недостаток в инфраструктуре: у кого-то есть дети, которых нужно возить в школу или сад. Посидеть с девушкой/женой в ресторане — тоже сложно, максимум, что вы найдете, это кафе «У Татьяны» для залетных дальнобойщиков. Получается какой-то дауншифтинг, на который не каждый решится.

Частные малые города — новый формат комфортной жизни рядом с природой

Да, это все Россия

Плюсы проживания в частных городах:

  • Высокий комфорт проживания и сервиса за меньшие деньги (*по сравнению со столицами)
  • Близость к природе. Город можно строить на берегу рек и озер. Вблизи хвойных лесов и красивых природных достопримечательностей.—
  • Экологичность. Вдали от миллионов машин и их выхлопных труб и грязных производств.
  • Эстетика общественных пространств.
  • Размеренный образ жизни

Бонус: Это шанс для заброшенных малых городов возродиться. Я имею ввиду, что город можно возводить в уже существующих локациях, преображая и модернизируя их. Ключевые и исторические объекты реконструировать, а вокруг них строить современные форматы жилья и офисов. Исторические объекты могут стать центром туризма для нового города.

Минусы. Такой город не подойдет, если:

  • У вас работа в крупном городе, которая предполагает постоянное присутствие.
  • Если вы любите сверхбыстрый ритм города.
  • Если работа предполагает еженедельные командировки и наличие под боком крупного аэропорта необходимо.

Требования к новым городам

Какие требования к небольшому городу может предъявить современный житель мегаполиса с удаленным видом занятости?

  • Развитая инфраструктура: школы, детские сады, поликлиники, места общепита, магазины.
  • Жилье с современной архитектурой
  • Офисы и коворкинги в непосредственной близости от дома.
  • Быстрый и стабильный интернет
  • Культурная жизнь города (фестивали, выставки).

Все это позволит долгое время не выезжать из города и жить с комфортом. И чтобы не разрывать связь с крупным городом и соответственно, аэропортом, такой город необходимо размещать 400-500 км от Москвы или СПБ. Навещать столицу раз в месяц или два для многих будет гораздо приятнее, нежели жить в ней постоянно.

Немаловажным фактором при переезде должна стать цена недвижимости.

Ниже я приведу примеры застройки в Минске с инфраструктурой и хорошей архитектурой за адекватные деньги. Именно эти проекты дали мне основу для написания этой статьи.

В Москве сейчас есть точечные проекты на достойном уровне, но беда в том, что:

  • они точечные, нет единой качественной ткани с городом. Видовые характеристики тоже оставляют желать лучшего: либо хрущевки, либо промзона;
  • они очень дорогие. От 15-20 млн. рублей за среднюю квартиру. Не все готовы закапывать в бетон такую сумму.

Частные города в России сейчас

4 года назад я узнал, что в России уже появился первый прецедент. Владелец компании Аскона, Владимир Седов, решил вложить личные средства, чтобы построить во Владимирский области свой город — Доброград.

Доброград

На РБК выходило интересное интервью, как он решился на этот шаг.

Еще несколько интервью:

Характеристики города

Размеры — 2611 га, из которых 60 га отведено под парковую зону.

Планируемое количество жителей: 47 тыс.

Объекты инфраструктуры сейчас:

  • Спа-комплекс с двумя бассейнами под открытым небом, рестораном, салоном красоты;
  • Клинический медицинский центр;
  • Собственный аэропорт, принимающий вертолеты и самолеты до 5700 кг.;
  • Магазин;
  • Летний театр;
  • Велосипедные и лыжные трассы;
  • Детская инфраструктура: площадки, скейт-парк, веревочный парк;
  • Собственная управляющая компания.

Город от DNS

Но это не все. В конце 2019 года владелец DNS тоже объявил, что будет строить новый город под Владивостоком.

Характеристики города:

  • Площадь 113 га, 20‑25 тысяч жителей. Общая площадь жилья — 600 тысяч м², офисный центр — 50 тысяч м², коммерческие здания — 60 тысяч м².
  • Многоквартирные жилые комплексы переменной этажности от 4 до 25 этажей.
  • 2 муниципальные школы на 1 870 мест.
  • 4 муниципальных детских сада общей вместимостью 1 228 мест.

Другие социально значимые объекты:

  • Объекты здравоохранения, отделение полиции, пожарное депо, объекты физкультуры и спорта и объекты культуры и искусства;
  • Объекты торговли, общепита и сферы услуг;
  • Бизнес-центр;
  • Гостиничный комплекс;
  • Подземных и наземных паркингов на 14 109 машино-места.

Проектированием будет заниматься испанская компания Citythinking. Эта компания разрабатывает софт, который проектирует улицы и инфраструктуру города в зависимости от параметров.

Концепции городов

Не я один мечтаю о появлении новых городов. Это пример концепции от другой инициативной группы:

В марте 2019 года музыканты и артисты театра Et Cetera представили проект «Артгородок», у истоков которого стоит всемирно известный пианист Борис Березовский и его единомышленники, деятели российской культуры.

Новый русский город — урбанистический проект совместно с архитектурным бюро Megabudka.

Здесь на Афише есть интервью с основателем и архитекторами. Эта концепция показывает, что запрос на качественную среду есть не только у молодой ЦА.

Дизайн-город

Своей концепции я посвящу следующую статью.

Подписывайтесь на наши сообщества, чтобы не пропустить ее: Facebook и ВКонтакте

Где деньги, Зин?

Сам я из Омска, но так вышло, что больше года с семьей живу и работаю в Минске. Еще в Омске мы задавались вопросом своего жилья, но как оказалось в 2019 году в городе миллионнике до сих пор строился этот устаревший шлак:

Переехав в Минск, мы стали изучать местный рынок и обнаружили в городе одного застройщика (компания А100), который рвал по соотношению цена/качество все то, что я видел даже в Москве и Питере, не говоря уже про Омск :).

Все мои шаблоны были сломаны. У меня до этого времени просто не было примера, который бы доказывал, что можно делать крутую низкоэтажную архитектуру, классные дворы без машин и при этом строить еще и инфраструктуру. Вы не ослышались, этот застройщик помимо домов, строит еще и детские сады, школы и магазины!

Я покажу несколько проектов этого застройщика, чтобы вы оценили весь размах того, что тут происходит:

Инфраструктура:

  • 3 детских сада

  • Школа

  • Магазин

Но самое важное — это цены, они не улетают в космос как в Москве. В Новой Боровой квартиры можно было найти от 3,5 млн. рублей, к примеру, однушка (47 м2) — 5,5 млн.

И когда вам кто-то будет говорить, что хорошую среду строить дорого, можете смело показывать эти примеры и рвать все доводы в клочья.

Продолжение следует

В следующих частях я расскажу о своей концепции Дизайн-города.

Также я взял интервью у основателя Доброграда и директора минской компании А100. Они тоже будут опубликованы в скором времени.

Подписывайтесь на наши соцсети, чтобы обсудить проект вместе с единомышленниками:

0
232 комментария
Написать комментарий...
К М
Но самое важное — это цены, они не улетают в космос как в Москве. В Новой Боровой квартиры можно было найти от 3,5 млн. рублей, к примеру, однушка (47 м2) — 5,5 млн

По вашему эти цены не космос?

Ответить
Развернуть ветку
Сергей Захаров
Автор

По сравнению с московскими в хороших жк от 10 млн, то уже кажется, что нет. Но я не верю, что квартира в многоквартирном доме с инфраструктурой может стоить 1-1,5 млн руб. Может у вас есть примеры?

Ответить
Развернуть ветку
Artem Petrenkov

Здесь дело не в самой дешевизне строительства домов, подобных Новой Боровой, а просто в том, что этот квартал расположен под Минском, а не под Москвой. Себестоимость строительства многоквартирных домов даже с подобной инфраструктурой значительно ниже их рыночной цены. Если бы такой ЖК построили в Москве или рядом с Москвой, то ИМХО цена квартир там была бы порядка 15 млн.

К тому же сейчас самая дешёвая квартира там - однушка 37,9 кв. м. - продаётся за 5 млн руб.: https://realt.by/sale/flats/object/1928793/

Ответить
Развернуть ветку
Сергей Захаров
Автор

Так к тому и речь. В Москве и МО дешевой недвижимости ждать не стоит. Но стоит отъехать 200 км и начинается раздолье.
Вы привели в пример квартиру на вторичке с отделкой + курс сейчас очень сильно вскочил. А в РБ цены на недвижимость привязаны к валюте. Я цены писал на момент написания статьи (курс был около 70 руб.)

Ответить
Развернуть ветку
Artem Petrenkov
Но стоит отъехать 200 км и начинается раздолье

Что можно сказать об инфраструктуре в этом раздолье? Концерты, спортивные матчи и прочие развлечения; авиарейсы за границу; магазины с хорошей одеждой, продуктами и т.п.; хорошие больницы и поликлиники; наличие работы, в конце концов?

Ответить
Развернуть ветку
Сергей Захаров
Автор

Мы же обсуждаем строительсво города, а не села? Правильно? Город предполагает наличие объектов инфраструктуры: спорта и развлечений в том числе.

Ответить
Развернуть ветку
Artem Petrenkov

Построить дома "в чистом поле" не так сложно. Но вот построить стадионы и концертные залы, в которых будут регулярно проводиться значительные мероприятия с популярными командами и исполнителями; аэропорт с прямыми рейсами на популярные направления; клиники с хорошим медобслуживанием - на порядок сложнее и дороже, что сразу же выльется в стоимость жилья.

Ответить
Развернуть ветку
К М

в вас говорит советская мегаломания. Необязательно приглашать Пугачеву с Галкиным. Я бы сказал даже нежелательно. Можно пригласить начинающие и набирающие популярность группы, певцов, их очень много хороших. Ну это как пример. И на стадионы не нужно собирать 30 тыс зрителей и Спартак с Динамо. Сам формат этого города предполагает тихую, размеренную жизнь, но с удобствами городской инфраструктуры. Жителям таких городов (в основном это удаленщики) аэропорт нужен дай Бог 2-3 раза в год, съездить туда на 200 км не проблема

Ответить
Развернуть ветку
Artem Petrenkov
Жителям таких городов (в основном это удаленщики)

То есть люди, обслуживающие инфраструктуру: продавцы, учителя, врачи, электрики, сантехники, слесари, водители общественного транспорта, уборщицы, няньки, грузчики - не будут сами жить в таком городе?

Ответить
Развернуть ветку
К М

Будут. И естественно зарплаты у них будут выше, чем средние по рынку. А часто слесарям и водителям нужно улетать в другие страны?

Ответить
Развернуть ветку
Artem Petrenkov

А, по-вашему, они хуже всех этих "удалёнщиков"? Я так полагаю, что автобусы в аэропорт должны будут ходить постоянно. Вдобавок, желательно не один раз в сутки, а с более-менее вменяемым интервалом. Тут вот под Ростовом-на-Дону в 50 км от города построили новый аэропорт - и теперь все жалуются, что добираться до него стало совершенно неудобно, а вы просто считаете "Ничего - потерпят".

Вот придёт время новогодне-рожденственских праздников. Полгорода захотят полететь в Европу, тропические страны или просто в гости к родителям. Ведь транспортный коллапс же случится, когда просто автобусов не хватит, чтобы все перевезти.

Ответить
Развернуть ветку
К М

Почему хуже. Тоже раза 2 в год. А в других городах слесари каждую неделю самолетами летают? 
Зачем автобус я так и не понял. Смогут позволить себе личный траснпорт. Либо на такси. Это если за пределы города выезжать

Полгорода захотят полететь в Европу

И тут Остапа понесло...

Ответить
Развернуть ветку
Artem Petrenkov

То есть вы предлагаете городки американского типа, где без личных автомобилей жизни вообще нет?

Ответить
Развернуть ветку
Борис Васильев

У вас несколько смещены акценты.

городки американского типа

стали возможны БЛАГОДАРЯ  личным автомобилям.

Ответить
Развернуть ветку
Artem Petrenkov

Вот да, но для этого нужно, чтобы у обоих родителей было по машине плюс была бы возможность приобрести отдельную для повзрослевших детей. Здесь во-первых всё упирается в экономику, а во-вторых — в инфраструктурные нагрузки для такого количества машин: места для парковки во всех публичных и частных местах (отсюда следуют и частные дома для всех семей), шоссейное развитие, чтобы было где этим машинам ездить.

И это всё противоречит урбанистическому тренду на отказ от машин в городах.

Ответить
Развернуть ветку
Борис Васильев

Частные города=большие коттеджные поселки - это всё же история для среднего класса +.
В этом случае стоимость нескольких автомобилей в семье (если без гламура, а чтобы ездить) = 10-15% от стоимости имущества в целом, как это и есть в средней американской семье.
На участке 20-30 соток поместятся все автомобили + баня + два дома + гараж + бассейн + детская площадка + цветники и деревья.

По приезду в крупный город - удобно и в метро, и в каршернг.

Ответить
Развернуть ветку
Artem Petrenkov

А где искать продавцов, грузчиков и прочих рабочих среди среднего класса в России?

Ответить
Развернуть ветку
Борис Васильев

Выше писал: обслуживающий персонал сам приходит, и не намного (не сразу) начинает отличаться по внешним признакам.

Ответить
Развернуть ветку
Artem Petrenkov

А пока он не начнёт отличаться, как ему до большой земли добираться? На такси лишних денег нет, автобусов тоже нет.

Ответить
Развернуть ветку
Борис Васильев

Когда я был мальчишкой, привел "советский аргумент" приятелю, уже тогда с Волгой:
- Неправильно производить автомобили с двигателями по 400 л.с.
Наличие на дороге такого автомобиля означает, что кто-то вообще не может купить себе автомобиль.

Приятель ответил:
- А ему, этому - вообще автомобиль не нужен.

Ответить
Развернуть ветку
Artem Petrenkov

Так что вы всё-таки предлагаете?

Ответить
Развернуть ветку
Борис Васильев

Кому?
Кто я такой, чтобы что-то предлагать?
 Я просто наблюдатель и бытописатель.
В этой теме у меня всё сказано в сумме комментов.

Ответить
Развернуть ветку
Artem Petrenkov

На то, как в таких городах должны жить люди с небольшим доходом, пока не накопят на машины. Пока что ваш аргумент с отсылкой на приятеля выглядит как "Нет хлеба? Тогда пускай едят пирожные".

Ответить
Развернуть ветку
Борис Васильев

Нет.
Эта фраза М.Антуанетты цитируется веками только благодаря каламбурности.
Раз вы так резки в оценках, перейду на личность (свою).

Нашему строителю, образованному таджику, владельцу огромного прекрасного дома в Душанбе, мы здесь, в Москве, помогли найти и купить великолепный автомобиль.
Поскольку у него нет ВНЖ, оформили авто на меня.
Он на покупку достал из заднего кармана вчерашнюю з/п 50,000 руб., ездит второй год, не нарадуется. В том числе, возит в нем своих двух детей и стройматериалы на нашу стройку.
ЧЯДНТ?
Я к тому, что можно копить/покупать в кредит 7 BMW, а можно, как в моем примере жить, покупая авто за месячную зарплату.

Выше тут некоторые возмущались высокими заработками девелоперов.
Похоже, вы, на другой стороне баррикады, волнуетесь за низкие заработки обслуживающего персонала.

И вот в эту же подтему добавлю: учительница английского нашего внука получает от нас 700 руб. в час. Её квалификация - в Москве не очень найдешь. У её трехэтажного дома (он лучше нашего намного), в часы пика занятий свалка детских велосипедов - ученики приезжают со всего поселка.

Так что я с детства верю в невидимую руку рынка по Адаму Смиту (у Пушкина прочел про него) и в монетарную теорию Кейнса.

Ответить
Развернуть ветку
Artem Petrenkov

Это, конечно, очень хорошо, что у вас такие люди живут. Я на самом деле рад за вас всех. Но меня больше волнует не является ли ошибкой экстраполяция опыта ближнеподмосковного посёлка на потенциальный успех посёлка, расположенного в 200 км от крупного города в условиях реальной российской действительности?

Похоже, вы, на другой стороне баррикады, волнуетесь за низкие заработки обслуживающего персонала.

Разве не об этом в первую очередь нужно беспокоиться? Зачем беспокоиться о тех, у кого зарплата и так выше среднероссийской?

Ответить
Развернуть ветку
Борис Васильев
не является ли ошибкой экстраполяция опыта ближнеподмосковного посёлка на потенциальный успех посёлка, расположенного в 200 км от крупного города в условиях реальной российской действительности?

Аплодирую!
Как говорят мои друзья-французы, "каждое сравнение - хромает" (с).
Тем более - экстраполяция.

волнуетесь за низкие заработки обслуживающего персонала.

Разве не об этом в первую очередь нужно беспокоиться?
Да, нужно! Но и нужно иметь основание для беспокойства.
И такие основания лучше, по Адаму Смиту - доверить самим работникам.

Ответить
Развернуть ветку
Artem Petrenkov

К сожалению, практика показывает, что "невидимая рука рынка" далеко не всегда приводит к взаимовыгодному результату. Самый простой пример: ограничение импорта продуктов в России не привело к созданию качественных отечественных альтернатив таким продуктам. В мировом масштабе: саморегулирование рынка информационных технологий не справляется с произволом компаний в части ответственности перед пользователями.

Ответить
Развернуть ветку
Борис Васильев
практика показывает, что "невидимая рука рынка" далеко не всегда приводит к взаимовыгодному результату.

Да.
Но и тут Черчилль, как обычно, нас выручит:
"Демократия - худшая из систем управления. К сожалению, лучше не придумали" (с).
То же, и с А.Смитом.
Госрегулирование необходимо (часто).
Также часто оно многое портит, но остается необходимым (антимонополии, ФРС, таможни, и т.п.).

Ответить
Развернуть ветку
229 комментариев
Раскрывать всегда