Как оформить ипотеку в Дубае ОАЭ в 2025: ставки EIBOR, первоначальный взнос, LTV, DBR, документы и банки
Купить жилье в Дубае можно в кредит: банки охотно финансируют резидентов и избирательно работают с нерезидентами. В 2025 ставки по EIBOR снизились против пиков 2023-2024, а аренда держится высокой — это открывает окно для покупки под сдачу и для переезда.
Записаться на консультацию. Подготовьте вопросы по типу объекта, бюджету, статусу резиденции и источникам дохода.
Помимо ипотеки в ОАЭ можно купить недвижимость в беспроцентную рассрочку. Телеграм канал с лучшеми объектами недвижимости для жизни и инвестиций.
Какие ставки и условия ипотеки в ОАЭ
Ставки зависят от EIBOR и маржи банка, статуса заемщика и срока фиксации.
- Переменная ставка: EIBOR + маржа банка. В 2025 ориентир по готовым решениям для резидентов — около 5.5-7.0% годовых на уменьшающийся остаток при марже 1.75-2.50 п.п.
- Фикс на 1-5 лет: промопакеты у крупных банков стартуют с ~3.99-4.49% на первые 1-3 года, дальше — переход на EIBOR + маржа.
- Нерезиденты: минус по LTV и плюс к ставке. В реальных офферах — от ~5.75-7.5% на переменной части или фикс на стартовый период, LTV обычно 50-60%.
- Срок кредита: до 25 лет. Возраст — от 21 года, финальный платеж до 65 лет у наемных, у self-employed некоторые банки допускают дольше.
- DBR: совокупные платежи по всем кредитам — до 50% от подтвержденного ежемесячного дохода.
- LTV и взнос: для резидентов 20-25% взнос на первый объект до 5 млн AED, выше по дорогим объектам и последующим покупкам. Для нерезидентов — взнос от 40-50%.
Пример платежа: кредит 2,000,000 AED на 25 лет
- 4.5%: ~11,100 AED/мес
- 5.5%: ~12,300 AED/мес
- 6.5%: ~13,500 AED/мес
Что учитывать: фикс чаще ограничен 1-5 годами, потом банк пересчитает платеж по актуальному EIBOR. Досрочное погашение разрешено, стандартный потолок комиссии — 1% от остатка с лимитом по сумме.
Какие нужны документы для оформления ипотеки в ОАЭ
Минимум — короткий и проверяемый пакет. Остальное запросит банк под вашу ситуацию.
Резиденты:
- Паспорт и Emirates ID (получить Emirates ID)
- Резидентская виза
- Справка о доходах или лицензия/финансовая отчетность для self-employed
- Выписки по счетам за 6 месяцев
- Подтверждение адреса в ОАЭ
Нерезиденты:
- Паспорт
- Выписки по счетам за 3-6 месяцев
- Подтверждение зарубежных доходов и налогового статуса
- По запросу: кредитный отчет вашей страны, корпоративные документы, декларации
Совет по таймингу: сначала берите pre-approval у банка, затем выбирайте объект. Стандартная валидность письма — 60-90 дней.
Жилой комплекс Hillside расположен в районе Dubai Science Park и предлагает студии и однокомнатные апартаменты с комфортной планировкой и современными удобствами. Это пространство создаёт удобные условия для жизни и инвестиций в быстро развивающемся направлении города.
Как проходит оформление ипотеки в Дубае шаг за шагом
- Диагностика: рассчитываем бюджет под DBR и LTV, выбираем тип ставки.
- Pre-approval: подача анкеты и документов, банк проверяет доход и кредитную историю.
- Выбор объекта: 60-90 дней на поиск в freehold-зонах.
- Сделка с продавцом: MOU/формат соглашения, депозит.
- Полное одобрение: андеррайтинг и оценка объекта банком.
- Юридические процедуры и сборы: регистрация ипотеки и перехода права.
- Регистрация в DLD: выпуск тайтла, старт ежемесячных платежей.
Сроки: pre-approval обычно 3-10 рабочих дней, полное одобрение с оценкой — от 1 до 3 недель при чистом кейсе.
Особенности ипотеки для нерезидентов ОАЭ
- LTV: чаще 50-60% для готовых объектов, по off-plan лимит ниже.
- Взнос: 40-50% плюс разовые расходы из собственных средств.
- Доход: подтверждение стабильного дохода за рубежом, иногда — премиальный статус у банка.
- Зоны покупки: только в freehold.
- Страхование: life insurance обязательно, property insurance — по условиям банка.
Какие банки дают ипотеку в Дубае
Работают как с резидентами, так и с отобранными кейсами нерезидентов:
- Emirates NBD
- HSBC
- First Abu Dhabi Bank (FAB)
- RAKBANK
- CBD
- Дополнительно по нерезидентам встречается Mashreq и другие игроки с лимитами 50-60% LTV.
Политика по ставкам и взносу различается. В пакетах для резидентов встречается фикс с 3.99-4.49% на 1-3 года, у нерезидентов — надбавка к марже и отдельные требования к профилю клиента.
Банковская система ОАЭ — одна из самых устойчивых и продвинутых в мире. Здесь нет валютного контроля, легко делать международные переводы, а резиденты могут открывать счета даже удалённо. Разберём, как работает банковская система Эмиратов, какие банки популярны, и как открыть личный или корпоративный счёт.
Сколько стоят сопутствующие расходы при ипотеке в ОАЭ
Закладывайте сверх первоначального взноса:
- Комиссия банка: обычно 1% от суммы кредита + 5% НДС
- Страхование жизни: ориентир 0.4-0.8% от уменьшаемого остатка в год
- Страхование объекта: около ~1,000 AED в год
- Оценка объекта: ~2,500-3,500 AED + НДС
- Регистрация ипотеки в DLD: 0.25% от суммы кредита + 290 AED
- DLD 4% от цены при переходе права собственности и сборы офиса регистратора
Точный расчет — на консультации.
Сравнение ипотеки в ОАЭ и России: ставки, взнос, срок
- Ставки: ОАЭ: готовые решения у резидентов ~5.5-7.0% переменная, фикс на 1-5 лет ~3.99-5.49% на старте. Россия: без господдержки в 2025 ~20-25%+; семейная программа — около 6% при соблюдении условий.
- Валюта и риск: ОАЭ: кредиты в AED, курс привязан к USD. Россия: кредиты в рублях, высокая ключевая ставка давит на платеж.
- Срок: ОАЭ — до 25 лет; Россия — до 30 лет.
- Взнос и LTV: ОАЭ: резиденты 20-25%, нерезиденты 40-50%. Россия: стандартно от 15-20%, но ставки сильно выше без субсидий.
Вывод: по одинаковой сумме кредита ежемесячный платеж в ОАЭ в 2025 заметно ниже из-за ставок и валюты доллара/дирхама. В России платеж по рынку без субсидий кратно выше.
Как выбрать программу ипотекпод вашу задачу
Инвестор, ориентированный на доход
- Фокус: готовые апартаменты в локациях с оборотом аренды и стабильной загрузкой.
- Ипотека: переменная ставка с возможностью рефинансирования, свободный частичный досрочный платеж.
- Метрика: гросс-доходность 5-8% по апартаментам, выше в mid-market.
Покупка для жизни
- Фокус: виллы и таунхаусы в семейных комьюнити, школы и инфраструктура в радиусе 10-15 минут.
- Ипотека: фикс 3-5 лет для прогнозируемого платежа, LTV до 75-80% у резидентов.
- Метрика: комфорт платежа в DBR 30-40% с запасом на страховки и сервис-чарджи.
Премиальный покупатель
- Фокус: редкие лоты и branded residences, приватные сделки, структурирование через holding/SPV.
- Ипотека: private-банкинг условия, фикс на 2-5 лет, опции bullet/частичного досрочного.
- Метрика: ликвидность лота, премия бренда, вход-выход и налоговые эффекты.
Частые ошибки при ипотеке в ОАЭ и как их избежать
- Считать платеж только по промо-фиксу и забывать про пересмотр по EIBOR.
- Не учитывать лимит DBR 50% и действующие кредиты/лимиты по картам.
- Оставлять «на потом» расходы DLD, оценку и страховки — денег не хватает на сделке.
- Выбирать объект вне freehold — иностранцу такой актив недоступен под ипотеку.
- Игнорировать условия частичного/полного досрочного погашения.
- Пропускать pre-approval и терять время на нецелевые объекты.
FAQ
Можно ли оформить ипотеку без резидентской визы
Да, у ряда банков есть продукты для нерезидентов. Ожидайте LTV около 50-60% и более высокий первоначальный взнос.
Сколько действует предварительное одобрение
Обычно 60-90 дней. Если истекло, банк запросит обновленные документы.
Что такое DBR и как он влияет на лимит
DBR ограничивает суммарные платежи по долгам 50% от дохода. Чем ниже DBR, тем выше доступный лимит.
Можно ли рефинансировать ипотеку в ОАЭ
Да. В 2025 это рабочий инструмент при снижении ставок. Учтите комиссию за досрочное погашение старого кредита и расходы на новую сделку.
Какие зоны доступны для иностранцев
Только freehold-территории. Список зон устанавливает Дубай, сделки регистрирует DLD.
Нужен ли страховой полис
Страхование жизни по ипотеке — обязательное условие у банков. Страхование объекта — по политике банка.
Финансируют ли банки сборы DLD и агентскую комиссию
В 2025 большинство банков требует оплачивать их собственными средствами. Закладывайте бюджет заранее.
Что выбрать: фикс или переменная ставка
Если важна стабильность платежа на 1-3 года — фикс. Если есть запас по платежу и план рефинансирования — переменная.
Можно ли купить off-plan в ипотеку
Да, но условия строже: ниже LTV, выше требования к профилю, платежи по графику застройщика.
Сколько занимает вся процедура ипотеки в ОАЭ
При чистом кейсе 3-6 недель от pre-approval до регистрации в DLD.
Итог
- Ипотека в Дубае работает для резидентов и нерезидентов.
- Ставки ниже российских рыночных в 2025, аренда поддерживает экономику сделки.
- Критично пройти pre-approval и посчитать DBR, LTV и все разовые расходы.
- Программу подбираем под задачу: доход, ПМЖ, премиальный статус.
Записаться на консультацию. Подготовьте вопросы по ставке, сроку, взносу и типу объекта.
Телеграм канал для предпринимателей, фрилансеров и инвесторов, которые хотят жить, работать или инвестировать в ОАЭ.
Телеграм канал с лучшеми объектами недвижимости для жизни и инвестиций.
Материал носит информационный характер. Условия зависят от банка и статуса заемщика. Для точного расчета и выбора программы нужна персональная консультация.
В статье про то кто имеет право получить золотую визу в ОАЭ, что она даёт, пошаговый план как её получить и про то как получить помощь.