Сколько стоит недвижимость в ОАЭ в 2025 году? Цены на квартиры в Дубае, Шардже, Абу-Даби и Рас-Эль-Хайма. Анализ рынка недвижимости 😎

В 2025 году рынок недвижимости ОАЭ – особенно эмирата Дубай – продолжает бурное развитие и рост цен. Для потенциальных покупателей и инвесторов важно понимать текущие ценовые уровни, различия по районам, динамику рынка и прогнозы, а также знать о доходности инвестиций и ситуации на рынке аренды.

Ниже подробный обзор цен на квартиры в Дубае и других эмиратах, средних стоимостей жилья, трендов 2025 года, а также факторов, влияющих на рынок недвижимости ОАЭ.

Получите персональную консультацию по недвижимости в ОАЭ: чтобы подобрать оптимальный вариант под ваш бюджет и цели, вы можете обратиться за профессиональной помощью.

100 тыс AED это ~27.2 тыс USD

В Дубае сильный разброс цен на жильё в зависимости от расположения и класса недвижимости. В 2025 году цены на квартиры в Дубае выросли в среднем на 10–20% по сравнению с предыдущим годом, хотя темпы роста варьируются по районам и сегментам. Стоимость жилья в престижных прибрежных районах и центре города существенно выше, тогда как на окраинах и в новых развивающихся кластерах цены более доступны.

Ниже ориентировочные диапазоны цен в разных сегментах и локациях Дубая:

По итогам 2024 года медианная цена квартиры в Дубае превышала $359 тыс. (≈1,32 млн AED), а средняя цена квадратного метра достигла $5 464. Для сравнения, в конце 2024 года средняя стоимость 1 м² жилья в Дубае составила порядка 16 400 AED (≈$4 466), что на ~12% выше годом ранее.

Таким образом, типичная квартира с 1 спальней (площадью ~60–70 м²) в развитом районе стоит около $385 тыс. (≈1,4 млн AED), а студия – порядка $195 тыс. (≈715 тыс. AED). Конечно, цены сильно зависят от конкретной локации и характеристик комплекса – близости к морю, инфраструктуры, класса недвижимости и др.

Подбор лучшей недвижимости под ваш бюджет. Запросите актуальный каталог с расчётом доходности по ссылке.

Разница в стоимости недвижимости между районами Дубая в 2025 году обусловлена развитием инфраструктуры, статусом района и спросом со стороны арендаторов или инвесторов. Ниже ключевые локации:

Таким образом, выбор района зависит от целей покупки: для собственного проживания часто предпочитают более тихие “зелёные” кварталы вдали от туристического шума, а для инвестиций – локации с высоким потоком туристов или близкие к бизнес-кластерам.

В 2025 году, несмотря на общее подорожание, в Дубае ещё можно найти “доступные” проекты на ранней стадии строительства, которые позже имеют потенциал ценового роста.

Подобрать объект под ваш бюджет: Консультация по недвижимости.

Ценообразование в Дубае заметно различается между первичным рынком (новостройки/off-plan) и вторичным рынком (готовое жильё). Новые проекты обычно продаются на этапе строительства по более низкой цене, но в престижных локациях их стоимость может быстро расти по мере готовности.

Средняя цена квадратного метра в новостройках Дубая на середину 2025 года составляет около 20 000–21 000 AED (≈$5 450–$5 700). Это именно off-plan апартаменты, продаваемые девелоперами. За год данный показатель вырос примерно на 10%. Для готового жилья (перепродажа) средняя цена выше – порядка 22 500–24 000 AED за м² (≈$6 100–$6 500), что отражает премию за немедленное право владения и часто лучшую локацию готовых объектов.

Однако разброс огромен: так, по данным Dubai Land Department, средняя цена 1 м² жилья по всему рынку в конце 2024 года была около 16 400 AED (~$4 466) – этот усреднённый показатель включает множество бюджетных сделок на окраинах.

В 2024 году новостройки дорожали быстрее: средняя цена off-plan за фут² выросла на ~29% год к году, тогда как цены на готовые квартиры росли умереннее (их число продаж даже чуть сокращалось, что может указывать на перераспределение спроса в пользу первички). Например, средняя стоимость новой квартиры в Дубае ~1,3 млн AED ($354k), а вторичной – ~1,2 млн AED ($327k). При этом ценник за “квадрат” на вторичном рынке в среднем почти вдвое ниже (≈10–11 тыс. AED/м² против ≈21 тыс. AED/м² в новостройках). Такая разница объясняется тем, что многие новые проекты строятся в дорогих районах и продаются с отделкой и инфраструктурой “под ключ”, в то время как вторичка включает и старый жилфонд, и удалённые районы.

Медианные цены по типам квартир также демонстрируют разницу: например, медианная стоимость студии в Дубае ~$195 тыс., квартиры 1BR ~$385 тыс., 2BR ~$675 тыс. А медианная цена таунхауса ~1,8 млн AED ($490k), виллы ~3,1 млн AED ($843k). Эти цифры показывают, что большой частный дом обойдётся вдвое дороже квартиры той же площади, отражая ценность земли и эксклюзивность вилл. В целом виллы и таунхаусы в Дубае в 2025 году продаются в диапазоне 5,5–17,5 млн AED ($1,5–4,5 млн) – от относительно бюджетных на окраинах (например, самые дешёвые всё ещё можно найти в удалённом пригородном кластере Damac Hills 2) до ультра-люксовых особняков на Palm Jumeirah.

Важно отметить, что цены в ОАЭ могут значительно меняться под влиянием рыночной конъюнктуры. Несмотря на всплеск строительства, спрос пока успевает поглощать новое предложение – поэтому ниша доступного жилья ограничена. Инвесторам следует внимательно анализировать стоимость за квадратный метр с учётом локации и класса объекта, чтобы не переплатить за бренд или маркетинг проекта.

Получите персональную консультацию по недвижимости в ОАЭ: чтобы подобрать оптимальный вариант под ваш бюджет и цели, вы можете обратиться за профессиональной помощью.

После взрывного постпандемийного роста 2021–2023 годов рынок недвижимости Дубая в 2025 году несколько стабилизируется, хотя общий тренд остаётся восходящим. Эксперты сходятся во мнении, что темпы роста цен замедлятся до более устойчивых уровней. Прогноз на 2025 год – увеличение цен на жильё примерно на 5–10% за год, что существенно ниже предыдущих 20+% годовых, но всё же опережает многие развитые рынки.

При этом разные сегменты будут расти неравномерно. Ожидается, что элитные виллы и редкие объекты класса ультра-люкс могут подорожать на 8–10% за год, продолжая получать поддержку со стороны богатых зарубежных покупателей. В то же время квартиры массового и среднего сегмента могут прибавить порядка 5% (в лучшем случае до 8% в самых популярных районах).

Во второй половине 2025 года рост цен на апартаменты вообще может выровняться: в центральных и прибрежных локациях прогнозируется прирост около 5–10% год к году, а на самых ходовых стадиях строительства – несколько выше за счёт низкой цены входа. Появление большого числа новых комплексов приводит рынок к более здоровому состоянию: избыточный ажиотаж спадает, цены растут выборочно в топ-локациях, тогда как по менее привлекательным объектам возможна и некоторая стагнация.

Основные факторы, поддерживающие рост цен в 2025 году:

Среди рисков для цен аналитики указывают возможное перепредложение на отдельных локальных рынках (если девелоперы ускорят запуск новых очередей в погоне за спросом). Также влиять могут глобальные факторы – например, изменение процентных ставок и курса доллара.

Если стоимость ипотечного кредита повысится (в ОАЭ ставки в 2025 году находятся в диапазоне 4,5–6% годовых, следуя за мировой тенденцией ужесточения денежно-кредитной политики), это может охладить спекулятивный спрос. Локальные коррекции цен не исключены точечно: наименее удачные проекты без сильного локационного преимущества могут столкнуться с уменьшением интереса и необходимостью скидок.

Впрочем, пока что рынок успешно переваривает даже рекордные объёмы сделок, и общий прогноз остаётся позитивным: по оценке компаний вроде JLL и CBRE, недвижимость Дубая сохранит восходящий тренд, оставаясь одним из самых привлекательных рынков в мире по сочетанию роста капитала и доходности.

Стратегия для покупателей – использовать моменты локальной стабилизации цен для входа в рынок. Эксперты советуют фиксировать цену на качественных off-plan проектах (с хорошей рассрочкой от надёжных застройщиков) либо выбирать готовые ликвидные объекты с понятной стратегией сдачи в аренду.

На вторичном рынке в 2025 г. стало возможным торговаться о скидке 3–7% от запрашиваемой цены – особенно если объект выставлен давно или имеет историю низкой заполняемости арендаторами.В выигрыше будут проекты возле будущих станций метро, рядом с новыми офисными кластерами, хорошими школами или пляжами – там, где есть реальная долгосрочная ценность, помимо спекулятивного ажиотажа.

Одно из главных преимуществ недвижимости ОАЭ – высокая доходность от аренды. В 2025 году средняя годовая доходность (ROI) на жильё в Дубае составляет ~6–8%. В некоторых районах с невысокой ценой покупки и стабильным спросом она достигает 9–10%, что значительно выше, чем в крупных городах Европы или Азии, где в среднем yield редко превышает 4–5%. Например, по городу в целом окупаемость квартиры в Дубае составляет около 12–15 лет, тогда как в Москве, для сравнения, это ~20–25 лет – разница ощутима в пользу инвестора в ОАЭ.

Доходность, конечно, зависит от конкретного района и формата недвижимости. Примеры средних ROI по районам Дубая:

Как видно, наибольший процент дают объекты меньшей площади в развивающихся районах, а премиальные локации приносят чуть меньше в процентах, но востребованы за счёт capital gain. В целом вложения в недвижимость Дубая остаются одним из самых выгодных видов инвестиций на рынке аренды жилья.

Консультация по инвестициям в недвижимость.

Помимо Дубая, и в других эмиратах доходность аренды высока. Например, в Абу-Даби валовая рентабельность инвестиций ~8,1% (по итогам II кв. 2025) – при этом по квартирам ~8,5%, по виллам ~7%. Это связано с тем, что цены в столице ниже, а арендаторы платят сопоставимые суммы. В целом по ОАЭ высокий спрос на аренду поддерживается ростом населения, притоком экспатов и отсутствием налога на доходы – владельцы получают чистую прибыль, не платя подоходного налога с арендных платежей.

Арендные ставки в ОАЭ за последние пару лет существенно выросли, особенно в Дубае, где в 2022–2023 гг. фиксировался рекордный рост из-за наплыва новых резидентов. В 2025 году темпы роста аренды несколько замедляются, рынок выходит на плато после сильного скачка, но цены остаются на исторически высоком уровне.

В Дубае средняя стоимость аренды квартиры (в год) составляет примерно $18–19 тыс.. В пересчёте: студия сдаётся в среднем за ~40–45 тыс. AED в год (≈3,3–3,7 тыс. AED в месяц), апартаменты 1BR – около 60–65 тыс. AED/год (5–5,5 тыс. AED/мес), 2BR – ~85–90 тыс. AED/год, 3BR – порядка 140 тыс. AED/год. Эти усреднённые цифры включают как дорогие районы, так и бюджетные.

К примеру, в центре города (Downtown, Dubai Marina) 1-комнатная может легко стоить 7–10 тыс. AED в месяц (80–120 тыс. в год), тогда как на окраинах или в старых районах можно найти варианты и за 4–5 тыс. в месяц. Согласно данным за 2025 год, аренда 1BR в центре Дубая около 5 500 AED/мес (≈$1 500) и 3BR ~10 000 AED/мес (≈$2 700). Эти показатели делают Дубай самым дорогим эмиратом по стоимости жилья и аренды.

Разброс по районам огромен. Например, в престижном прибрежном комплексе Palm Jumeirah средняя годовая аренда составляет ~153 тыс. AED за 1BR (это более чем в 2 раза выше средней по городу), а студия на Пальме ~105 тыс. в год. В деловом Business Bay – примерно 92 тыс. AED/год за 1BR. Более доступные районы, как JVC, International City или Dubai South, предлагают 1-комнатные и по 45–70 тыс. в год в зависимости от удалённости.

по итогам второго квартала 2025 года средние ставки выросли на 9,5% за год, причём аренда квартир поднялась на рекордные +12,5% г/г. В Абу-Даби средние запрашиваемые ставки следующие: студия ~65 000 AED/год, 1 спальня ~91 000 AED, 2 спальни ~128 000 AED, 3 спальни ~183 000 AED. Средняя аренда виллы (3-5 спален) – порядка 185–313 тыс. AED в год в зависимости от размера. Хотя абсолютные цифры в столице высокие, в Дубае аренда всё же дороже в премиальных сегментах – например, элитные квартиры в Дубае могут приносить свыше 200–300 тыс. AED в год при краткосрочной сдаче.

После пикового роста 2022–2023 гг. аренда в Дубае стабилизируется – в первом полугодии 2025 отмечено увеличение ставок на квартиры ~6–10% (в зависимости от района) относительно конца 2024. Власти даже обновили индекс аренды RERA, позволив владельцам повышать ставки в рамках определённых лимитов, что стало сюрпризом для многих арендаторов.

Однако ко второй половине 2025 эксперты ждут некоторого выравнивания: предложение нового жилья на рынке аренды растёт, и арендаторы становятся чувствительнее к цене. Тем не менее, учитывая постоянный приток населения, высокий уровень заполняемости (80–90%) и ограниченность качества предложения, ставки удерживаются близко к максимумам. Средняя доходность 6–8% по аренде остаётся достижимой при грамотном выборе объекта и формата сдачи (например, меблированная аренда помесячно может дать дополнительный процент дохода).

Хотя рост аренды замедляется, совокупный доход (рентный + рост цены) в Дубае превышает пассивный доход во многих других странах. В дополнение, в ОАЭ нет налога на доход от аренды или налога на прирост капитала – это усиливает чистую прибыль собственника. Единовременно при покупке платится сбор 4% (аналога налога на приобретение), но далее никаких ежегодных налоговых выплат с аренды нет, что делает владение недвижимостью здесь особенно привлекательным для сдачи.

Рынок недвижимости ОАЭ находится на подъёме. 2023 год завершился рекордными показателями, а 2024 подтвердил тенденцию: по данным правительства, суммарный объём сделок с недвижимостью в ОАЭ достиг 893 млрд AED за 2024 год, из которых 760,7 млрд AED пришлись на Дубай. Это беспрецедентные величины, демонстрирующие приток капитала.

В 2025 году активность остаётся высокой: только в I квартале 2025 в Дубае зарегистрировано 45 474 сделки (+22% к Q1 2024) на общую сумму 142,7 млрд AED (+30% г/г) – практически рекордный квартальный результат за всю историю (кроме отдельных кварталов конца 2024). В первой половине 2025 темпы не снизились: за 6 месяцев Дубай привлёк почти 10 млн туристов (см. ниже), и было продано тысячи единиц жилья, многие – на стадии строительства (доля off-plan превышает 50% сделок).

Получите персональную консультацию по недвижимости в ОАЭ: чтобы подобрать оптимальный вариант под ваш бюджет и цели, вы можете обратиться за профессиональной помощью.

Статистика 2024 года по Дубаю показывает устойчивый рост квартал к кварталу. Например, в III кв. 2024 количество сделок выросло на ~38% г/г (свыше 50 тыс. сделок за квартал), а средняя цена m² поднялась ~на 7,5% г/г. Хотя в конце 2024 – начале 2025 были прогнозы о возможной коррекции, на практике спрос продолжает превышать предложение. Даже при рекордном строительстве показатель поглощения высокий: в первом квартале 2025 в Дубае вывели на рынок >25 000 новых единиц, но объём проданных объектов тоже достиг одного из исторических максимумов – ~43 000 сделок.

Динамика сделок смещается в сторону первичного рынка. Девелоперы активно запускают новые проекты, зная о высоком интересе инвесторов. Так, в Абу-Даби во II кв. 2025 продажи на стадии строительства выросли на +53% QoQ (хотя и ниже прошлогоднего ажиотажа) – средняя цена off-plan там подскочила до 19 171 AED/м² (+38% г/г). В Дубае похожая ситуация: off-plan раскупается за дни благодаря привлекательным схемам рассрочки. Одновременно рынок готового жилья тоже оживлен – в Абу-Даби во II кв. количество сделок с готовыми домами +51% г/г, в Дубае в Q1 готовые объекты +5% г/г (на фоне +33% по off-plan).

Это говорит о здоровой широте спроса: инвесторы присутствуют во всех сегментах, от люксовых вилл до недорогих квартир.

Еще один индикатор – ипотечное кредитование. Несмотря на рост процентных ставок, в 2025 доля покупок с привлечением ипотеки держится на стабильном уровне. В Дубае за Q2 2025 зарегистрировано 2 878 ипотечных сделок на сумму ~8,3 млрд AED. Это свидетельствует, что банки выдают кредиты, а покупатели уверены в рынке. Первоначальный взнос для иностранцев обычно от 20% и выше, срок кредита до 25 лет. Повышение ставок до ~5% годовых немного охладило низкобюджетный спрос, но в среднем сегменте люди готовы брать ипотеку, ожидая дальнейшего роста цен недвижимости.

В целом рынок недвижимости ОАЭ в 2025 году демонстрирует впечатляющую устойчивость на фоне глобальных вызовов. Ниже рассмотрим, какие экономические факторы на него влияют, и почему эмиратам удаётся привлекать такой объём инвестиций.

Рынок жилья ОАЭ тесно связан с экономической ситуацией – как внутри страны, так и в мире, – но в последние годы продемонстрировал устойчивость к внешним шокам. В 2025 году мировая экономика столкнулась с замедлением: МВФ снизил прогноз глобального роста с 3,3% до 2,8%, наблюдаются торговые напряжённости, волатильность цен на нефть.

Тем не менее, экономика ОАЭ диверсифицируется и успешно смягчает внешние риски. Нефтяной сектор уже не единственный драйвер – огромную роль играют торговля, туризм, финансы. В 2025 году внешняя торговля ОАЭ достигла AED 3,0 трлн (рост +15% г/г), благодаря активному расширению торговых связей и логистических хабов. Приток доходов от торговли и инвестиций поддерживает внутренний спрос на недвижимость даже при колебаниях нефтяных доходов.

Локальные экономические решения позитивно влияют на рынок жилья. Например, в Дубае в 2025 введена резолюция, позволяющая компаниям из свободных экономических зон работать на материковом рынке без потери льготного статуса. Этот шаг призван стимулировать рост бизнеса и привлечь новые фирмы, что, в свою очередь, повышает спрос на офисы и жильё для сотрудников. Также власти ставят цель удвоить экономику Дубая до 32 трлн AED за 10 лет, запуская масштабные инициативы – такой амбициозный настрой внушает инвесторам уверенность в долгосрочной стабильности.

Из-за привязки дирхама к доллару ЦБ ОАЭ следовал повышению ставок ФРС США. Ипотечные ставки выросли с исторических минимумов ~2,5–3% (в 2021) до текущих ~5%+ годовых. Однако многие сделки в Дубае происходят за наличные – в первом полугодии 2025 значительная часть продаж была без ипотеки. Большой удельный вес иностранных покупателей, ввозящих капитал, делает рынок менее чувствительным к ставкам, чем, скажем, рынки Европы. Скорее, глобальная инфляция влияет через себестоимость строительства (материалы дорожают), что также подталкивает цены недвижимости вверх.

За последние два года Дубай стал “тихой гаванью” для капитала из разных стран. Усиленный приток инвесторов из России, стран СНГ, Китая, Европы отмечается на фоне турбулентности в их регионах. Эти капиталовые переливы поддерживают высокий спрос: по некоторым оценкам, до 20% покупок премиум-недвижимости в 2023–2024 гг. совершили новые резиденты из России и Восточной Европы, переехавшие в Эмираты. Продолжающаяся международная нестабильность (конфликты, санкции, рецессии) играет на руку ОАЭ, которые сохраняют нейтральный статус и привлекательные условия для сохранения капитала.

Дубай и Абу-Даби демонстрируют уверенный рост ВВП, высокий уровень занятости и инвестиций в инфраструктуру. Например, прогноз роста ВВП Дубая на 2025 год около +5% – очень здоровый показатель. Безработица низкая, население эмиратов за 2022–2024 увеличилось на сотни тысяч человек (население Дубая превысило 4 млн). Всё это означает реальный спрос на жильё.

Несмотря на глобальные экономические вызовы, рынок недвижимости ОАЭ демонстрирует устойчивость и даже выгоду от некоторых глобальных трендов. Инфляция и рост ставок компенсируются притоком капитала из менее стабильных регионов. Сильный доллар делает покупку в AED дорогой для некоторых иностранных валют, но, с другой стороны, снижение курса доллара (если произойдёт) может ещё больше стимулировать иностранных инвесторов.

Правительство Эмиратов активно поддерживает деловой климат и инвесторов, что создаёт положительный фон для недвижимости. Таким образом, ОАЭ остаются привлекательным убежищем для капитала на фоне мировой волатильности, что напрямую отражается в высоком спросе на жильё.

Одним из мощных драйверов рынка недвижимости ОАЭ является туризм и приток иностранных профессионалов. Дубай традиционно входит в топ самых посещаемых городов мира: в 2023 году он занял 3-е место с 17 млн международных туристов. 2024 год стал рекордным – Дубай принял 18,72 млн гостей (+9% к 2023). А в первой половине 2025 года зафиксировано 9,88 млн посетителей (+6% г/г), что на пути к новым высотам (скорее всего, по итогам 2025 турпоток превысит 20 млн). Такой поток туристов прямо и косвенно влияет на недвижимость:

В сумме туристический и инвестиционный фактор создают уникальную ситуацию: Дубай и ОАЭ в целом стали притягательны для разных категорий покупателей – от крупных институциональных инвесторов и релокантов-бизнесменов до криптомиллионеров и фрилансеров, работающих удалённо у моря. Такой широкий спрос поддерживает все сегменты рынка. Чем больше людей приезжает и влюбляется в страну, тем выше потенциальная база будущих покупателей жилья. Недаром Дубай называют “тихой гаванью” – сюда идут капиталы со всего мира в поисках сочетания безопасности, качества жизни и доходности.

Получите персональную консультацию по недвижимости в ОАЭ: чтобы подобрать оптимальный вариант под ваш бюджет и цели, вы можете обратиться за профессиональной помощью.

Хотя Дубай – самый яркий и крупный рынок недвижимости ОАЭ, остальные эмираты тоже заслуживают внимания. Кратко сравним:

Дубай остаётся бесспорным фаворитом для инвесторов, сочетая высокую ликвидность, прозрачность и международный бренд. Абу-Даби – на втором месте, с набирающим обороты рынком и крупными проектами (например, новые города-кластеры на островах).

Остальные эмираты – нишевые истории для тех, кто хорошо разбирается в местной специфике или ориентирован на долгосрок в расчёте на будущее развитие этих территорий. Неудивительно, что ≈85% всех крупных сделок приходится на Дубай и Абу-Даби – они доминируют и по числу luxury-объектов (в 2025 году в Абу-Даби выставлено 352 объекта дороже $1 млн, в Дубае 343, тогда как, удивительно, в тихом Умм-Аль-Кувейне – 302, благодаря нескольким upscale-комплексам).

Консультация по недвижимости в Арабских эмиратах.

Инвестиционная привлекательность любой локации в ОАЭ сейчас поддерживается общей экономической политикой государства. Отсутствие налогов на владение и доходы, свободный вывод прибыли, стабильная валюта – эти факторы едины для всех эмиратов. Поэтому выбор города зависит скорее от стратегии: максимальная прибыль и динамика – Дубай, стабильность и размеренность – Абу-Даби, доступность – северные эмираты.

Элитная недвижимость (люкс-сегмент) и доступное жильё показывают разные тренды в 2025 году, хотя оба сегмента растут.

Дубай переживает бум ультра-люкс недвижимости с 2021 года. Город стал убежищем для сверхбогатых (особенно релокантов из стран СНГ, Индии, Китая), и это взвинтило цены на виллы и пентхаусы в премиальных локациях. В 2024 году цены на виллы в топовых районах выросли более чем на 20%.

Рекордные сделки следовали одна за другой (особняки на Frond-х Пальмы, особняки на Jumeirah Bay Island продавались за десятки миллионов долларов). В 2025 темпы немного снизятся, но прогноз всё равно ~+8–10% рост цен на элитные виллы за год. Спрос поддерживается ограниченным предложением: реально люксовых объектов мало, каждая новая резиденция от именитого застройщика (Four Seasons, Dorchester Collection и т.п.) раскупается мгновенно.

Доходность элитного сегмента относительно ниже (5–6% на аренде), однако ключевой мотив покупателей – сохранение капитала и престиж. Многие не рассчитывают на аренду, а покупают для личного пользования или вторых домов. Тренд 2025 – расширение географии люкса: дорогие особняки появляются не только в Dubai Hills или на Пальме, но и в новых местах, как Palm Jebel Ali, Meydan, Dubai Creek Harbour. Также элитный сегмент Абу-Даби оживляется – строятся высококлассные виллы на Саадият Айленде, предлагаются роскошные апартаменты на островах Рим и АлРим.

На фоне астрономических цен в премиуме, спрос смещается и в сторону более доступных вариантов. Бюджетные квартиры в новых районах (JVC, Dubai South, Liwan и т.п.) активно раскупаются как инвесторами, так и самим растущим населением среднего класса. Например, как упоминалось, JVC сейчас лидер по числу продаж на первичном рынке недвижимости Дубая.

Цены там ниже среднего по городу, но именно поэтому ожидается больший процентный рост к завершению строек – инвесторы рассчитывают, что к моменту сдачи объекта стоимость подтянется к среднерыночной.

Рост цен в бюджетном сегменте тоже присутствует (примерно 5–10% в год), поддерживаемый платежеспособным спросом иностранных специалистов, переезжающих работать в ОАЭ. Однако у доступного жилья есть и сдерживающий фактор – относительно большое количество новых проектов.

Застройщики стремятся удовлетворить спрос, объявляя всё новые жилые комплексы эконом- и комфорт-класса на периферии. Поэтому конкуренция между ними держит цены в разумных рамках. Тем не менее, даже объекты “эконом” становятся дороже: то, что 2–3 года назад продавалось по 800–1000 AED/ft², сейчас часто стартует с 1200–1500 AED/ft² (пример – проекты в Dubailand, Motor City и др.). В долгосрочной перспективе, по мере завершения инфраструктуры, эти районы имеют потенциал удорожания, но мгновенного взрывного роста по типу люкса там не ожидается.

Если цель – быстрый рост капитала, то последние годы выгоднее оказалась элитная недвижимость: вложения тех, кто купил виллу в 2020–21, удвоились. Но это пришло вместе с риском и необходимостью больших вложений. Доступное жильё приносит стабильный арендный доход и требует меньше капитала на входе. Оно более ликвидно на массовом рынке – продать студию за $150k проще, чем пентхаус за $5M. Плюс, небольшие объекты легче сдать в аренду сразу, тогда как супер-роскошный особняк может искать арендатора долго.

В 2025 году элитка продолжит расти в цене, но уже не такими темпами – рынок приближается к насыщению на сверхдорогих уровнях, и покупатели станут избирательнее. А вот сегмент доступного и среднего жилья может показать неожиданно хорошую динамику, если приток новых резидентов (специалистов, молодых семей) будет высоким.

Уже видно, что спрос “снизу” поддерживается реальными демографическими факторами – многие переезжают на работу и сначала арендуют, а затем задумываются о покупке квартиры поменьше. Для города важно обеспечивать эту категорию жильём, иначе аренда улетит ещё выше.

Рынок элитной недвижимости ОАЭ – витрина успеха и богатства страны, а рынок доступного жилья – её фундамент. Оба сегмента взаимосвязаны и оба привлекают инвестиции, но с разными профилями риска и дохода.

Грамотный инвестор может рассматривать диверсификацию – например, часть вложить в надёжную “арендную” студию, а часть – в престижный объект, чтобы сыграть на росте капитала. В 2025 году рынок предоставляет возможности во всех нишах, и в этом его уникальность.

Получите персональную консультацию по недвижимости в ОАЭ: чтобы подобрать оптимальный вариант под ваш бюджет и цели, вы можете обратиться за профессиональной помощью.

Полезные ресурсы: