Россияне жалуются на качество новостроек

Изображение сгенерировано ИИ / ИА Рустемпо

В соцсетях и на форумах дольщиков все чаще можно встретить гневные посты: люди получают ключи и хватаются за голову: кривые стены, продуваемые окна, плесень в углах и звукоизоляция, через которую слышно, как сосед по телефону обсуждает рецепт борща.

О том, почему возникают подобные проблемы, о современном контроле качества и необходимости профессиональной приемки квартир ИА Рустемпо рассказывают специалисты.

- Минусы качества – системная проблема отрасли или единичные случаи?

Руководитель агентства недвижимости «Жуковка Эстейт», брокер, юрист Яна Жукова (Москва):

- Я бы не говорила, что все новостройки сегодня строятся плохо. Это было бы несправедливо. Но и считать дефекты исключительно единичными случаями тоже нельзя. Строительство — это большое количество подрядчиков, рабочих, материалов и технологических процессов. Чем масштабнее проект и выше темпы строительства, тем сложнее обеспечить одинаковое качество на каждом этапе. При этом важно разделять действительно серьезные строительные недостатки и обычные недочеты при сдаче квартиры. Царапина на стеклопакете и нарушение гидроизоляции — совершенно разные вещи. Поэтому покупателю важно оценивать не только красивый шоурум и обещания застройщика, но и его предыдущие проекты: как они построены, как выглядят спустя несколько лет и как застройщик реагирует на выявленные недостатки.

Основатель Инжиниринговой компании "Элемент", член-учредитель Ассоциации "НОТЕХ" Алексей Лукьянчиков (Москва):

- Проблемы с качеством строительства нельзя считать исключительно следствием отдельных ошибок на конкретной стройке. На практике качество объекта формируется на всех этапах его реализации, начиная с проектирования и заканчивая вводом в эксплуатацию. Поэтому единичный дефект, который видит собственник, часто является результатом целой цепочки решений: от выбранных проектных планов и материалов до организации работ и системы контроля на площадке.

При этом говорить о тотальном снижении качества строительства было бы неправильно. Сегодня на рынке есть большое количество объектов, которые реализуются с многоуровневой системой технического и строительного контроля. Другое дело, что требования к скорости строительства растут, проекты становятся сложнее, а стоимость ошибок увеличивается.

- Насколько сильно на качество строительства повлиял дефицит кадров и рост цен на стройматериалы в последние два года?

Руководитель агентства недвижимости «Жуковка Эстейт», брокер, юрист Яна Жукова (Москва):

- Влияние, безусловно, есть. Причем проблема не только в стоимости материалов. Один из серьезных вопросов отрасли — наличие квалифицированных специалистов. Дефицит кадров повышает нагрузку на имеющиеся бригады и усложняет контроль качества. Одновременно рост стоимости стройматериалов увеличивает себестоимость строительства. Однако для покупателя принципиально другое: рост себестоимости или кадровые сложности не освобождают застройщика от обязанности передать объект надлежащего качества. Покупатель заплатил за квартиру согласно договору и вправе рассчитывать на соответствующий результат.

- Дефицит кадров действительно влияет на качество. В строительстве значительная часть результата зависит от квалификации людей непосредственно на площадке. При нехватке опытных специалистов возрастает нагрузка на существующие команды, сложнее обеспечить стабильное качество выполнения отдельных видов работ. Рост стоимости материалов также оказывает влияние: застройщику приходится искать баланс между бюджетом проекта, сроками и техническими характеристиками применяемых решений.

Однако связывать каждый дефект исключительно с подорожанием материалов или нехваткой рабочих было бы неправильно. Во многих случаях ключевым фактором является именно организация процессов и эффективность строительного контроля. Качественный контроль должен быть многоступенчатым. Он начинается еще до выхода подрядчика на площадку: проверяются проектные решения, спецификации и применяемые материалы. Далее контролируется непосредственно выполнение работ, соблюдение технологии, результаты испытаний и скрытые работы. На завершающем этапе проверяется готовность объекта к передаче.

- Какие этапы контроля качества проходит квартира перед тем, как ее передают собственнику? Почему «брак» все-таки доходит до покупателя?

Руководитель агентства недвижимости «Жуковка Эстейт», брокер, юрист Яна Жукова (Москва):

- Контроль существует на нескольких уровнях: строительный контроль в процессе работ, контроль подрядчиков, приемка отдельных этапов и инженерных систем, получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию и внутренний осмотр квартиры перед передачей. Но разрешение на ввод дома и качество конкретной квартиры — не одно и то же. Дом может соответствовать требованиям для ввода в эксплуатацию, но в отдельной квартире могут быть плохо отрегулированы окна, неровно выполнена отделка, поврежден стеклопакет или обнаружиться проблемы с сантехникой. Поэтому передача ключей — это не формальность, а последний контрольный этап уже со стороны самого покупателя.

- Строительство является сложным производственным процессом, в котором одновременно работают десятки подрядных организаций и выполняются тысячи операций. Часть дефектов может возникать уже после проведения промежуточного контроля, а некоторые проявляются только в процессе эксплуатации. Поэтому задача строительного контроля заключается не в обещании абсолютного отсутствия дефектов, а в том, чтобы максимально рано выявлять и устранять проблемы.

- Какие дефекты в новостройках сегодня встречаются чаще всего? Что из этого критично, а что — «косметика»?

Руководитель агентства недвижимости «Жуковка Эстейт», брокер, юрист Яна Жукова (Москва):

- На приемках часто обнаруживаются недостатки отделки, окон и дверей, неровности стен и пола, повреждения стеклопакетов, проблемы с регулировкой окон, сантехникой, электрикой и вентиляцией. К косметическим недостаткам можно отнести царапины, небольшие сколы и локальные дефекты отделки. Совсем другое дело — протечки, проблемы с гидроизоляцией, значительные трещины, нарушения работы инженерных систем, промерзание конструкций и серьезные отклонения геометрии помещений. Главный критерий для покупателя: дефект влияет только на внешний вид или на безопасность, нормальную эксплуатацию квартиры и стоимость его устранения? Во втором случае лучше обязательно привлекать специалиста.

- Наиболее распространенные замечания в жилых объектах обычно связаны с отделочными работами, геометрией поверхностей, оконными и дверными блоками, инженерными системами, гидроизоляцией и качеством выполнения узлов. При этом важно разделять косметические недостатки и дефекты, которые могут повлиять на безопасность, долговечность или эксплуатационные характеристики здания. Например, небольшая неровность отделочного слоя и нарушение гидроизоляции имеют совершенно разный уровень риска. Первое может быть устранено в рамках отделочных работ, второе потенциально способно привести к гораздо более серьезным последствиям.

- Можно ли визуально определить качество дома еще на этапе покупки, или «сюрпризы» всегда скрыты внутри стен?

Руководитель агентства недвижимости «Жуковка Эстейт», брокер, юрист Яна Жукова (Москва):

- Частично — да. Если у застройщика уже есть сданные очереди или другие проекты, стоит приехать туда и посмотреть фасады, подъезды, паркинг, территорию. Еще полезнее поговорить с жителями. Состояние дома через два-три года после сдачи иногда говорит о застройщике значительно больше, чем рекламный буклет. Но скрытые дефекты визуально определить невозможно. Покупатель не увидит, например, что происходит внутри конструкции стены или как выполнены скрытые инженерные работы. Поэтому репутация застройщика и история его уже сданных домов имеют большое значение.

- Покупателю сложно оценить качество здания только визуально. Часть проблем невозможно определить без специальных измерений или проверки документации. Особенно это касается инженерных систем, теплоизоляции, качества скрытых работ и некоторых конструктивных решений.

- Стоит ли нанимать профессиональных приемщиков при получении ключей?

Руководитель агентства недвижимости «Жуковка Эстейт», брокер, юрист Яна Жукова (Москва):

- На мой взгляд, особенно если человек впервые принимает квартиру, — да. Стоимость такой услуги несопоставима со стоимостью самой недвижимости и потенциальных последующих расходов. Специалист знает, куда смотреть, умеет проверять окна, вентиляцию, электрику, геометрию помещений и правильно фиксировать обнаруженные недостатки. При этом приемка не должна превращаться в соревнование «найти как можно больше дефектов». Задача специалиста — не количество замечаний, а выявление проблем, которые действительно необходимо устранить.

- Профессиональная приемка квартиры может быть полезна. Специалист располагает инструментами и опытом, которые позволяют выявить то, что обычный покупатель, скорее всего, не заметит. Но еще важнее, чтобы контроль качества проводился не только в момент передачи квартиры. К этому моменту значительная часть решений уже принята и реализована. С инженерной точки зрения наиболее эффективный подход — предупреждать дефекты, а не искать их после завершения строительства. Чем раньше проблема обнаружена, тем дешевле и проще ее исправить.

- Как изменились правила игры для дольщиков: стало ли сложнее взыскать с застройщика компенсацию за некачественную работу?

Руководитель агентства недвижимости «Жуковка Эстейт», брокер, юрист Яна Жукова (Москва):

- Правила действительно изменились. В последние годы законодатель вводил специальные ограничения и особенности ответственности застройщиков, в том числе в части недостатков отделки и начисления финансовых санкций. Поэтому стратегия «нашли недостатки — сразу взыскиваем крупную компенсацию» сегодня работает не так, как несколько лет назад. Но это не означает, что застройщик освобожден от обязанности передать качественную квартиру и устранять недостатки. В конкретном споре важно смотреть дату договора, дату передачи объекта, характер недостатка и нормы, действующие именно в соответствующий период.

- Что делать человеку, если он принял квартиру, а через месяц «поплыла» стена или потекли трубы? Есть ли у него шансы на бесплатный ремонт от застройщика?

Руководитель агентства недвижимости «Жуковка Эстейт», брокер, юрист Яна Жукова (Москва):

- Подписание акта приема-передачи не означает, что собственник автоматически лишается прав в отношении скрытых недостатков, проявившихся позже. Проблему необходимо сразу зафиксировать: сделать фотографии и видео, при серьезном дефекте — составить акт и привлечь специалиста. После этого следует направить письменное требование застройщику. Если недостаток относится к ответственности застройщика и обнаружен в пределах применимого гарантийного срока, у собственника могут быть основания требовать его устранения. При этом застройщик может оспаривать ответственность, если докажет, что проблема возникла из-за неправильной эксплуатации или последующего ремонта собственника. Поэтому особенно важно зафиксировать дефект до самостоятельного ремонта.

- Насколько эффективны сегодня претензии к застройщику в досудебном порядке?

Руководитель агентства недвижимости «Жуковка Эстейт», брокер, юрист Яна Жукова (Москва):

- Досудебная претензия остается важным инструментом. Она фиксирует факт обращения, характер недостатков и требования собственника, а также формирует доказательную базу на случай дальнейшего спора. На практике многое зависит от самого застройщика и характера дефекта. Компании, которые дорожат репутацией, нередко предпочитают устранить объективный недостаток, а не доводить ситуацию до длительного конфликта. Оптимальная последовательность выглядит так: зафиксировали недостаток → направили требование → предоставили возможность его устранить → при отсутствии результата рассматриваем дальнейшие юридические действия.

- Можно ли ожидать ужесточения государственных стандартов (ГОСТов/СНиПов) для застройщиков в целях защиты покупателей?

Руководитель агентства недвижимости «Жуковка Эстейт», брокер, юрист Яна Жукова (Москва):

- На мой взгляд, вопрос сегодня не только в количестве ГОСТов и строительных норм — нормативная база в строительстве и так достаточно объемная. Гораздо важнее фактический контроль исполнения требований и ответственность за результат. При этом последние изменения законодательства показывают, что регулирование развивается не исключительно в сторону усиления финансовой ответственности застройщиков. Вероятнее, будет усиливаться роль цифрового строительного контроля, прозрачности качества объектов и более четкой фиксации ответственности на каждом этапе строительства.

Покупателю новостройки важно понимать: приемка квартиры — это не день, когда вам просто отдают ключи. Это момент, когда вы принимаете актив стоимостью в десятки миллионов рублей. Мы тщательно проверяем автомобиль перед покупкой за несколько миллионов, поэтому тем более логично профессионально проверить квартиру. А еще лучше начинать проверку гораздо раньше — с самого застройщика, его репутации и уже построенных домов.

- Я бы не сводил дискуссию о качестве строительства только к вопросу о том, насколько хорошо застройщик принимает готовую квартиру. Вопрос гораздо шире: насколько качественно организован весь процесс реализации проекта.

Для инвестора или заказчика сегодня особенно важны – прозрачная система контроля, квалификация подрядчиков, входной контроль материалов, документирование скрытых работ, инструментальные проверки и независимая оценка критических решений. Именно такая система позволяет управлять качеством объекта еще до того, как проблема становится видна конечному собственнику.

МНЕНИЯ

Юрист, доцент Финансового университета при Правительстве РФ Ольга Климова (Москва):

- До ключей квартира проходит несколько фильтров: проект и экспертиза, строительный контроль, приёмка дома комиссией, осмотр помещения с покупателем. Брак всё равно доходит до человека по простой причине.

Комиссия смотрит дом в целом, и отдельная квартира проверяется быстрее, чем хотелось бы жильцу. Часть дефектов закрыта штукатуркой и проявляется только после работы батареи и влажной уборки.

На этапе покупки визуально можно понять общее: ровность фасада, стыки панелей, окна, входные группы, состояние уже сданных корпусов того же застройщика. Внутри стен остаются разводка, шумоизоляция, скрытые пустоты. Их не видно на баннере и на экскурсии в шоу-рум. Поэтому «красивый двор» не равен тихой спальне.

Правила для дольщика стали жёстче к срокам претензии. Гарантия на конструктив короче, чем была несколько лет назад, на отделку – ещё короче. Штраф за просроченный ремонт тоже не тот, что был раньше. Из-за этого затягивать осмотр рискованно.

Досудебная претензия по-прежнему является первым шагом: перечень дефектов, срок устранения, приложения. Она работает, когда дефект измерим. Если ответа от застройщика не поступает, дальше – экспертиза и суд. Шанс есть, особенно, если речь идет о скрытых недостатках. Он выше у того, кто не подписал акт «без замечаний» в спешке и сохранил переписку с подрядчиком.

Культуролог, юрист, психолог, религиовед, экономист, Ассистент кафедры гуманитарных наук Факультета социальных наук и массовых коммуникаций Финансового Университета при Правительстве РФ Ярослав Климов (Москва):

- Жалобы на новостройки я бы не сводил ни к «все дома плохие», ни к случайным историям в соцсетях. Системнее другое: скорость сдачи, нехватка рабочих и скачок цен на материалы подталкивают девелопера к экономии на отделке, окнах и стыках. Каркас при этом часто проходит норму, а претензии начинаются уже в квартире. Поэтому картина смешанная: несущие конструкции обычно «держат марку», а бытовой комфорт нередко проседает.

Чаще всего при приёмке, а также в первую зиму всплывают неровные стены, сквозняки по рамам, слабая шумоизоляция, конденсат в углах, вентиляция, которая не тянет. Критичны протечки, плесень из-за мостиков холода, проблемы с отоплением и электромонтажом. Кривизна под обои и щель у плинтуса – это неприятно, но обычно чинится. Сквозняк и сырость – уже про тепло и здоровье.

Нанимать приёмщика имеет смысл, особенно если человек видит квартиру первый раз. Свой глаз ловит пятно на потолке и пропускает уклон стяжки. После подписания акта шанс на бесплатный ремонт остаётся в пределах гарантии, если дефект зафиксирован. Скрытый брак, который проявился через месяц, всё ещё можно предъявлять. Проще это делать с актом осмотра, фото и претензией, пока срок не вышел. Без фиксации спор быстро превращается в разговор «так приняли». Досудебная претензия работает, когда требование конкретное и приложена смета. Общее письмо «всё криво» застройщик закрывает формальным ответом.

Подготовил Евгений Раи

Источник - ИА Рустемпо