Экспертный взгляд частного инвестора Еркожи Акылбека. Жильё в Дубае после рекордного 2025-го: что будет с ценами и где инвестору искать логику.

Рынок недвижимости Дубая закрыл 2025 год на максимумах: по предварительным данным в эмирате зарегистрировано 215 700 сделок — на 18,7% больше, чем годом ранее. Совокупная стоимость операций достигла 686,8 млрд дирхамов (около $187 млрд), прибавив почти 31%. В 2026-м высокая планка сохраняется: только в январе число сделок выросло на 20% год к году, но главный вопрос теперь — как рынок переварит беспрецедентный объём жилья, который планируется к сдаче в ближайшие два года.

Сильные показатели не выглядят случайностью: спрос подпитывает сочетание базовых факторов. Экономика ОАЭ продолжает расти устойчиво, а помимо добывающей отрасли заметную роль играют туризм, логистика и финансовые услуги.

Отдельная линия — политика государства. Власти последовательно формируют среду, удобную для бизнеса и жизни: низкие налоги, высокий уровень безопасности и современная инфраструктура притягивают капитал и новых резидентов. Дубай всё меньше воспринимается как «перевалочный пункт» и всё чаще — как город для долгосрочного проживания семей из разных стран.

«В регионе действительно создана уникальная экономическая модель, которую иногда называют "песчаным капитализмом" — сочетание глобальных амбиций, государственного планирования и гибких подходов. Работа в международном аудите научила меня оценивать потенциал конкретной юрисдикции и умение в ней ориентироваться», — комментирует частный инвестор Еркожа Акылбек.

В 2025 году основная активность пришлась на первичный рынок. На сегмент off-plan — покупку объектов на стадии строительства — пришлось около 70% всего объёма (149 230 сделок). Это можно трактовать как высокий уровень уверенности инвесторов в продолжении развития рынка.

Сегмент готового жилья тоже вырос, но его динамика была иной. За год зарегистрировано 66 400 сделок перепродажи. При этом в третьем квартале 2025-го в ряде локаций стало заметно охлаждение спроса и локальная ценовая коррекция.

Разница в стоимости квадратного метра между новостройками и вторичным рынком остаётся ощутимой: на первичном рынке она в среднем около $5 000, тогда как на вторичном — примерно $4 400.

«Оценка любого проекта, особенно в сфере недвижимости, начинается с аудита операционных рисков и бизнес-процессов застройщика, — отмечает Еркожа Акылбек. — Мой опыт в международном аудите и последующая работа с диверсифицированными промышленными активами сформировали чёткий алгоритм. Сначала я анализирую, как компания управляет сложными циклами — от привлечения финансирования до логистики и сдачи объекта. Только потом смотрю на финансовые показатели и маркетинг».

По его оценке, на текущем рынке выигрывает не эмоциональная покупка, а расчёт. В основе выбора — не визуальная «упаковка», а понятные параметры: кто девелопер, как устроена его финансовая история, насколько реалистичен график строительства. Такие ответы надёжнее любых рекламных обещаний.

По оценкам аналитических агентств, суммарный объём жилья, намеченного к сдаче в 2026–2027 годах, может составить от 150 000 до 250 000 единиц. Это станет серьёзной проверкой на способность рынка абсорбировать предложение без болезненной переоценки.

Аналитики рейтингового агентства Fitch отмечают риск умеренной коррекции цен, прежде всего в сегменте квартир среднего класса. Сценарий резкого обвала они считают маловероятным, но период стремительного роста цен, вероятно, уже позади.

«Рынок движется к равновесию, это естественный этап зрелости, — соглашается Еркожа Акылбек. — После бума наступает фаза отсева слабых игроков. Для инвестора это значит, что пришло время фундаментального анализа и неудобных вопросов о будущем района, устойчивости арендных ставок и реальном дефиците предложения».

Эксперты ожидают, что 2026 год стартует с высокой базы, заданной рекордными итогами. Рост, вероятно, продолжится, но будет распределяться неравномерно — по сегментам и конкретным локациям.

Базовый сценарий (наиболее вероятный). Рынок способен поглотить значительную часть нового предложения. Темпы роста цен замедлятся, а в среднем сегменте возможна стабилизация либо небольшая коррекция. Спрос сместится в пользу проектов с подтверждённой репутацией застройщика, сильной инфраструктурой и внятной концепцией.

Оптимистичный сценарий. Приток резидентов и капитала, включая состоятельных мигрантов, поддержит спрос на уровне, который позволит сохранить ценовую динамику даже при увеличении вводов. Наиболее устойчивыми останутся премиальные объекты в лучших локациях.

Стрессовый сценарий. Если объём вводимого жилья окажется слишком высоким, рынок столкнётся с ростом предложения на вторичке, заморозкой цен и увеличением сроков экспозиции. В первую очередь риски затронут типовые проекты в районах с высокой плотностью застройки.

В условиях, когда рынок усложняется, требуются избирательность и более глубокая проверка.

Репутация застройщика — в приоритете. Оцените портфель завершённых проектов: выдерживались ли сроки, каково качество, как девелопер работает с обязательствами.

Локация и инфраструктура. Важны не обещания, а утверждённые планы развития района. Школы, клиники, транспортная доступность — факторы, которые держат стоимость на длинном горизонте.

Обоснованность цены. Сопоставьте стоимость квадратного метра в новом проекте со средними значениями по готовому жилью в той же локации. Премия должна объясняться объективно.

Модель доходности. Заранее определите цель: быстрая перепродажа (flipping) или долгосрочная аренда. В текущих условиях более устойчиво выглядит арендная стратегия при профессиональном управлении.

«Рынок становится сложнее, ушло время случайных покупок, — резюмирует Еркожа Акылбек. — Сейчас работает стратегическое мышление. Нужно искать ниши, будь то объекты с потенциалом перепродажи в уникальных локациях или жилье для растущего среднего класса. Такие вложения требуют больше исследований, но и отдача в перспективе будет качественнее».

Справка об эксперте Еркожа Акылбек — частный инвестор с фокусом на рынок ОАЭ. Ранее более 20 лет работал в международном аудите и консалтинге, в том числе партнером в KPMG в России и СНГ, затем занимал руководящие позиции в промышленном холдинге; с 2023 года сосредоточен на частных инвестициях.