Аренда за счёт застройщика: когда ВС признал расходы дольщика убытками

Верховный суд РФ поставил точку в типичном для рынка новостроек споре: можно ли взыскать с застройщика расходы на аренду жилья из-за просрочки передачи квартиры. Ответ оказался важным для практики — да, если наём был вынужденным, а не вопросом личного комфорта. Формальные аргументы о регистрации в другом регионе больше не работают автоматически в пользу застройщика.

Поводом для разбирательства стал спор дольщицы, которая была зарегистрирована в Рязанской области, но фактически жила и работала в подмосковном Дмитрове. Именно там она заключила договор участия в долевом строительстве, рассчитывая получить однокомнатную квартиру в установленный срок и переехать в неё сразу после передачи. На период строительства женщина снимала жильё поблизости от места работы.

Застройщик нарушил срок передачи объекта более чем на год. Всё это время дольщица продолжала оплачивать аренду, не имея альтернативного жилья в Московской области. После получения ключей она обратилась в суд, потребовав неустойку, компенсацию морального вреда, штраф по закону о защите прав потребителей и возмещение расходов на наём жилья как убытков.

Первая инстанция поддержала этот подход. Суд указал, что просрочка застройщика находится в прямой причинно-следственной связи с арендными платежами, поскольку квартира должна была быть передана пригодной для проживания и без дополнительных работ. Расходы на аренду были признаны убытками в смысле статьи 15 ГК РФ, хотя размер ответственности застройщика был частично снижен.

Апелляция заняла противоположную позицию. Она сослалась на то, что у истца имелось место регистрации в другом регионе, а невозможность проживания там не была доказана. С точки зрения суда, аренда жилья в Дмитрове являлась личным выбором дольщицы и не была напрямую обусловлена действиями застройщика. Кассационная инстанция этот вывод поддержала.

Верховный суд с таким формальным подходом не согласился. Судебная коллегия по гражданским делам указала, что само по себе наличие регистрации не подтверждает реальной возможности проживания по этому адресу без дополнительных затрат. Ключевое значение имеют фактические обстоятельства: где человек живёт, где работает, каким жильём реально располагает и на что он вправе был рассчитывать, заключая договор долевого участия.

ВС подчеркнул, что застройщик принял на себя обязанность передать квартиру в конкретный срок и нарушил её более чем на год. Квартира предназначалась для немедленного проживания, а у дольщицы не было иного жилья в регионе, где она фактически осуществляла трудовую деятельность. В этих условиях расходы на аренду возникли именно из-за просрочки передачи объекта и подлежат возмещению как убытки.

Отдельно Верховный суд указал на ошибочность вывода апелляции об отсутствии причинно-следственной связи между нарушением срока и затратами дольщицы. Такая связь, по мнению ВС, была очевидной и подтверждалась совокупностью обстоятельств дела.

Для практики этот подход имеет принципиальное значение. До сих пор суды нередко отказывали дольщикам во взыскании арендных платежей, ссылаясь на регистрацию в другом регионе или на абстрактную возможность проживания «где-то ещё». Верховный суд фактически сместил акцент с формальных критериев на реальную экономическую и жизненную ситуацию дольщика.

В спорах с застройщиками команда «Надмитов, Иванов и Партнёры» регулярно сталкивается с тем, что вопрос убытков упирается не в сам факт просрочки, а в доказанность ожиданий дольщика и разумность его поведения. Определение ВС даёт более чёткие ориентиры: если человек обоснованно рассчитывал на получение жилья и был вынужден нести дополнительные расходы исключительно из-за нарушения договора, эти расходы не могут перекладываться на него.

Можно ожидать, что после этого разъяснения количество отказов по формальным основаниям сократится. Для застройщиков это сигнал о росте рисков, а для дольщиков — о том, что защита их интересов всё чаще будет строиться вокруг реальных обстоятельств, а не штампа в паспорте.

Юридическая фирма «Надмитов, Иванов и Партнеры» консультирует по вопросам защиты сторон при финансировании покупки жилья, в том числе по вопросам убытков, возникших при просрочке контрагента по договору.

Тел.: +7 (495) 721-94-55

Email: info@nplaw.ru