Как рискуют риелторы и почему ошибиться может каждый

По закону риелторы не обязаны проверять сделки на юридическую чистоту. При этом агентства могут добровольно предлагать такую услугу и прописывать её в договоре с клиентом.

Ситуацию осложняет то, что у риелторов нет официального доступа к полной информации об истории владения объектом. Всё, что не удастся выяснить при проверке, может стать основанием для аннуляции сделки — и клиент потеряет право собственности. В этом случае он может подать иск к риелторам с требованием возместить убытки из-за некачественно оказанной услуги. Разберём три основных фактора риска.

Продавец может быть не в курсе, что на жильё по закону претендует кто-то ещё — а может осознанно об этом умолчать. Проверить это проблематично, поэтому нельзя исключать появления внезапных родственников.

Например, квартиру продаёт человек, получивший её в наследство от родителей. Через несколько лет после продажи выясняется, что у него есть брат. Он не поддерживал связь с семьёй и не получил свою долю наследства, хотя имел на неё право. Теперь он решил претендовать на долю в уже проданной квартире. Единственный способ, которым риелтор может обезопасить себя и покупателя, — запросить у продавца нотариально заверенное согласие самостоятельно решать вопросы с возможными неучтёнными наследниками.

Ещё одна «проблемная» категория — лица, которые были зарегистрированы в квартире ранее. Если недвижимость приватизировали без их участия, они в любой момент могут потребовать восстановления прав — даже после продажи жилья новому владельцу. Да, распоряжаться квартирой они не смогут, поскольку никогда не были собственниками. Но проживать в ней на законных основаниях — вполне.

Частый пример — родственники предыдущих владельцев, вернувшиеся из мест лишения свободы. Их снимают с регистрации на период отбывания наказания, но после освобождения они имеют право снова зарегистрироваться. Справка по Форме № 9, которую обычно запрашивают риелторы, не содержит необходимых сведений. Выход — заказать справку по Форме № 12: в ней есть полные данные о лицах, снятых с учёта.

К сожалению, требовать у продавца справку о психическом здоровье — не повсеместная практика. Риелторы оценивают адекватность участников сделки «на глаз», чем создают дополнительные риски и для себя, и для покупателя.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров тоже не дают стопроцентной гарантии: продавец может фактически не состоять на учёте даже при наличии заболеваний. Были случаи, что продавец впоследствии обращался в суд и доказывал, что не осознавал свои действия в момент продажи квартиры: например, страдал от алкогольной зависимости. Если после экспертизы суд встанет на его сторону, договор купли-продажи признают недействительным. Поэтому при малейших сомнениях сделку рекомендуют проводить совместно с нотариусом.

В России с 2022 года число сделок купли-продажи, заключаемых по доверенности от владельца, растёт. Это связано с релокацией собственников. А продажи по доверенности считаются рискованными даже среди опытных риелторов.

Вычислить поддельную доверенность довольно просто: достаточно проверить её на сайте нотариальной палаты. Вот только делать это нужно не только при первичной проверке документов, но и в день сделки: собственник может отозвать доверенность в последний момент.

Кроме того, доверенность часто фигурирует в мошеннических схемах. Например, владелец квартиры может выдать доверенность под давлением, а спустя время заявить об этом и попытаться оспорить сделку. На подозрения должна натолкнуть доверенность, выданная несколько лет назад. Вполне возможно, что намерения доверителя с тех пор изменились: он больше не хочет продавать жильё, не поддерживает связь с доверенным лицом или вовсе утратил дееспособность. Поэтому задача риелтора — убедиться, что владелец квартиры согласен со сделкой и её условиями. Это можно сделать, например, по видеосвязи.

Это только часть ситуаций, которые могут стать причиной разбирательств в суде. Конечно, не всегда виноватым оказывается риелтор: клиент должен доказать, что ущерб нанесён именно в результате действий агентов по недвижимости. Если же суд всё-таки подтвердит вину риелтора, размер компенсации может быть огромным, вплоть до полной стоимости утраченной квартиры.

Поэтому застраховать профессиональную ответственность — разумный шаг со стороны риелторов. Полис покрывает риски при заключении договоров купли-продажи, дарения, обмена и ренты, при продаже жилой недвижимости с аукционов и в других случаях. Страхование — это возможность чувствовать себя более защищённым, когда работаешь в одной из самых юридически сложных отраслей с несовершенным правовым регулированием.