Единый All-in калькулятор: как я считаю покупку «под ключ» — и почему «бумажные 9%» превращаются в честные 5–6%
Когда я начинал, я делил аренду на цену и радовался: «8–9% — беру!» Реальность быстро объяснила математику: ROI делает не прайс, а All-in и нетто. Ниже — мой живой калькулятор: что входит в All-in, две модели (вторичка vs off-plan), примеры с цифрами и шаблон колонок, чтобы у вас больше никогда не «улетали» проценты.
1) Что такое All-in — квитанция «за всё сразу»
All-in = Цена юнита + все расходы до первой аренды.Я делю их на 5 корзин:
- Государство/регистрация: DLD 4% (вторичка) или Oqood ~4% (off-plan), trustee/NOC/админ.
- Сделка/агенты: комиссия агенту (~2% или фикс), траст-офис.
- Запуск под аренду: мебель/свет/шторы, депозиты DEWA/чиллер, клининг, фото/планировка.
- Банки (если ипотека): комиссия банка (~1% кредита), оценка, регистрация ипотеки 0.25%, страховки.
- Снап/косметика: мелкие правки, герметик, подкраска.
Мысль: пока вы не посмотрели на All-in, вы считаете маркетинг, а не деньги.
2) Вторичка vs off-plan — где что добавляется
3) Пример «вторичка 1BR»: All-in и честный нетто-yield
Цена: 1,500,000DLD 4%: 60,000Агент 2%: 30,000Trustee: 4,000NOC: 1,500DEWA + Chiller депозиты: 4,000Мебель/свет/шторы (Base): 30,000Фото/клининг/снап: 3,300
Итого All-in: 1,500,000 + (60,000 + 30,000 + 4,000 + 1,500 + 4,000 + 30,000 + 3,300)= 1,632,800 AED
Теперь нетто:
- Аренда брутто: 120,000
- Управление 10%: −12,000
- Сервис-чарджи (14 × 700 ft²): −9,800
- Вакансия 0.5 мес: −5,000
- Страховка/мелкий ремонт: −3,000
Нетто: 120,000 − 29,800 = 90,200Net Yield: 90,200 ÷ 1,632,800 ≈ 5.52%
«Бумажный ROI» по наивной формуле 120,000 ÷ 1,500,000 = 8%.Факт по All-in и нетто → ~5.5%. Вот где теряются «проценты из буклета».
4) Пример «off-plan 1BR к handover»: All-in и нетто-yield
Цена по SPA: 1,300,000Oqood 4%: 52,000Админ девелопера: 3,000Мебель/свет/шторы: 25,000DEWA + Chiller депозиты: 4,000Банк (50% LTV): комиссия 1% от 650k = 6,500,регистрация ипотеки 0.25% = 1,625,оценка 3,000, страховки ~1,950 + 500Снап/клининг: 1,500
Итого All-in: 1,300,000 + (52,000+3,000+25,000+4,000+6,500+1,625+3,000+1,950+500+1,500)= 1,399,075 AED
Нетто (допущения похожие):
- Аренда брутто: 115,000
- Управление 10%: −11,500
- Сервис-чарджи: −9,800
- Вакансия 0.5 мес: −4,800
- Страховка/мелкий ремонт: −3,000
Нетто: 115,000 − 29,100 = 85,900Net Yield: 85,900 ÷ 1,399,075 ≈ 6.14%
Off-plan часто даёт лучше % за счёт меньшего All-in (нет агентской/часть сборов меньше) — но всё решает конкретный дом/сервис/чиллер.
5) Шаблон колонок (сделайте так в Google Sheets)
Блок A: Вход
- Цена, Тип (вторичка/off-plan), Площадь ft², Service/ft², Chiller: Owner/Tenant
Блок B: Сделка/гос-сборы
- DLD 4% / Oqood 4%, Trustee, NOC, Admin/SPA
Блок C: Запуск
- Мебель/свет/шторы, DEWA депозит, Chiller депозит, Фото/клининг/снап
Блок D: Банк (если ипотека)
- LTV %, Сумма кредита, Комиссия банка, Оценка, Регистрация 0.25%, Страховки (жизнь/имущество)
Блок E: Доход и OPEX
- Аренда брутто/год, Управление %, Service charges, Вакансия (мес/год), Страховка, Мелкий ремонт, Chiller Owner?
Формулы
- All-in = SUM(A…D)
- Net Income = Аренда − Управление − Service − Вакансия − Страховка − Ремонт − Chiller(если Owner)
- Net Yield = Net Income / All-in
- Год 1 vs «Стаб»: добавьте столбец Leasing fee/once и выше вакансию в Годе 1.
6) Как я «вытаскиваю» проценты из All-in (и делаю вход легче)
- Пакет вместо скидки: прошу Oqood/DLD waiver, admin/NOC waiver, мебель-кредит; прайс пусть останется — мне важен All-in.
- Lean-дома: ставлю service ≤ 16 AED/ft², чиллер — на арендатора. Это сразу +0.5–1.0 п.п. к нетто.
- Скорость запуска: TTM ≤ 7 дней от ключей до листингов — минус 2–3 недели вакансии = +0.3–0.6 п.п.
- Управление по KPI: фиксирую SLA (лиды/показы/ремонт), чтобы не «жечь» доход на простое.
7) Типичные ошибки (и как их избежать)
- Считать брутто и цену — без All-in. → Всегда заполняйте пять корзин.
- Забыть про чиллер. → Отметьте кто платит и поставьте ориентир счета.
- Не делить Год 1 и «Стаб». → В первый год дороже: leasing fee, снаг, выше вакансия.
- Покупать «метры, не сценарии». → Балконы/коридоры платят сервис-чарджи, аренду — мало.
- Слабая УК. → Две неделипростоя = −0.6 п.п. к нетто.
- Устные обещания. → Все waiver/условия — в письме/приложении к SPA.
8) Чек-лист «прогнать перед бронью» ✅
- All-in собран (все 5 корзин)
- Service/ft² и chiller подтверждены письменно
- Вторичка: DLD 4%, trustee, NOC, агент — в модели
- Off-plan: Oqood 4%, admin, escrow only, правила уступки
- Год 1 vs Стаб посчитаны, вакансия реалистична
- Net Yield ≥ целевого (и «не бумажный»)
Вывод
Калькулятор All-in — это антифильтр от красивых буклетов. Он превращает «8–9% на бумаге» в честные 5–6% — и даёт понять, что именно «съедает» проценты и как это чинить. Один раз собрали шаблон — дальше это просто дисциплина: цифры, строки и сроки.
Напиши мне в личные сообщения Телеграм - t.me/andreyy_dubai . Разберем ваш кейс, дам обратную связь и, если нужно, подскажу, с чего начать.