Как рассчитать доход от сдачи в аренду апартаментов в Сочи. Полный перечень расходов и пример расчета.

При покупке недвижимости для сдачи в аренду важно учитывать несколько ключевых факторов: архитектуру проекта, надежность застройщика и месторасположение объекта. Эти характеристики существенно влияют на привлекательность недвижимости для арендаторов.

Апартаментные комплексы и отели, расположенные близко к центру курорта или на первой береговой линии, привлекают больше туристов. Однако это не гарантирует высокого пассивного дохода от сдачи в аренду.

Для расчета потенциального дохода обычно сравнивают цены аналогичных предложений на рынке аренды. В крупных сетях доступно бронирование номеров на полгода-год вперед. Определив среднюю цену за номер в высокий и низкий сезоны, можно примерно подсчитать годовой доход и оценить окупаемость инвестиций.

Многие новички в этом деле предполагают, что их доход будет равен средней рыночной цене аренды минус расходы на управление. На первый взгляд, проект кажется окупаемым за 5-7 лет, но в реальности ситуация сложнее.

Продавцы часто предлагают услуги доверительного управления, обещая, что это составит 20-30% от чистой прибыли. Однако после получения первых выплат собственники понимают, что эти комиссии — лишь часть расходов.

Для правильного расчета дохода от сдачи в аренду нужно учитывать следующие статьи расходов:

- Управление: 20-35%

- Эксплуатация: 10-12%

- Маркетинг: 18-20%

- Техническое обслуживание: из расчета на 1 кв.м.

- Коммунальные расходы: по счетчикам

- Фонд капитального ремонта: по договору с УК

- Страхование: по договору с оператором

- Налог на прибыль: 6-13%

Некоторые управляющие компании могут включать несколько этих расходов в одну статью. Например, если управление стоит 35%, то это может включать обслуживание и маркетинг. Если управление стоит 10%, остальные расходы оплачиваются отдельно.

Практика показывает, что услуги доверительного управления обходятся в 48-50% от чистой прибыли, без учета налога на прибыль.

1. Подсчитать среднюю чистую прибыль, анализируя существующий рынок аренды.

2. Умножить среднегодовую стоимость аренды на количество дней аренды (при заполняемости 65% это 240 дней).

3. Вычесть расходы на управление (50%) и налог (в зависимости от статуса налогоплательщика).

Предположим, стоимость ваших апартаментов — 15 000 000 ₽, а средняя стоимость аренды в сутки — 15 000 ₽.

1. Доход за 240 дней: 15 000 ₽ х 240 = 3 600 000 ₽

2. Расходы на управление, обслуживание и маркетинг (35%): 3 600 000 ₽ - 1 260 000 ₽ = 2 340 000 ₽

3. Расходы на обслуживание, коммунальные услуги, капремонт и страхование (12%): 2 340 000 ₽ - 432 000 ₽ = 1 908 000 ₽

4. Налог на прибыль (6%): 1 908 000 ₽ - 114 480 ₽ = 1 793 520 ₽

Таким образом, чистая прибыль составит 1 793 520 ₽, а доходность от инвестиций — 12% годовых.

Эта схема поможет вам правильно рассчитать пассивный доход от сдачи в аренду и оценить целесообразность инвестиций.

(Примечание: в расчетах не учтен налог на объект недвижимости, так как его ставка зависит от множества факторов - по этому вопросу рекомендую обращаться к специалистам по налогообложению).