Индекс от MOEX на фонды недвижимости за 1,5 года сделал +50%, оставив акции и облигации позади
Пока все следили за волатильными акциями и дешевыми облигациями, на Московской Бирже появился новый герой. Индекс MREFTR, отслеживающий фонды недвижимости, с сентября 2024 года показал рост в 50% - это в 5 раз больше индекса акций и в 1,5 раза индекса облигаций. Разбираемся в секрете самого доходного и недооцененного инструмента российского рынка.
Данная статья подготовлена автором телеграм канала REIT по-русски. Подписывайтесь на канал, чтобы получать свежую информацию о доступных для частных инвестиций фондах недвижимости.
Индексы Московской Биржи давно служат важными ориентирами для инвесторов на российском рынке. В сентябре 2024 года биржа расширила линейку, запустив специализированные индексы для ЗПИФ недвижимости: MREF (ценовой индекс) и MREFTR (индекс полной доходности). Эти индикаторы призваны отражать динамику рынка инвестиционной недвижимости через котировки фондов, торгующихся на бирже.
Создание индексов обусловлено несколькими факторами:
- Рост рынка ЗПИФ недвижимости - за последние годы сегмент существенно вырос как по количеству фондов (50+ розничных фондов), так и по объёмам активов под управлением (800+ млрд руб.).
- Потребность в бенчмарке - инвесторам и управляющим компаниям требовался объективный индикатор для оценки эффективности инвестиций в фонды недвижимости.
- Развитие биржевой инфраструктуры - биржа стремится повысить прозрачность и ликвидность рынка ЗПИФ.
- Международные параллели - аналогичные индексы существуют на развитых рынках (например, REIT-индексы в США, Европе).
Ключевые принципы расчета индексов
MREFTR лучше отражает реальную доходность инвестиций с учётом выплат, что особенно важно для фондов недвижимости, которые в подавляющем большинстве являются рентными и распределяют доход от аренды.
С подробной методикой и формулами расчета индексов можно ознакомиться на сайте Московской биржи.
Особенности методологии:
- Взвешивание с ограничениями: удельный вес одного фонда ограничен в зависимости от количества участников индекса: сейчас в индексе 10 фондов, поэтому вес ограничен 15%.
- Коэффициент ликвидности: LCi ≥ 1,5% (рассчитывается по формуле = медианный объем торгов х кол-во торговых дней в году / СЧА)
- Медианный объём торгов за 3 месяца ≥ 150 тыс. руб.
- Биржа оставляет право на субъективное включение/исключение фондов
- Пересмотр базы - ежеквартально (третий четверг марта, июня, сентября, декабря).
Также биржа учитывает:
- Качество активов фонда
- Прозрачность структуры
- Регулярность раскрытия информации
- Историю дивидендных выплат
База рачета индекса
На момент запуска в индекс вошли всего 6 фондов, но за прошедшие 1,5 года количество фондов выросло до 10 шт.:
- Современный арендный бизнес 2 (УК Первая), Арендный поток 2 (УК Альфа-Капитал), Современный 6 (УК Первая), РД (УК ВИМ Сбережения), Современный 7 (УК СФН), Активо 20 (УК Альфа-Капитал), Современный 9 (УК СФН), Активо Флипинг (УК Альфа-Капитал), Самолет Инвестиции в недвижимость (УК Контрада Капитал), Современный 10 (УК СФН)
Набор фондов, которые добавлены в базу для расчета индекса вызывает крайне много вопросов и, на мой взгляд, не может отражать реальную картину на рынке розничных фондов недвижимости. С одной стороны, добавление исключительно этих фондов понятно, поскольку только они соответствуют заявленным в методологии критериям. Но с другой стороны, однозначно стоит расширять критерии и добавлять туда еще комбинированные ЗПИФ, которые фактически состоят только из недвижимости (например, на более чем 90%). По сложившейся практике, УК часто удобнее регистрировать именно ЗПИКФ, а не ЗПИФ недвижимости.
Результаты за время существования индексов
С сентября 2024 года по текущий момент (январь 2026) индексы показали очень хорошую динамику:
- MREF вырос на 29,4%
- MREFTR вырос на 50,9%
Для прямого сравнения с другими типами инвестиционных продуктов - я взял индексы на акции (MCFTR) и облигации (RGBITR), вот что получилось:
За этот период (1,5 года) индекс на акции прибавил 9,4%, а индекс на облигации 33,7%. Таким образом, на этом небольшом горизонте лидером стали фонды недвижимости, которые выплачивают рентный доход. К сожалению, сделать анализ на более длительном горизонте нет возможности из-за отсутствия данных.
Ключевым драйвером роста индексов на фонды недвижимости стало снижение ключевой ставки за этот период и частичный переток средств из депозитов/фондов ликвидности. Перспектива сохранения такой же динамики сохраняется при дальнейшем снижении ставки рефинансирования.
Практическое применение для инвесторов
Создание таких индексов со стороны Московской биржи это однозначно правильный и важный шаг в сторону увеличения прозрачности сегмента фондов недвижимости и оценки его растущего веса в структуре активов розничных инвесторов.
В идеальной картине мира такие индексы будут служить бенчмарком для управляющих, а также индикатором настроения рынка по сектору фондов недвижимости.
Но сейчас есть существенные недостатки, которые делают их не репрезентативными для практического применения, ключевой из них - это ограниченная выборка фондов в базе расчета:
- отсутствие фондов, которые фактически являются фондами недвижимости, хотя формально комбинированные;
- отсутствие фондов для квалифицированных инвесторов;
- отсутствие сегментации по типу недвижимости и стратегиям фондов.
Если посмотреть на зарубежный опыт, то там REIT-индексы представляют собой зрелую экосистему с 50-летней историей. Их ключевое преимущество - не просто измерение рынка и их сегментов, а создание инвестиционной инфраструктуры: от ETF до производных инструментов.
Для российского рынка это демонстрирует путь развития:
- От базовых индексов → к специализированным суб-индексам
- От отслеживания → к созданию инвестиционных продуктов
- От локального бенчмарка → к интеграции в глобальные стратегии
Для инвесторов рекомендуется отслеживать оба индекса: MREF - для понимания общей ценовой динамики паев, MREFTR - для оценки полной доходности таких фондов. В долгосрочной перспективе именно MREFTR может стать ключевым ориентиром для стратегических инвестиций в недвижимость через биржевые фонды.
Данная статья подготовлена автором телеграм канала REIT по-русски. Подписывайтесь на канал, чтобы получать свежую информацию о доступных для частных инвестиций фондах недвижимости.