Фонд от «ДОМ.РФ»: как построить арендную империю, но забыть рассказать об этом инвесторам

Этот фонд должен был стать самым народным инвестиционным инструментом и флагманом коллективных инвестиций в жилую недвижимость России - цифровой аналог покупки квартир для сдачи в аренду, но без хлопот. Диверсификация в 19 регионах и 84 проектах, высочайший уровень исполнения и качества активов. Но об этом так никто и не узнал... Это аналитический обзор на уникальный для страны проект из мира арендного жилья.

Группа компаний ДОМ.РФ входит в число крупнейших финансовых институтов страны и более 26 лет занимается развитием жилищной сферы в России. Одним из важных направлений деятельности компании является формирование цивилизованного рынка аренды жилья - это направление занимает 11% от операционного дохода группы по итогам 2024 г.

На российском рынке коллективных инвестиций в недвижимость ЗПИФ «ДОМ.РФ» стоит особняком. Это не просто фонд, владеющий складами или торговыми центрами. Это ключевой элемент государственной стратегии по созданию в России прозрачного и цифрового рынка долгосрочной аренды жилья. Фонд представляет собой редкий симбиоз масштабной государственной программы и привлечения частного капитала. Для инвестора он предлагает возможность войти в капитал крупнейшего в стране оператора арендного жилья «Аренда от ДОМ.РФ» и получать доход, генерируемый тысячами квартир по всей России.

В этом аналитическом обзоре я погружу вас в мир арендных домов, который с большим отрывом развивает данный фонд, мы углубимся в стратегию, состав активов и рыночную конъюнктуру, а также погрузимся в документы, чтобы далее оценить инвестиционную привлекательность и риски для розничных инвесторов.

Содержание обзора:

ЗПИФ ДОМ.РФ - самый крупный в России арендный фонд на жилую недвижимость, который профинансировал строительство 84 проектов - это 23 тыс. квартир и апартаментов в 19 регионах России. Недвижимость фонда находится на разных стадиях - от строительства до полноценного операционного управления и сдачи в долгосрочную аренду по разным программам. Суммарный объём инвестиций уже превысил 140 млрд рублей.

История фонда

Ключевая стратегия фонда может быть разделена на три этапа:

На базе фонда был запущен полноценный федеральный цифровой сервис «Аренда от ДОМ.РФ», который является инструментом для сдачи в аренду, входящей в фонд недвижимости. Сервис позиционирует себя как арендный конвейер, предлагая долгосрочную аренду на условиях полного цикла обслуживания. Важным моментом является наличие собственного приложения для клиентов, которое позволяет в формате единого окна закрыть все вопросы, связанные с проживанием:

Ключевое преимущество - сервисная модель «под ключ»:

ДОМ.РФ работает по нескольким программам аренды жилья: коммерческая аренда, корпоративная аренда, студенческая аренда и льготная аренда (подробнее о каждом сегменте поговорим в следующем блоке).

Общая стоимость активов в фонде на 30.12.2025 составляет 104 млрд руб., распределение по типам активов следующее:

В рамках готового недвижимого имущества в фонде на сегодняшний момент представлено более 12,5 тыс. квартир в 20 проектах и 9 регионах страны - это именно готовые квартиры, которые уже сейчас сдаются в аренду (операционная фаза). Давайте подробнее остановимся на сегментации данной недвижимости.

> Программы Фонда:

> Развитие портфеля проектов

Объем квартир на всех фазах (инвестиционная фаза + операционная) уже превышает 22,8 тыс., где более 50% это новые проекты в рамках реализации программы Дальневосточной аренды.

Доступное арендное жилье в Дальневосточном федеральном округе и Арктической зоне - федеральная программа, которую запустили в 2023 году по поручению президента России, чтобы привлечь молодых специалистов на Дальний Восток для развития региона. Программа рассчитана на 20 лет (до 2043 года) и реализуется ДОМ.РФ совместно с Правительством России, Минфином, Минстроем и Минвостокразвития. В рамках программы предполагается субсидирование арендных ставок для специалистов, которые приезжают в Дальневосточный федеральный округ и Арктическую зону.

Эффективность программ развития арендного жилья подтверждается высоким уровнем заполняемости арендных площадей (>98%) и стабильным ростом арендных ставок. Так, в 2021-2024 годах арендная ставка группы росла в среднем на 12% в год.

Доход ДОМ.РФ в сегменте аренды формируется через регулярный операционный доход от аренды и переоценку стоимости недвижимости на балансе, по итогам 2024 года чистая прибыль от арендного направления составила 8,9 млрд руб. К 2030 году в активной операционной фазе у компании будет более 23 тысяч квартир, а операционный доход (с учетом переоценки) может показать рост в пределах 10% ежегодно. Сама переоценка занимает незначительную долю - основной эффект от размещения свободных средств на депозиты. Исторически эффект от переоценки небольшой.

Портфель фонда демонстрирует не только впечатляющий масштаб, но и широкую диверсификацию по городам России. Однако при ближайшем рассмотрении структуры активов открывается любопытный диссонанс между количественным и стоимостным распределением.

По количеству объектов доминируют программы корпоративной, студенческой и льготной аренды, формирующие около 75% портфеля. Эти сегменты обладают особым иммунитетом: их доходность в меньшей степени подвержена конъюнктурным рыночным колебаниям, будучи закреплена долгосрочными контрактами с конкретными параметрами и целевой аудиторией.

Но именно коммерческая аренда - это финансовое сердце фонда. Несмотря на меньшую долю в количестве объектов, на неё приходится 84% совокупной стоимости портфеля (59 из 70 млрд руб.). И здесь открывается ещё более значительная концентрация: московские активы коммерческой аренды оцениваются в 54,8 млрд руб., что составляет 93% стоимости всего этого сегмента.

Таким образом, ключ к пониманию инвестиционной привлекательности и рисков фонда лежит в анализе рыночной динамики именно коммерческой аренды, и в первую очередь - в Москве. Далее мы сосредоточимся на двух главных драйверах стоимости этих активов: динамике цен на саму недвижимость и на рынке арендного жилья.

1. Динамика стоимости жилой недвижимости в Москве

Жилые комплексы в составе фонда относятся как к комфорт, так и бизнес классам, поэтому для общей оценки динамики рынка и цен на жилье предлагаю за основу взять Индекс московской недвижимости Домклик - композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый Московской Биржей на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых Домклик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра общей площади жилой недвижимости в г. Москве, выраженную в российских рублях. На текущий момент значение индекса находится на уровне 336 тыс. руб. за кв.м

За прошедшие 10 лет мы увидели как стагнацию цен на жилье, так и бурный рост с временными коррекциями, поэтому можно аккуратно предположить, что динамика роста цен за последние 10 лет в Москве на жилую недвижимость будет соответствовать динамике следующего периода в 10 лет. Для будущих расчетов и выводов за основу буду брать именно это значение.

2. Рынок арендного жилья

За основу возьмем данные от Домклик, Дом.рф, ЦИАН, Инком-Недвижимость и др.

2025-й стал переломным годом всего Российского рынка долгосрочной аренды жилья. После периода ажиотажного спроса и дефицита, наблюдавшегося в 2023-2024 годах, рынок совершил значительную коррекцию и вернулся к более сбалансированному и здоровому состоянию.

Основным сюжетом конца 2024 года и начала 2025 - стало кардинальное расширение предложения, которое полностью ликвидировало дефицит, царивший на рынке ранее.

Цены на аренду в 2025 году продемонстрировали противоречивую, но показательную динамику:

Предпочтения квартиросъемщиков эволюционировали, отражая экономическую реальность.

Прогнозы аналитиков на 2026 год осторожны и основаны на нескольких ключевых факторах.

> Арендная доходность жилья

На основе анализа Правил доверительного управления (ПДУ) ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» я выделил ключевые аспекты, важные для инвестора:

Управляющая компания (УК) обязана страховать недвижимое имущество фонда (кроме земельных участков) от рисков утраты и повреждения. Минимальная страховая сумма: Не менее 50% оценочной стоимости объекта.

В фонде нет Инвестиционного комитета. Управление активами и принятие инвестиционных решений, полностью отнесено к компетенции УК.

> Отчеты об оценке

В фонде находится множество объектов, оценка по которым проходит ежегодно. Анализировать каждый отчет смысла нет, поэтому я выделю несколько наиболее крупных ЖК в составе фонда и на базе их отчетов проанализирую метод оценки недвижимости и сопоставлю с рыночными данными, что позволит сделать общие выводы. Также из таблицы ниже видно, что квартиры/апартаменты составляют 93% от стоимости всей недвижимости, машино-места 4% и коммерческие помещения еще 3%. Поэтому смотреть буду только на жилье.

При изучении всех отчетов об оценке недвижимости в составе этих ЖК можно сделать вывод, что применяются следующие подходы:

В рамках рыночного (сравнительного) подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем стоимость, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Процесс реализации метода сравнения продаж включает:

По результатам оценки получаем следующие данные:

А теперь давайте самостоятельно изучим динамику средних цен на аналогичные квартиры в этих ЖК, данные возьмем из ЦИАН:

Анализ данных ЦИАН указывает на существенный разрыв между рыночными ожиданиями и балансовой оценкой активов фонда. На текущий момент цены в объявлениях на сопоставимые квартиры в среднем на 28% выше оценочной стоимости, зафиксированной в фонде. Хотя объявленная цена не всегда равна ценам сделок, этот разрыв служит важным индикатором, сигнализируя о консервативном подходе оценщиков и наличии существенного запаса безопасности в стоимости активов.

Анализ открытости управляющей компании (УК) и доступности информации необходимо начинать с понимания исходных целей фонда. ЗПИФ «ДОМ.РФ» был создан прежде всего как инструмент реализации государственной программы развития арендного рынка, а уже во вторую очередь как продукт для массового розничного инвестора (хоть так и не кажется). Это фундаментально определяет его коммуникационную политику: УК не ведет активного диалога с розничными инвесторами, а фокус на институциональный капитал делает публичную отчетность минимальной.

Несмотря на это, отдельные элементы работы заслуживают положительной оценки:

Однако с точки зрения инвестора, ожидающего прозрачности, картина имеет значительные пробелы. В качестве ключевых направлений для развития investor relations (IR) можно выделить:

Для прогнозирования будущей доходности фонда давайте проанализируем текущую динамику по фонду, рассчитаем текущую доходность и на базе этих результатов уже будем прогнозировать будущее фонда.

В декабре 2017 года была проведена последняя эмиссия паев в фонде, с того момента больше паи не выпускались, а фонд перешел к активной инвестиционной стадии. Поэтому отсчет предлагаю начинать именно от этой даты.

> Динамика роста СЧА / РСП

> Доход от аренды недвижимости

Всего по фонду было произведено 6 выплат арендного дохода, выплаты начались в 2022 году, поскольку до этого фонд находился в активной инвестиционной фазе. С февраля 2024 года начались выплаты дохода два раза в год:

> Общая расчетная доходность фонда

При покупке паев фонда в декабре 2017 года, показатель IRR к текущему моменту составил бы 10,6%. Но при покупке паев в декабре 2021 года, показатель был бы равен IRR = 12,9% (это связано с тем, что выплаты арендного дохода начались только в 2022 году).

> Доходность от биржевой цены пая

Анализ биржевой динамики цен раскрывает парадоксальную картину, где фундаментальная стоимость и рыночная цена расходятся на порядки.

Исторически можно выделить два периода аномальной активности:

На январь 2026 года цена стабилизировалась в диапазоне 6 300 - 8 750 руб., но при низкой ликвидности (оборот 2,7 млн руб. за месяц). Текущая биржевая цена составляет 7 100 руб., что по-прежнему превышает расчетную стоимость пая на 260%. Это приводит к парадоксальному историческому результату: инвестор, купивший паи в декабре 2017 года по расчетной цене, мог бы получить внутреннюю норму доходности (IRR) около 27% - показатель почти в три раза выше расчетной доходности. Удивительно, но факт.

> Прогнозирование будущей доходности фонда

Инвестиция по текущей биржевой цене, многократно превышающей РСП, лишена смысла и сопряжена с прямым риском убытков. Но при появлении возможности покупки паев по цене близкой к РСП можно сформулировать следующие выводы:

Таким образом, целевая совокупная доходность (прирост стоимости + арендный поток) в базовом сценарии составляет порядка 13,5% годовых. С учетом различных макроэкономических сценариев и темпов пополнения портфеля, реалистичный диапазон ожидаемой доходности оценивается в 11–16% годовых.

При оценке ликвидности ЗПИФ «ДОМ.РФ» мы сталкиваемся с классической дилеммой между формой и содержанием. С одной стороны, инвестиции в жилую недвижимость для сдачи в аренду - это, возможно, самый понятный и востребованный способ сохранения капитала в России, предлагающий ежемесячный доход и защиту от инфляции. Однако его главный исторический недостаток - низкая ликвидность. Продажа отдельной квартиры - процесс, занимающий в среднем около 100 дней.

Формально фонд этот барьер преодолевает. Он листингован на Московской бирже, что означает возможность купить или продать пай в один клик через брокерский счёт. В теории это даёт инструменту колоссальное преимущество в ликвидности перед прямой покупкой квартиры для сдачи в аренду.

Однако на практике картина иная. Чтобы понять реальную ликвидность, нужно смотреть не на факт листинга, а на объёмы торгов и глубину стакана. Анализ данных Московской биржи показывает, что фонд страдает от системного дефицита ликвидности.

ЗПИФ «ДОМ.РФ» представляет собой уникальный для России инвестиционный инструмент, сочетающий прямые инвестиции в строящуюся жилую недвижимость с последующей профессиональной эксплуатацией и сдачей в аренду через собственного оператора. Эта вертикально интегрированная модель генерирует специфические риски на каждом этапе жизненного цикла актива. Данный анализ систематизирует потенциальные угрозы по ключевым блокам, оценивая механизм их реализации и субъективную вероятность.

ЗПИФ «ДОМ.РФ» - это парадокс российского рынка инвестиций. По своей сути, это идеальный, почти эталонный фонд: вертикально интегрированный оператор качественного и современного жилья, созданный в рамках государственной стратегии, география которого распространяется на 19 регионов, а также демонстрирующий рекордную загрузку в 99%. Его фундамент очень прочен, а бизнес-модель очень логична.

Но для частного инвестора сегодня этот актив похож на золотого тельца, выставленного за бронированным стеклом. Можно оценить его блеск и масштаб, но прикоснуться на разумных условиях - почти невозможно.

Сильные стороны:

Слабые стороны

Главный риск фонда - так и остаться закрытым клубом для институциональных денег, упустив этот исторический шанс стать самым народным и узнаваемым фондом недвижимости на рынке. Инвестировать в него сегодня - значит спекулировать на биржевых аномалиях, а не становиться совладельцем национальной арендной империи.

Фонду необходимы всего два шага: наладить открытый диалог с инвесторами (IR + PR политика) и обеспечить ликвидность и возврат цены к расчетной через маркет-мейкера.

> Рейтинг фонда C (20 из 30).

Высшая оценка - за идею, стратегию и активы. Низшая - за её реализацию для розничного инвестиционного рынка.

-> Аккаунт для связи с автором канала по вопросам и предложениям