Рынок фондов недвижимости: бурное ралли всего сегмента в 2025 году

Рынок закрытых паевых фондов недвижимости в России переживает эпоху ренессанса. За последние три года он трансформировался из нишевого инструмента для профессионалов в массовый инвестиционный продукт. В этом обзоре анализируем ключевые цифры по итогам 2025 года и прогнозируем будущее развитие сегмента и тренды.

По итогам 2025 года российский рынок закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости совершил качественный скачок, превратившись из альтернативного инструмента в ключевого драйвера инвестиций. Согласно данным консалтинговой компании Nikoliers, объём приобретений коммерческой недвижимости ЗПИФами вырос в 2,3 раза, достигнув рекордных 105,1 млрд рублей. В структуре классических инвестиционных сделок доля фондов удвоилась с 10,1% до 18,1%.

Этот взрывной рост произошёл на фоне общего снижения инвестиций в коммерческую недвижимость и участки под девелопмент на 19,5% (до 1,2 трлн рублей). В условиях высокой стоимости заёмного капитала ЗПИФы, аккумулирующие «живые» деньги инвесторов, получили решающее преимущество. Они не просто заполнили вакуум, но и задали новые стандарты ликвидности, совершив 23 сделки со средним объёмом около 4,6 млрд рублей каждая.

По итогам 2025 года офисная недвижимость с большим отрывом занимает лидирующую позицию по объемам инвестиций в рамках сегментов, что в первую очередь связано с дефицитом на рынке, но также и с высокой стоимостью квадратного метра.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и Московской области за 2025 г. составил 622 млрд руб. Всего было зафиксировано 175 крупных сделок суммарной площадью 3,9 млн кв. м, средний чек составил 3,6 млрд руб. А доля покупателей ЗПИФ составила 13%.

Взгляд изнутри, основанный на аналитике компании PARUS, раскрывает масштаб и динамику этого роста. Совокупная стоимость чистых активов всех рыночных ЗПИФ недвижимости за 2025 год выросла на 55%, достигнув 893 млрд рублей. Рост был взрывным: среднегодовой темп прироста за 2023-2025 годы составил около 40%, что позволило рынку практически утроиться за три года.

> Рынок демонстрирует высокую концентрацию. Три крупнейшие управляющие компании контролируют 80,6% всех активов:

> Демократизация инвестиций: кто покупает паи

Инструмент стал действительно массовым, хоть и сохраняется еще существенный потенциал притока новой аудитории: общее количество пайщиков за год выросло на 80 тыс. и достигло 307 тыс. человек*.

Принципиально важно, что основную часть капитала (480 млрд руб., или 54% СЧА) обеспечили неквалифицированные инвесторы. Их средний чек составил 2 млн руб., что в три раза меньше чем у квалифицированных. Темпы же прироста вложений (+61%) опережали показатели квалифицированных инвесторов (+48%). Это указывает на глубокое проникновение ЗПИФ в розничную инвестиционную среду, а также что «массовый» сегмент обеспечивает большую часть капитала, но за счёт количества, а не размера чеков.

> Сегменты недвижимости в фондах

Данные о сделках Nikoliers идеально коррелируют со структурой активов в отчете PARUS. Логистическая недвижимость продолжает оставаться безусловным лидером, но доля рынка снизилась по сравнению с прошлым годом:

Такое доминирование складов объясняется повышенным интересом инвесторов на фоне дефицита площадей на рынке и стремительного роста арендных ставок. Именно складская недвижимость смогла обеспечить фонды стабильными денежными потоками от долгосрочных арендных контрактов. Этот сектор также показывает самую высокую доходность: 12-15% годовых от аренды и 25-32% IRR.

Оживление интереса также наблюдается в сегменте офисной недвижимости. Консультанты на рынке прогнозируют дальнейший рост ставок аренды и стоимости квадратного метра также из-за возникшего дефицита качественного предложения. Доля в розничных ЗПИФ выросла до 10,9%.

Объёмы торгов на МосБирже выросли почти до 63 млрд руб. за год, что в три раза выше результатов прошлого года. Из всего оборота 53% (33 млрд) пришлось на PARUS - это объясняется в первую очередь моделью продажи паев от УК через биржевой стакан (другие УК в основном продают паи через первичную эмиссию).

Если сравнить оборот с общей СЧА рынка, коэффициент оборачиваемости составляет всего 7% в год. Для реально ликвидного рынка этот показатель должен быть в разы выше. Это означает, что большая часть паёв держится инвесторами долгосрочно «до погашения», а биржевая торговля всё ещё носит точечный характер и дополнительную функцию ликвидности.

> Объем выплат и общая доходность

За 2025 год инвесторам было выплачено 65,6 млрд рублей в виде дивидендов от арендных доходов. Лидерами по объёму выплат стали:

В разрезе фондов максимальную доходность показали ЗПИФ, ориентированные на логистику и офисную недвижимость. В данном отчете доходность рассчитывает относительно роста биржевой стоимости паев. Например, фонд ПАРУС-ЛОГ принёс инвесторам 46,6% доходности за год, из которых 14,9% - выплаты от аренды, а 31,7% - рост биржевой стоимости пая.

Лидером по доходности является фонд от АБ Капитал (MR Group) - ЖК Симфония 34. Такой результат связан с тем, что фонд в этом году начал выплаты дохода и частичное погашение паев после ввода в эксплуатацию.

Рынок ЗПИФ недвижимости в 2025 году доказал свою зрелость и привлекательность для розничных инвесторов. Рост числа инвесторов, диверсификация активов, выход на биржу и повышение ликвидности - всё это говорит о том, что инструмент становится частью массовой инвестиционной культуры и обязательным инструментом для каждого инвестора.

Ожидается, что в 2026 году продолжится рост интереса к коммерческим и жилым активам на фоне снижения ключевой ставки, а также усилится конкуренция среди УК и мы увидим появление новых игроков. Возможно, мы увидим и первые слияния или коллаборации среди управляющих компаний и девелоперов, стремящихся к увеличению масштаба.

Из ключевых трендов я выделю три основных:

Таким образом, ЗПИФ недвижимости больше не нишевый продукт. Это полноценный инвестиционный инструмент, который сочетает в себе стабильность арендного дохода, потенциал роста стоимости активов и доступность для широкого круга инвесторов. Главное - выбирать фонды с прозрачной структурой и набором активов, реалистичными прогнозами по доходности и управляющей компанией с проверенной репутацией. Подробные аналитические обзоры на фонды из разных сегментов вы можете найти в дайджесте:

*Дисклеймер: Данные по рынку фондов недвижимости взяты из отчета УК ПАРУС (некоторые цифры и результаты могут не совпадать с фактическими итогами из-за методологии оценки и специфики расчетов)