Студенческое жилье: самый устойчивый актив, который переживет любой кризис

Представьте себе сегмент недвижимости, который пережил три экономических кризиса, сохранив 95% заполняемость. Рынок, где арендные ставки растут быстрее инфляции, а спрос превышает предложение на миллионы спальных мест. Это реальность студенческого жилья, сектора, который за последнее десятилетие превратился из периферийной ниши в стратегический актив для крупнейших институциональных инвесторов мира. Смотрим на зарубежный опыт и конкретные REIT.

ЗПИФ от ДОМ.РФ (на который недавно вышел большой аналитический обзор) развивает в том числе уникальное для российского рынка направление - частное студенческое арендное жилье. Уже запущен первый пилотный проект совместно с «Высшей школой экономики» на основе арендного дома «Амурская» в Москве. Почти 700 студентов университета проживают в квартирах с качественной отделкой и меблировкой, отвечающие современным стандартам. А фонд получает арендный доход, который далее выплачивает инвесторам - все в плюсе.

Давайте копнем немного глубже и посмотрим на мировой опыт упаковки студенческого жилья и общежитий в биржевые финансовые инструменты, такие как REIT.

Пока традиционные коммерческие сектора недвижимости борются с вызовами удаленной работы и цифровизации, студенческое жилье демонстрирует невероятную устойчивость. Его секрет прост: невозможно учиться онлайн там, где нужны лаборатории, библиотеки и человеческое взаимодействие. Образование остаётся одной из последних сфер, где физическое присутствие не просто желательно, а обязательно.

В США, согласно новому отчету Amber этот некогда нишевый сегмент превратился в $131 миллиардную индустрию с уникальными фундаментальными показателями, привлекающими внимание как институциональных инвесторов, так и частный капитал.

Сегодня студенческие общежития это не старые здания с длинными коридорами и маленькими комнатами, а современные и функциональные пространства. Этот рынок можно разделить на 4 ключевых сегмента:

Студенческое жилье представляет собой специализированный сегмент коммерческой недвижимости с уникальными характеристиками: устойчивым спросом, высокой заполняемостью, среднесрочными договорами аренды (обычно на учебный год) и относительно низкой волатильностью. Этот сектор демонстрирует устойчивость даже во время экономических спадов.

Американский рынок:

На сегодняшний день, средняя рентабельность аренды в США (Rental Yield) составляет 9%, а лидером является Северо-Восток с показателем в 10%.

По прогнозам, рентабельность инвестиций в студенческое жилье будет стабильно расти в ближайшие годы и составит 9,5%. Это превосходит прогнозируемые показатели по другим типам недвижимости - включая объекты розничной торговли, современные офисные помещения, гостиничный бизнес и другие ключевые классы активов на рынке недвижимости США.

Таким образом, на мировом рынке данный сегмент недвижимости действительно стал крайне привлекательным для инвесторов за последние 20 лет. Это произошло из-за появления на публичном рынке ряда инвестиционных компаний, которые специализируются на студенческом жилье и предоставляют возможность розничным инвесторам стать совладельцами такого типа активов. Как вы поняли, речь идет от REIT. Можно выделить две наиболее яркие и крупные компании из этого сегмента:

Компания American Campus Communities одна из первых частных компаний, которая начала профессионально специализироваться на строительстве и развитии студенческого жилья еще с 1993 года в Техасе.

ACC не просто строила общежития - компания создавала студенческие премиальные кампусы-курорты, которые включали в себя бассейны, фитнес-центры, кофейни на первых этажах и другие востребованные форматы коммерческих пространств для студентов. Их философия: "Это не просто место для жизни. Это место для процветания".

В 2004 году компания провела IPO и стала первым публично торгуемым REIT, специализирующимся исключительно на студенческом жилье.

После листинга на бирже у компании началась золотая эра - бурный рост и экспансия в новые регионы США, компания как строила, так и приобретала уже готовые студенческие кампусы, наращивая свое присутствие на рынке. К 2022 году компания уже владела 166 объектами недвижимости, рассчитанными на 111 тыс. спальных мест, что позволяло ей доминировать на 14 из 15 крупнейших студенческих рынках США.

Но в 2022 году случилось неожиданное: Blackstone пришел с чемоданом наличных и сделал самую крупную сделку в секторе - в $12,8 млрд была оценена компания ACC. И уже с августа 2022 года компания перешла в частное владение и была делистингована с биржи.

Инвестиционные показатели компании:

Хоть сегодня уже данная компания не торгуется на бирже и находится в частных руках одного из крупнейших институциональных инвесторов мира BlackStone - это дало компании статус эталона и легенды на рынке REIT, показав инвесторам, что студенческое жилье при грамотном управлении может принести очень хорошую и стабильную доходность на горизонте почти в 20 лет.

Unite Group - британский девелопер, владелец и оператор специально построенных студенческих общежитий. Компания работает в секторе высшего образования страны. Основана в 1991 году в Бристоле. На сегодняшний день компания предоставляет жилье почти 68 тыс. студентам в 152 зданиях по всей Великобритании, а загрузка держится на уровне 98%.

Бизнес-модель Unite Group заключается в партнерствах с более чем 60 университетами страны. Компания предоставляет не просто комнаты, а полный сервис (Wi-Fi, страховка, охрана 24/7), не просто жилье, а еще сообщество с мероприятиями и поддержкой.

Помимо преимущества данного сегмента недвижимости - конечно, есть и риски, которые могут негативно повлиять на будущее развитие отрасли и ее доходность для инвесторов. Из ключевых рисков это:

Проведённый анализ рынка студенческого жилья через призму двух ключевых игроков American Campus Communities и Unite Group раскрывает более широкую картину трансформации всего сектора. Мы наблюдаем не просто рост нишевого рынка недвижимости, а фундаментальное изменение восприятия студенческого жилья как класса активов. История ACC и Unite Group - это две разные, но одинаково успешные стратегии капитализации на образовании, которые, судя по данным, будут определять рынок ещё как минимум десятилетие.

Сделка Blackstone по покупке ACC за $12,8 млрд в 2022 году стала не финалом, а кульминацией определённого этапа развития сектора. Она продемонстрировала, что крупнейшие мировые инвесторы готовы платить премию за доступ к устойчивому денежному потоку, который почти не коррелирует с экономическими циклами. Удивительно но именно в момент максимальной макроэкономической неопределённости студенческое жилье показало свою истинную ценность - способность генерировать стабильный доход, пока другие сектора недвижимости сталкиваются с серьезными вызовами.

Глядя в будущее, можно с уверенностью сказать, что студенческое жильё продолжит свой путь из периферийной ниши в мейнстрим инвестиционного портфеля. Риски, безусловно, остаются - от демографической ямы после 2030 года до возможной регуляторной реакции на рост стоимости образования. Однако фундаментальные преимущества сектора настолько глубоки, что он, вероятно, сохранит свою привлекательность даже в менее благоприятных условиях.