Все ждали обвала цен на недвижимость Дубая. Что показали реальные цифры за полгода 2026

За первое полугодие 2026 года на рынке недвижимости Дубая прошло около 86 тысяч сделок купли-продажи - почти на 13% меньше, чем за те же полгода 2025-го. Сумма сделок упала на столько же. А цена квадратного метра за полгода почти не сдвинулась.
Второй год подряд у меня в личных сообщениях один и тот же вопрос: «Дубай вот-вот рухнет, стоит подождать?». Полугодие закрылось, цифры Земельного департамента Дубая (DLD) можно свести.

Сколько купили за полгода:

Число сделок: 98 700 годом раньше, 86 100 сейчас. Сумма: с 328 до 286 млрд дирхамов, около 78 млрд долларов. И то и другое - минус 12,8%, синхронно.

Средний чек сделки не изменился совсем: 3,33 млн дирхамов и в 2025-м, и в 2026-м. Покупок стало меньше, каждая осталась той же по деньгам. Рынок недвижимости Дубая стал спокойнее. Дешевле он не стал.

Весь минус пришёлся на второй квартал.Первый квартал 2026-го шёл с опережением прошлогоднего: сделок плюс 5%, по деньгам плюс 23%. Во втором квартале спрос осел: сделок минус 28%, по сумме минус 40%. Май просел сильнее всего, июнь частично отыграл.

Причин у разворота несколько сразу. Очень высокая база: второй квартал 2025-го был одним из самых сильных за всю историю рынка недвижимости Дубая. Пауза после трёх лет разгона. Обычная сезонная просадка в середине года. Плюс часть внешних покупателей заняла выжидательную позицию. Точка разворота - весна 2026-го.

Что перестали покупать:

Просадка неровная. Виллы и таунхаусы - минус 37% сделок, с 20 500 до 12 800. Квартиры - всего минус 7%, с 73 600 до 68 200. Небольшой сегмент коммерции даже вырос. В итоге доля квартир в сделках поднялась с 74 до 79%: когда рынок недвижимости замедляется, спрос стягивается в самый ходовой формат - студии и однушки.

Стройка держится, готовое жильё просело. Новостройки на стадии строительства почти не потеряли покупателей - минус 4% сделок. Готовое жильё за то же время - минус 29%. Доля стройки в сделках выросла с 65 до 71%. То есть оставшиеся покупатели охотнее заходили в котлован, чем брали квартиру с ключами. Одна из причин - рассрочка от застройщика на 5-7 лет, вход 10-20% от цены, беспроцентный график. Когда свободных денег меньше, схема «плати частями, пока строят» выигрывает у «заплати всё сразу».

Что с ценами за метр:

Медианная цена по городу росла на 11% в 2024-м, ещё на 10% в 2025-м, а за первое полугодие 2026-го - на 2,5%. В деньгах это около 5000 долларов за квадратный метр, и цифра стоит на месте. По квартирам за полгода примерно плюс 3%. По виллам счётчик показывает плюс 8-9% год к году, но это относительно: виллы дорожали три года подряд, а первое полугодие 2025-го стартовало с низкой отметки.

Аренда держится - и это ответ на слово «обвал». Пока покупок стало меньше, число договоров аренды за полугодие выросло на 2,3% - около 506 тысяч против 494 тысяч. Если бы из Дубая уезжали, первым просел бы рынок аренды. Он растёт, новых долгосрочных арендаторов в городе стало больше - это не турпоток. Люди приезжают и снимают жильё. С покупкой пауза, спрос на сам город никуда не делся.

Мой вывод:

Обвала цен, которого ждали два года, в цифрах за первое полугодие 2026-го нет. Есть охлаждение спроса, сжатое почти целиком во второй квартал, и сдвиг покупателя в сторону рассрочки и строящихся объектов.

Тому, кто покупает под понятную цель - жить самому или сдавать вдолгую - это нормальный рабочий рынок недвижимости в стране со стабильной экономикой. Ажиотажа меньше, на выбор есть время. Цены не прыгают вверх. Тем, кто заходил «на короткую перепродажу через год», сложнее: лёгкий плюс к цене за 12 месяцев закончился ещё в 2025-м.

Две оговорки. Последние два-три месяца DLD обычно потом уточняет в плюс, так что итоговый минус за полугодие может оказаться меньше 13%. И я свожу всё из одного источника статистики DLD - у консалтинговых отчётов методика другая, числа могут чуть отличаться. Осенью будет видно, второй квартал - это пауза или начало более длинного разворота.

12 лет я работала финансовым аналитиком в банках, оценивала риски по бизнес-кредитам. Красивыми цифрами из презентаций меня не соблазнишь, рынок недвижимости я предпочитаю оценивать по статистике, благо, что она есть в Дубае.

В Telegram-канале @Anna_Safronova_UAE пишу про конкретные объекты, которые смотрю с покупателями, и что происходит на рынке недвижимости Дубая и Абу-Даби изнутри.

А полный разбор по анализу 1 полугодия 2026 к 1 полугодию 2025 по недвижимости Дубая выложу туда же.

Анна Сафронова, лицензированный брокер по недвижимости ОАЭ