Переоценка недвижимости в составе фонда: как стоимость актива влияет на стоимость пая

Когда инвестор покупает акцию на бирже, её цена меняется в ходе торгов под влиянием спроса и предложения. С недвижимостью в составе фонда механизм устроен иначе: сам объект физически не торгуется каждый день, поэтому его стоимость периодически определяет независимый оценщик.

Для инвестора эта процедура важна потому, что стоимость недвижимости учитывается при расчёте стоимости активов фонда, СЧА и расчетной стоимости пая.

Разбираемся, как проходит переоценка, почему для строящегося объекта применяется сравнительный подход и что происходит со стоимостью пая после получения нового отчёта оценщика.

В составе ЗПИФ АВИУМ находится недвижимость в строящемся БЦ АВИУМ. Пока объект не введён в эксплуатацию, его стоимость не определяется фактическим арендным потоком: помещений ещё нет в полноценном режиме эксплуатации, а договоры аренды и денежный поток находятся на будущем этапе. Поэтому фонд регулярно проводит независимую оценку недвижимости, чтобы определить её справедливую стоимость на конкретную дату.

Закон предусматривает проведение оценки недвижимого имущества и прав на недвижимое имущество, составляющих фонд, оценщиком, указанным в правилах доверительного управления. Для ЗПИФ АВИУМ определена ежеквартальная переоценка.

Результат оценки учитывается при определении стоимости активов фонда. Затем эта величина участвует в расчете СЧА и расчетной стоимости пая.

То есть связь выглядит так:

Стоимость недвижимости определяет независимый оценщик, а не УК «ТЕТИС Кэпитал». Оценщик должен соответствовать установленным требованиям к профессиональной деятельности, состоять в саморегулируемой организации и иметь страхование ответственности. Так разделяются две функции: управляющая компания управляет фондом и его активами, а независимый оценщик определяет стоимость имущества.

Результат работы оформляется отчётом об оценке.

Для оценки имущества фонда требования к оценщику и его роли закреплены в законодательстве об инвестиционных фондах. Банк России отдельно разъясняет, что оценка имущества фонда осуществляется оценщиком, указанным в правилах доверительного управления.

Работа начинается с определения объекта, даты и цели оценки. После этого оценщик собирает информацию об объекте и рынке: изучает характеристики недвижимости, документы, права на неё, условия сделок и предложения по сопоставимым объектам. Затем определяется, какие подходы и методы можно применить к конкретному объекту. После расчетов оценщик сопоставляет полученные результаты и обосновывает итоговую стоимость.

В результате формируется отчёт, на основании которого стоимость недвижимости учитывается при дальнейших расчётах фонда.

В оценке недвижимости используются три классических подхода. Они отвечают на разные вопросы.

Здесь стоимость объекта определяется через рынок: оценщик анализирует цены сделок и предложений по сопоставимым объектам и корректирует их с учётом различий.

При сравнении могут учитываться:

Здесь объект оценивается через будущий доход. Ожидаемые денежные потоки приводятся к текущей стоимости с помощью соответствующих методов и ставок. В зависимости от ситуации применяются два метода: прямая капитализация дохода или дисконтирование денежных потоков.

Логика затратного подхода основана на стоимости создания или замещения объекта с учётом его состояния и износа. Для стандартных офисных помещений на активном рынке он может давать менее показательный результат, чем сравнительный подход, поскольку рыночная цена зависит не только от затрат на строительство, но и от спроса, местоположения, характеристик объекта и других рыночных факторов.

Ни один из трёх подходов не подходит одинаково хорошо для любой недвижимости. Оценщик учитывает характеристики объекта, цель оценки и доступность достоверных исходных данных.

Для недвижимости на стадии строительства логика выбора выглядит следующим образом.

Сравнительный подход начинается с анализа рыночного окружения объекта. Оценщику важно понимать, какие предложения существуют в том же деловом районе, насколько они сопоставимы по классу, площади, стадии готовности и другим характеристикам.

БЦ АВИУМ расположен в Большом Сити — деловом районе Москвы, где развивается несколько крупных офисных проектов. Их характеристики позволяют оценить общий рыночный контекст: какие форматы офисов представлены в районе, как меняется предложение и какие параметры могут влиять на стоимость квадратного метра. Для более подробного знакомства с офисным рынком Большого Сити и инвестициями в офисную недвижимость через ЗПИФ можно посмотреть аналитический отчёт CORE.XP.

При непосредственном сравнении оценщик учитывает различия между объектом и выбранными аналогами. Например, офис на той же улице, но на другой стадии строительства или с другим размером лота, не может сравниваться с оцениваемым объектом без корректировки. Поэтому итоговая стоимость — это результат последовательного анализа рынка и корректировки данных на конкретные характеристики оцениваемого объекта.

Первая оценка активов ЗПИФ АВИУМ была проведена по состоянию на 30 июня 2026 года и стала основой для расчёта стоимости пая при размещении на Московской бирже 1 июля.

В июле 2026 года после приобретения активов и регистрации имущественных прав на офисную недвижимость - произошла повторная переоценка активов фонда, что привело к росту расчетной стоимости пая на 13%.

Далее стоимость недвижимости пересматривается ежеквартально. Следующая оценка проводится по состоянию на 30 сентября 2026 года.

При этом оценщик заново анализирует состояние объекта и рыночную ситуацию:

Таким образом, каждый новый отчёт фиксирует стоимость недвижимости на конкретную дату с учётом доступной на этот момент информации.

Для инвестора важна последовательность расчётов.

Важно разделять и расчётную стоимость пая с его ценой на бирже. РСП определяется на основе стоимости имущества и обязательств фонда. Биржевая цена формируется в ходе торгов под влиянием спроса и предложения. Поэтому две величины могут отличаться.

На этапе строительства основным источником информации о стоимости актива становятся характеристики объекта и рыночные данные по сопоставимой недвижимости.

После ввода БЦ АВИУМ в эксплуатацию появится дополнительная база для оценки: фактические арендные ставки, договоры с арендаторами, заполняемость, структура расходов и денежный поток.

Это меняет и саму инвестиционную картину. Для работающего офисного актива становится возможным оценивать не только его характеристики и положение на рынке, но и способность генерировать доход. Поэтому с переходом от строительства к аренде в оценке возрастает значение доходного подхода.

Отчёт об оценке позволяет увидеть, как меняется стоимость недвижимости от одного периода к другому и какие факторы стоят за этим изменением. В случае ЗПИФ АВИУМ имеет смысл смотреть на несколько показателей в связке: стоимость недвижимости, СЧА, расчётную стоимость пая и, отдельно, биржевую цену.

После ввода БЦ АВИУМ в эксплуатацию к ним добавятся арендные ставки, условия договоров, заполняемость объекта и фактический денежный поток. Так переоценка становится для инвестора способом отслеживать изменения стоимости актива и переход фонда от стадии строительства к работающей арендной недвижимости.

В Telegram-канале ЗПИФ АВИУМ мы продолжаем разбирать рынок коммерческой недвижимости, инвестиционные стратегии и механизмы работы современных ЗПИФ недвижимости, публикуем исследования и комментарии экспертов рынка.