Обманутые дольщики: почему их разочаровывает суд и что с этим делать

Так пользователь одного популярного ресурса рассказывает о своем опыте с застройщиком. Все уже в курсе, как надо судиться с застройщиком – подавать претензию, слышать тишину в ответ и идти в суд. Я и сама писала статьи на эти темы – например, вот эту. Да и многие, помимо меня, пишут, как легко можно засудить застройщика. Но, как и у всего остального, здесь есть обратная сторона медали – сам суд. И решение суда. Большинство дольщиков, которые на радостях бросаются писать претензии и подавать иски, понятия не имеют, как на самом деле может обернуться судебный процесс. И едва ли юрист, который с удовольствием возьмется за их дело, расскажет об этом.

Итак, в судебных тяжбах с застройщиком есть 2 проблемы:

• Не факт, что вы получите ту сумму, на которую претендуете
• Не факт, что вы вообще получите хоть какие-то деньги

Первый факт становится очевиден в суде – в момент вынесения судьей решения по делу. Например, застройщик задержал сдачу квартиры. Вы, само собой, стали насчитывать неустойку, которая может доходить до очень приличной суммы денег. Недавний пример – семья хотела взыскать 4,8 млн. рублей неустойки (за задержку 2-х парковочных машино-мест, но разницы нет), а судья решил, что и 200 000 рублей для них будет достаточно. Людям пришлось дойти аж до Верховного Суда, где решения предыдущих судов были отменены.

Формула расчета неустойки проста: Н = СД * 1/300 * СР * ДП * 2

• Н — неустойка;
• СД — сумма договора;
• СР — ставка рефинансирования;
• ДП – количество дней просрочки;
• 2 – двойной размер неустойки (пени), если договор заключен с физическим лицом.

Чем дольше вы ждете свою квартиру, тем существенней будет неустойка. У людей, которые ждут свои дома годами, копятся невероятные суммы. Которые потом зверски урезаются в судах.

Второй факт – завтра ваш застройщик станет банкротом. Теоретически. И ни один дольщик не выбьет у него денег, даже если на то есть постановление суда. Денег нет, но вы держитесь. С таким успехом выплат можно ждать десятилетиями.

По-хорошему, суд всегда на стороне дольщика (он же – потребитель). Поэтому с высокой вероятностью суд вы выиграете, но сам застройщик отделается малой кровью. Чего же здесь сложного, раз дело в шляпе? Фишка в том, что сумма, которую суд присудил к выплате, может не удовлетворить вас от слова «совсем». И вы пойдете дальше, а именно:

• в апелляцию
• в кассацию
• ВС
• снова в первую инстанцию

Пока вы дойдете до Верховного Суда, может пройти 2-3 года. ВС, если и решает что-то, то по частным делам – судьи первой инстанции не могут руководствоваться никаким постановлением Пленума ВС на этот счет. Поэтому ВС может просто отменить все предыдущие решения (как и было сделано в деле, описанном выше) и вновь отправить вас в суд первой инстанции.

Почему бы не ограничиться решением первой инстанции? Для многих это дело принципа – застройщики слишком уверены в том, что суд точно не влетит ему в копеечку. Но для снижения суммы выплат нужны аргументы. Какие использует застройщик?

• просрочка вынуждена и связана с действиями государственных органов
• размер неустойки превышает размер обязательств по договору
• размер неустойки существенно превышает средние ставки процентов по кредитам в регионе

Это не мои слова – аргументы, как наиболее выигрышные, отметил юрист Дмитрий Некрестьянов, и я с ним полностью согласна. Казалось бы, для снижения неустойки есть четкие критерии – вы не должны «нажиться» на застройщике, а сама неустойка не должна превышать последствий от нарушения обязательства. Но практика у нас обратная, и она в пух и прах уничтожает превентивную функцию неустойки – застройщик заранее знает, что легко отделается.

Можно ли с этим что-то поделать? Нет. Практика судов первой инстанции убивает – дольщики не получают «выстраданных» денег, а идти дальше просто дорого и долго. Несколько лет ожидания и споров могут оказаться критичными до такой степени, что дольщик спустит все свои деньги на суд, а застройщик весело «уйдет в банкротство». Как альтернатива – воспользоваться финансированием судебных процессов, но не каждый инвестор возьмется за это, зная, чем может кончится дело.