Обманутые дольщики: почему их разочаровывает суд и что с этим делать
Так пользователь одного популярного ресурса рассказывает о своем опыте с застройщиком. Все уже в курсе, как надо судиться с застройщиком – подавать претензию, слышать тишину в ответ и идти в суд. Я и сама писала статьи на эти темы – например, вот эту. Да и многие, помимо меня, пишут, как легко можно засудить застройщика. Но, как и у всего остального, здесь есть обратная сторона медали – сам суд. И решение суда. Большинство дольщиков, которые на радостях бросаются писать претензии и подавать иски, понятия не имеют, как на самом деле может обернуться судебный процесс. И едва ли юрист, который с удовольствием возьмется за их дело, расскажет об этом.
Итак, в судебных тяжбах с застройщиком есть 2 проблемы:
- Не факт, что вы получите ту сумму, на которую претендуете
- Не факт, что вы вообще получите хоть какие-то деньги
Первый факт становится очевиден в суде – в момент вынесения судьей решения по делу. Например, застройщик задержал сдачу квартиры. Вы, само собой, стали насчитывать неустойку, которая может доходить до очень приличной суммы денег. Недавний пример – семья хотела взыскать 4,8 млн. рублей неустойки (за задержку 2-х парковочных машино-мест, но разницы нет), а судья решил, что и 200 000 рублей для них будет достаточно. Людям пришлось дойти аж до Верховного Суда, где решения предыдущих судов были отменены.
Формула расчета неустойки проста: Н = СД * 1/300 * СР * ДП * 2
- Н — неустойка;
- СД — сумма договора;
- СР — ставка рефинансирования;
- ДП – количество дней просрочки;
- 2 – двойной размер неустойки (пени), если договор заключен с физическим лицом.
Чем дольше вы ждете свою квартиру, тем существенней будет неустойка. У людей, которые ждут свои дома годами, копятся невероятные суммы. Которые потом зверски урезаются в судах.
Второй факт – завтра ваш застройщик станет банкротом. Теоретически. И ни один дольщик не выбьет у него денег, даже если на то есть постановление суда. Денег нет, но вы держитесь. С таким успехом выплат можно ждать десятилетиями.
Почему с застройщиком сложно судиться?
По-хорошему, суд всегда на стороне дольщика (он же – потребитель). Поэтому с высокой вероятностью суд вы выиграете, но сам застройщик отделается малой кровью. Чего же здесь сложного, раз дело в шляпе? Фишка в том, что сумма, которую суд присудил к выплате, может не удовлетворить вас от слова «совсем». И вы пойдете дальше, а именно:
- в апелляцию
- в кассацию
- ВС
- снова в первую инстанцию
Пока вы дойдете до Верховного Суда, может пройти 2-3 года. ВС, если и решает что-то, то по частным делам – судьи первой инстанции не могут руководствоваться никаким постановлением Пленума ВС на этот счет. Поэтому ВС может просто отменить все предыдущие решения (как и было сделано в деле, описанном выше) и вновь отправить вас в суд первой инстанции.
Обычно это занимает несколько лет. За это время ваш застройщик вполне может стать банкротом.
Почему бы не ограничиться решением первой инстанции? Для многих это дело принципа – застройщики слишком уверены в том, что суд точно не влетит ему в копеечку. Но для снижения суммы выплат нужны аргументы. Какие использует застройщик?
- просрочка вынуждена и связана с действиями государственных органов
- размер неустойки превышает размер обязательств по договору
- размер неустойки существенно превышает средние ставки процентов по кредитам в регионе
Это не мои слова – аргументы, как наиболее выигрышные, отметил юрист Дмитрий Некрестьянов, и я с ним полностью согласна. Казалось бы, для снижения неустойки есть четкие критерии – вы не должны «нажиться» на застройщике, а сама неустойка не должна превышать последствий от нарушения обязательства. Но практика у нас обратная, и она в пух и прах уничтожает превентивную функцию неустойки – застройщик заранее знает, что легко отделается.
Можно ли с этим что-то поделать? Нет. Практика судов первой инстанции убивает – дольщики не получают «выстраданных» денег, а идти дальше просто дорого и долго. Несколько лет ожидания и споров могут оказаться критичными до такой степени, что дольщик спустит все свои деньги на суд, а застройщик весело «уйдет в банкротство». Как альтернатива – воспользоваться финансированием судебных процессов, но не каждый инвестор возьмется за это, зная, чем может кончится дело.
Кому-нибудь стоит написать статью как вообще в это все вписываться. Например не связываться с жилищными кооперативами (если эту форму не убрали из законодательства, не слежу), во вторых читать документы внимательно (я видел устав ЖК в котором возможность досрочного выхода - и как следствие, возможность с ним судиться - увязывалась с оплатой долгов по паям, тогда вопрос выхода решался в течении месяца, иначе - во время общего собрания), то есть чтобы судиться по поводу потерянных денег, клиент должен был довнести долги по паям сначала, ну и тд. Да и вообще лучше готовое покупать или практически готовое, пусть будет и дороже.
Спасибо, что поделились мнением!
Постараюсь составить такой гайд:)
Да, знакомая хрень. Много лет назад выиграли суд у застройщика с хорошей суммой денег. Потом нам ее урезали. Но и ее получить не удалось, так как у застройщика нет денег. Давно на это плюнула. Ничего не работает, жизнь тлен)
Сожалею, что вам пришлось столкнуться с такой ситуацией. Это не повод отчаиваться и переставать отстаивать свои права!
Каким образом?) Денег нет. На нет и суда нет.
В этом случае. конечно, вряд ли удастся что-то предпринять. Но стоит помнить, что каждый случай индивидуален, и часто восстановить справедливость все-таки удается)
Застройщик не становится банкротом, просто на всех счетах нет денег.
Ничего с этим не сделаешь, потому что законы пишутся под такие случаи, чтобы были лазейки и можно было избегать ответсвенности
Чаще всего отсутствие денег на счетах как раз заканчивается признанием застройщика банкротом.
Дольщики не могут это делать :) Только юрлица. И задолженность по неустойке не является основанием для банкротства. А по другим обязательствам за такого застройщика платят третьи лица
Уточните, пожалуйста. Что не могут сделать дольщики в этой ситуации?
Выступать истцами в арбитраже по делу о банкротстве как физлица
Да, застройщика будут банкротить не дольщики, а банки, подрядчики и др. партнеры.
Не будут, потому что перед ними такие застройщики все обязательства исполняют :)
Спасибо за ваше мнение)