Согласно статье 34 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ) движимое и недвижимое имущество, приобретенное мужем и женой во время брака, считается совместно нажитым. Это правило распространяется на все имущество, за исключением полученного по договору дарения, завещанию или в результате приватизации. Когда возникает необходимость совершения сделок с ним одним из супругов, требуется нотариальное согласие второго, что прямо закреплено в статье 35 СК РФ.
Сделки с движимым имуществом допустимо совершать каждым из супругов самостоятельно. Но в случае покупки/продажи недвижимости требуется согласие второго супруга, удостоверенное нотариусом в установленном законом порядке.
Для каких сделок требуется согласие супруга
Получение нотариального согласия супруга является необходимым при совершении сделок по отчуждению имущества, на которое распространяет свое действие режим совместной собственности (совместно нажитое имущество). Часть 1 статьи 35 СК РФ прямо указывает на необходимость согласия мужа и жены при распоряжении одним из них общим имуществом. В противном случае действия в отношении недвижимости, принадлежащей физическим лицам на праве общей собственности, признаются недействительными вследствие нарушения закона, а виновная сторона привлекается к ответственности.
Наличие воли одного супруга на покупку или продажу недвижимости вторым требуется для оформления сделок:
- по распоряжению имуществом, приобретенным в период брака и права на которое должны пройти процедуру государственной регистрации (сделки в отношении квартиры, дома, земельного участка);
- в отношении которых требованиями закона установлена обязательная нотариальная форма (продажа доли в уставном капитале);
- подлежащих государственной регистрации в обязательном порядке (по договорам долевого участия, аренды).
К имуществу, приобретенному мужем и женой во время брака, приравнивается недвижимость, которую супруги совместно ремонтировали в этот же период. Если первоначально дом или квартира принадлежали одному лицу, но из «семейного бюджета» на ремонт или реконструкцию помещения были выделены средства, существенно увеличивающие его стоимость, это имущество считается совместной собственностью.
В случае расторжения брака изменение режима общей совместной собственности не является обязательным по закону и требует времени на оформление соответствующих документов, если принято решение осуществить раздел имущества. Когда данная процедура не была произведена в соответствии с требованиями закона или находится на этапе совершения, для сделки с домом/квартирой также необходимо письменное согласие бывшего супруга, которое должно быть нотариально заверенным.
Как оформить согласие супруга
Лицо, дающее согласие на сделку, обязано предоставить нотариусу оригиналы документов: паспорта, правоустанавливающих документов на объект, свидетельства о браке/расторжении брака, брачного договора (если имеется), кредитного договора и договора залога имущества (если согласие дается на приобретение недвижимости в ипотеку).
Нотариальное согласие супруга на продажу квартиры содержит информацию о браке и объекте недвижимости и другие данные. Законодательно закрепленной формы данного документа нет. Но оформление согласия супруга на покупку или продажу недвижимости будет произведено нотариусом при условии включения в текст:
- фамилии, имени, отчества лица, дающего согласие на сделку;
- описания сделки (ее типа: покупка, продажа, мена, дарение);
- адреса, по которому расположен объект;
- выражения согласия второго супруга;
- срока действия согласия супруга (законом не ограничивается, может быть установлен по соглашению мужа и жены);
- даты составления документа и подписи лица, дающего согласие.
В согласии обязательно указывается конкретная сделка или общие полномочия второго супруга в отношении совместного имущества. Закрепленные в документе условия не должны противоречить закону, принципам разумности и добросовестности.
Текст нотариального согласия жены или мужа оформляется на бумажном носителе, а удостоверительная надпись изготавливается с помощью технических средств или пишется от руки понятным и легко читаемым почерком. Не допускается делать в документе пометки графитовым карандашом, приписки, зачеркивания, исправления.
Если недвижимость состоит из нескольких частей, а супруг дал письменное согласие на отчуждение всего объекта, продажа одной из них не будет нарушением. В данном случае считается, что лицо дает право осуществлять любые сделки с имуществом как в целом, так и по частям.
После проверки пакета документов нотариус ставит на согласии мокрую печать, свою должность, личную подпись, номер записи в реестре и стоимость государственной пошлины. Готовая бумага считается официальным документом, имеющим юридическую силу, который в дальнейшем предъявляется в регистрирующий орган или суд для разрешения споров.
Что будет, если соглашения нет
При отсутствии нотариального согласия мужа или жены на продажу недвижимости Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) принимает документы и осуществляет регистрацию сделки. При этом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) ставится отметка о не предоставлении соответствующего документа.
Отсутствие нотариально заверенного согласия на сделку означает неосведомленность супруга о совершении вторым действий по распоряжению совместно нажитым имуществом. В соответствии с частью 3 статьи 35 СК РФ лицо, не давшее письменного согласия, вправе оспорить сделку в судебном порядке, в результате чего она будет признана недействительной.
Негативные последствия наступают для обеих сторон договора купли-продажи недвижимости. Покупатель лишится приобретенного имущества, так как оно вновь перейдет в собственность супругов, а продавцу предстоит вернуть первому оплату в полном объеме.
Когда согласие супруга не требуется
Устное согласие супруга без заверения нотариуса не имеет юридической силы. Но оно допускается в случаях, когда данная процедура не является обязательной.
Не нужно оформлять нотариальное согласие при покупке или продаже недвижимости:
- приобретенной до бракосочетания;
- полученной по наследству или в дар по договору;
- приобретенной одним из супругов на собственные средства, принадлежавшие ему до вступления в брак;
- приватизированной супругом в соответствии с действующим законодательством;
- принадлежащей мужу или жене согласно условиям брачного договора.
В соответствии со статьей 36 СК РФ указанное имущество является собственностью одного из супругов. Следовательно, лицо имеет право распоряжаться им на свое усмотрение.
Оформление сделки в Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) не относится к перечисленным ситуациям – в данном случае воля второго супруга требует оформления в соответствии с законом.
Сколько это стоит
Стоимость нотариального засвидетельствования согласия супруга на совершение сделки состоит из двух частей. Она включает государственную пошлину, правовые и технические услуги. Итоговая сумма разнится в зависимости от региона и других нюансов, поэтому узнавать ее стоит непосредственно у нотариуса, где планируется получить такую услугу.