Спасли от сноса самострой и исключили его из 819-ПП

В ходе проверки землепользования в Москве Госинспекцией по недвижимости был выявлен объект, обладающий признаками самовольного строительства. Объект представлял собой пристройку к существующему зданию. Здание вместе с пристройкой располагается на земле г. Москвы, которая используется собственником здания на основании договора аренды земельного участка, заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы (ДГИ г. Москвы).

По мнению Госинспекции по недвижимости, пристройка является объектом самовольного строительства, поскольку была возведена без соответствующего разрешения на проведение строительных работ. На основании сведений полученных из Госинспекции пристройка Постановлением Правительства Москвы от 20 октября 2020 года N 1769-ПП была внесена в Приложение № 2 к Постановлению Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков». В начале 2021 года ДГИ г. Москвы обратился с иском о сносе пристройки, мотивировав свое требование незаконным ее возведением.

Подобные дела и ранее были в моей практике. Основная стратегия защиты собственника сводится к применению срока исковой давности к такого рода требованиям ДГИ г. Москвы. Позиция защиты прав доверителя основана на п. 22 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010г. No 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которого с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

В п. 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010г. No 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком; исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан. Условием предъявления требования о сносе постройки, на которое не распространяется исковая давность, выступает фактическое владение земельным участком, на котором находится самовольная постройка. В том случае, если нарушение прав собственника (иного владельца) участка связано с лишением владения, требование о ее сносе может быть заявлено только в пределах срока исковой давности. Исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015г. No 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», в силу п. 1 ст. 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлениях от 04.09.2012г. No 3809/12и от 18.06.2013г. No 17630/12, о толковании ст. 200ГК РФ относительно начала течения срока исковой давности при наличии контрольных функций, возложенных на органы государственной власти города Москвы, Правительство Москвы имеет возможность в пределах срока исковой давности получить сведения о государственном техническом учете и государственной регистрации прав на объект недвижимости.

ДГИ города Москвы пропустил срок исковой давности и в удовлетворении заявленных требований по правилам п. 2 ст. 199 ГК РФ истцу должно было быть отказано. На пропуск срока исковой давности указывали те обстоятельства, что сведения о праве собственности ответчика на спорный объект были внесены в ЕГРН в 2012 году. В 2013 году Госинспекция по недвижимости уже выявляла нецелевое использование земельного участка в связи с эксплуатацией пристройки. В 2014 году ДГИ г. Москвы заключило с ответчиком дополнительного соглашение к договору аренды земельного участка, позволяющее использовать пристройку под торговую деятельность. Таким образом, суду были представлены доказательства того, что за восемь лет до обращения в суд собственник земли знал о возведении пристройки.

В рамках рассматриваемого дела прошли две судебные строительные экспертизы, которые подтвердили безопасность пристройки, ее соответствие строительным, санитарным и противопожарным нормам. Решение Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-14518/2021 было отказано в удовлетворении иска ДГИ г. Москвы. Апелляционная инстанция поддержала решение суда первой инстанции.

После вступления в силу решения арбитражного суда, мною было направлено обращение в Госинспекцию по недвижимости об исключении пристройки из Приложения № 2 к Постановлению № 819-ПП. В октябре 2023 года пристройка была исключена из Приложения № 2 к Постановлению Правительства Москвы № 819-ПП.

Адвокат Титов Александр Сергеевич, г. Москва