Экспертный взгляд: как дольщик может грамотно оценить свою квартиру на предмет недостатков перед приемкой?
Обсудили с экспертом план действий для защиты интересов собственников квартир в новостройках.
Когда дольщик может оценить квартиру на наличие недостатков?
Эксперт: Итак, ваш дом наконец-то сдан, все волнения и тревоги позади, вам пришло долгожданное приглашение от строительной компании прийти на первичный осмотр жилья. Это очень важная процедура, к которой необходимо готовиться, так как фактически с момента приемки вами квартиры, после подписания акта приема-передачи, она перейдет в вашу собственность. Только от того, насколько вы внимательно изучили свое будущее жилье, зависит количество дефектов, которые в будущем придется устранять за свой счет.
В какой срок дольщик должен принять объект?
Эксперт: По общему правилу дольщик обязан приступить к приемке в течение 7 рабочих дней с даты получения сообщения от застройщика, либо письменно подтвердить, что готов приступить, указав дату. Однако договором долевого участия (ДДУ) может быть предусмотрен иной срок – внимательно изучите документы.
Имеет ли значение характер дефекта для отказа принимать объект?
Эксперт: С 1 июля 2023 года вернули старые правила приемки квартир в новостройках. Дольщики могут не принимать квартиры с любыми, даже незначительными недостатками: застройщик обязан устранить обнаруженные дефекты в течение 45 календарных дней.
Ваша первостепенная задача:
- Получить от представителя застройщика кадастровый и технический паспорта и проверить и гарантии на счетчики и двери;
- Внимательно осмотреть принимаемое жилье, указать все выявленные недостатки в акте осмотра (акт устранения недостатков);
- Составить акт в свободной форме, который необходимо подписать вам и лицу, передающему жилье.
То есть дольщик может без посторонней помощи оценить состояние квартиры?
Эксперт: С приемкой квартиры он вполне можете справиться самостоятельно. Однако если на это нет сил и желания, то можно пригласить любого эксперта-строителя.
Можете дать какие-нибудь рекомендации для приема жилья?
Эксперт: Для приемки квартиры вам, конечно, необходимо иметь при себе паспорт и договор долевого участия (ДДУ). А порекомендовать могу следующее:
- Возьмите с собой планшет, бумагу, ручки и карандаши.
- Нанесите заранее на первый лист в планшете схему помещения, размеры, чтобы иметь возможность все сверить.
- Не забудьте сменную одежду, так как на объекте весьма грязно.
- Выделите для осмотра достаточно времени, чтобы ничего не упустить.
- Желательно выберите солнечный день, и это не только для настроения, но и для того чтобы были видны все недочеты остекления.
- Не будет лишним и подручное оборудование:
– мел, скотч и маркер пригодятся для пометки недостатков на стенах, стеклах, полу, обоях;
– лампочка для проверки наличия электричества в патронах;
– любой электроприбор, который не жалко, для проверки работоспособности розеток;
– лист бумаги для проверки работоспособности вытяжки;
– зажигалка, чтобы проверить, дует ли из окон, а также с ее помощью можно проверить тягу вентиляции;
– рулетка и уровень.
Что нужно проверить при осмотре квартиры?
Эксперт: После того, как вы прибыли на объект, проверили документы, начинаем осмотр квартиры.
- Проверяем входную дверь: есть ли на ней повреждения, работают ли ручки, замки, уплотнительные резинки.
- Оцениваем отделку:
Черновая – это голые стены, пол и потолок, которые должны быть ровными, без трещин и пятен влаги. Допустимые неровности для стен должны быть не более 5 мм по горизонтали и не более 15 мм по вертикали; для плит пола и потолка не более 20 мм, дверные проемы не более 10 мм. Должна быть работоспособная разводка с розетками и выводами освещения.
Чистовая – к вышесказанному добавляем проверку качества поклейки обоев, укладки ламината и плитки, целостности и работоспособности межкомнатных дверей. Проверяем заземление ванны и работоспособность и состояние сантехники и смесителей.
- Осматриваем окна на наличие царапин и сколов. При их обнаружении помечаем маркером. Все механизмы должны работать и не заедать, монтажная пена обработана герметиком, есть наружные отливы, из окон не дует.
- Водоснабжение и канализация: проверяем наличие воды, а в местах вывода наличие крана, фильтра и редукционного клапана. Фиксируем показатели счетчиков.
- Вентиляция: смотрим работает ли вентиляционная шахта, есть ли на верхних этажах дополнительные вытяжные вентиляторы.
Каковы действия дольщика после осмотра квартиры при обнаружении недостатков?
Эксперт: После осмотра нужно указать все выявленные недостатки в акте осмотра и подписать его совместно с представителем застройщика (у него должна быть на эти действия доверенность от застройщика).
Затем у вас есть два варианта:
1. Не подписывать акт и не получать ключи, ожидая, что застройщик устранит все недостатки в течение 45 суток.
2. Подписать акт с условием устранения дефектов в течение 45 суток и получить ключи. По факту устранения застройщик пригласит вас повторно для подтверждения факта устранения недостатков в передаточных документах.
Какие типичные работы по устранению дефектов производятся на основании дефектного акта?
Эксперт: В нашей практике на основании дефектного акта производились, например:
– замена стеклопакетов и их регулировка, замена резинок уплотнения окон;
– замена радиаторов;
– переклеивание обоев;
– замена ламината;
– гидроизоляция стен ванны;
– утепление наружней стены.
Что делать, если дольщик сразу не заметил всех изъянов?
Эксперт: Конечно, не все недостатки и дефекты можно обнаружить при приемке квартиры, поэтому любой новый дом находится пять лет на гарантии, а установленное инженерное оборудование – не менее трех лет. На протяжении этого времени дольщик может написать претензию застройщику или управляющей компании, которые обязаны устранить выявленные дефекты.
Пошаговая инструкция: что делать если 45 суток прошло, а застройщик не устранил недостатки?
В случае, если застройщик не исправил дефекты, поступаем следующим образом:
- Приглашаем независимого эксперта-строителя, обладающего сертификатом на право производства строительно-технических экспертиз. Он фиксирует в присутствии представителя застройщика все дефекты, предлагает возможности их устранения, называя стоимость. Результаты осмотра отражаются в заключении специалиста.
- Направляем досудебную претензию застройщику, прикладывая к ней заключение специалиста в качестве обоснования, и требуем устранить дефекты или оплатить стоимость их устранения.
- При отказе в досудебном урегулировании спора, подаем иск в суд с требованием устранения недостатков.
Мы можем помочь вам на каждом этапе.
Наша компания привлекает для производства строительно-технических экспертиз 27 экспертов из 18 городов России, имеющих профильное образование и стаж производства судебных экспертиз от 7 лет. Производство экспертиз осуществляется членами Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация судебных экспертов» (СРО) и сертифицированными в СРО экспертами.
А юристы грамотно оформят всю необходимую документацию. Посмотреть отзывы можно здесь.
Главное знать, чего вы хотите добиться, и помнить, что по результатам рассмотрения дела суд может принять одно из трех решений:
- Посчитать недостатки несущественными и отказать в удовлетворении исковых требований.
- Принять решение об устранении застройщиком дефектов или материальном возмещении стоимости необходимых работ.
- Расторгнуть договор ДДУ с возвратом денежных средств в размере стоимости квартиры на дату расторжения.