Антивирусная отсрочка по аренде

Государство вводит послабления по арендным платежам на время пандемии.

Малый и средний бизнес испытал настоящий экономический шок из-за коронавируса. По решению властей по всей стране спешно закрылись рестораны, магазины, спорт-центры, развлекательные заведения, отменены все массовые мероприятия. Продажи упали в десятки, а то и в сотни раз. Бизнесвумен на встрече с Президентом со слезами на глазах умоляют спасти их бизнес, ведь предложенных мер им явно не хватило. Объявленный мораторий на страховые взносы и арендные платежи за муниципальное и государственное имущество не закрыл одну из самых главных болевых точек: арендные платежи в коммерческом секторе.

Сначала многие коммерсанты надеялись заставить своих арендодателей пойти на «арендные каникулы», ссылаясь на «форс-мажор». Однако с точки зрения судебной практики действия властей автоматически нельзя приравнять к форс-мажору. Более того, в российской практике уже встречались дела, в которых суд отказывался признавать форс-мажор даже при наличии официальной справки из торгово-промышленной палаты. Каждый проблемный случай разбирается судьей индивидуально, и далеко не всегда в пользу пострадавшей стороны. Предвидя этот сценарий по арендным спорам, власти оперативно решили вопрос на законодательном уровне.

31 марта в третьем, финальном, чтении Госдума приняла законопроект № 931192-7 «о рассрочке и снижении аренды». В ближайшие дни проект закона, очевидно, одобрит Совет Федерации и подпишет Президент. К недовольству некоторых игроков рынка коммерческой недвижимости новые правила распространятся и на частных арендодателей, то есть тех, кто сдает в аренду свое собственное недвижимое имущество.

Что предписывает законопроект:

1. Если в субъекте РФ введен режим чрезвычайной ситуации или даже «повышенной готовности» (например, такой указ издал в Москве мэр Собянин), то арендатор имеет право направить своему арендодателю уведомление о необходимости пересмотреть условия платежей;

2. Арендодатель в течение 30 дней со дня обращения арендатора обязан заключить дополнительное соглашение к действующему договору аренды;

3. В дополнительном соглашении стороны должны прописать отсрочку по уплате аренды, предусмотренной в 2020 году. Иными словами, речь идет только о переносе сроков уплаты, а не о полном освобождении или «каникулах»;

4. Требования к условиям и срокам отсрочки будут дополнительно установлены Правительством РФ в отдельном документе.

Закон также предоставляет арендатору право потребовать уменьшения арендной платы в связи «с невозможностью использования имущества» из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Этот пункт закона чуть ли не самый важный, и при этом самый неоднозначный – трактовать его можно по-разному.

Например, если в договоре аренды четко прописано, что помещение предоставлено под ресторан, то у арендатора большие шансы понизить арендную ставку, ведь действительно «невозможно использовать» ресторан по прямому назначению, когда все точки общепита закрыты по распоряжению властей. Другое дело, если договор не содержал указания на цель аренды. В таком случае арендатору еще придется доказать, что он осуществлял в помещении именно ту деятельность, которая фактически попала под запрет.

На самое главное – законопроект не предусматривает совершенно никаких ориентиров для разумного снижения, и даже не обещает, что по этому вопросу Правительство выпустит отдельный документ. Решение об обоюдовыгодном уровне снижения арендных ставок отдано на откуп самим предпринимателям. Поэтому после завершения режима самоизоляции арендаторы и арендодатели все же предстанут перед судом, доказывая служителю Фемиды правильность расчета честных арендных ставок.