Закон «с арендными каникулами» есть, осталось малое… собрать, доказательства невозможности использовать имущество

​ООО "Галифанов, Мальков и партнёры" www.1-tm.ru. На фотографии Партнёр, руководитель юридического отдела Сусалёва Татьяна и юрист Пивень Елена. Автор: Сусалёва Татьяна, Партнёр, руководитель юридического отдела компании «Галифанов, Мальков и партнёры»
В закладки

Всем неравнодушным известно, что 1 апреля 2020 г. принят ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН № 98-ФЗ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ВОПРОСАМ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЯ И ЛИКВИДАЦИИ ЧРЕЗВЫЧАЙНЫХ СИТУАЦИЙ» (далее — Закон).

Статья 19 Закона определяет следующее:

1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

И самое интересное:

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

мнение:

Что остается за кадром нормы, неурегулировано, а значит, находится в зоне неизвестности и сумрака:

1. На каких конкретно арендаторов распространяется эта норма: всех или особых, — из текста установить нельзя, из чего предварительно мы считаем, что видимо на всех. Тогда почему требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации?

2. Срок указанной в п.1 статьи 19 Закона отсрочки законодатель пока не установил, нет ни минимального, ни максимального предела. Это значит, что все первично отдается на откуп сторонам договора аренды, а далее, видимо, суду. Или мы все замираем в ожидании установления требований Правительством Российской Федерации.

3. Также стоит отметить, что в п.1 статьи 19 Закона есть право арендатора и обязанность арендодателя, что уже хорошо. Плохо, что ответственность арендодателя за незаключение такого дополнительного соглашения пока тоже туманна. На ум приходит ответственность в виде понуждения заключить дополнительное соглашение уже только по решению суда. А суд, как мы знаем, — это дело не быстрое.

4. В то же время в п.3 статьи 19 Закона все еще хуже, -есть право арендатора требовать уменьшения арендной платы, а вот обязанности арендодателя исполнить это требование, срок заключения соглашения об уменьшении арендной платы, не указаны. Нет и отсылок к требованиям, которые установит Правительство Российской Федерации. Это значит, что все эти нюансы будут пытаться урегулировать стороны договора аренды в соглашении, упомянутом в п.2 статьи 19 Закона.

А соглашение - дело тонкое.. зависит от согласия обеих сторон, которое, не всегда легко достичь.

НО вернемся к теме сбора доказательств.

Итого, мы имеем различные документы в регионах, большая часть которых именуется «о введении режима повышенной готовности» (так и будем впредь их называть). Само наличие этого документа, как и наличие признанного факта пандемии, как и признание короновируса обстоятельством непреодолимой силы нам ровным счетом ничего не дает.

ЧТО НАМ НУЖНО?

Правильно! Причинно-следственная связь между наличием решения о введении режима повышенной готовности и нашей невозможностью пользоваться имуществом.

А для этого нужно собирать доказательства уже сейчас, пока на каждой странице Интернет-новостей и официальных страницах наших государственных органов и первых лиц весит информация о запретах, ограничениях, штрафах за несоблюдение и т.д. Пока на дверях торговых и бизнес центров есть запрещающие таблички.

Собирайте доказательства, друзья, что Вы не могли пользоваться арендованным имуществом! Что Вы и Ваши сотрудники не в категории лиц, на которые ограничения по работе не распространяются.

Это поможет Вам в аргументации Ваших требований и судебных процессах, если до них дойдет.

Делайте, сохраняйте, фиксируйте:

-скриншоты страниц Интернет – правильные, — чтоб и строка была адресная, и дата, и время скриншота, и так до физического окончания страницы;

-постановления, указы, разъяснения государственных органов по вопросам применения ограничительных мер (передвижения, деятельности и т.д.);

-сообщения от Ваших арендодателей;

- сообщения на сайтах Бизнес центров и Торговых центров;

- новостные ленты о принудительном закрытии продолживших работать субъектов предпринимательской деятельности, аналогичных Вам;

- фото и видео;

-предписания местных властей;

- да в целом ВСЁ, что прямо и косвенно подтверждает, что использовать арендованное имущество было невозможно.

Параллельно, друзья, пишите письма с предложениями и уведомления арендодателям. Договаривайтесь!

И в завершении немножечко по смежной теме. Если же дело не в невозможности использовать имущество, а в неисполнении других обязательств, по другим договорам, и Вы хотите сослаться на обстоятельства непреодолимой силы, уже сейчас шлите контрагенту уведомление о форс-мажоре.

Можете четко указать какие обязательства, в каком объеме, до какого срока невозможно исполнить, — отлично, пишите, отправляйте.

Не можете пока подсчитать, понять, -пишите предварительное уведомление с указанием, что как только сможете оценить масштаб неисполнения, то направите повторное уведомление об обстоятельствах непреодолимой силы. И ОБЯЗАТЕЛЬНО НАПРАВЬТЕ.

И, конечно, собирайте доказательства причинно-следственной связи уже сегодня, без них Вы и здесь не сможете ссылаться на форс-мажор, а значит, поймаете ответственность за неисполнение договорных обязательств.

Право любит активных!

{ "author_name": "Татьяна Сусалёва", "author_type": "self", "tags": ["\u044e\u0440\u0438\u0441\u0442\u044b","\u0440\u0435\u0436\u0438\u043c\u043f\u043e\u0432\u044b\u0448\u0435\u043d\u043d\u043e\u0439\u0433\u043e\u0442\u043e\u0432\u043d\u043e\u0441\u0442\u0438","\u043f\u0440\u0430\u0432\u043e","\u043e\u0431\u0441\u0442\u043e\u044f\u0442\u0435\u043b\u044c\u0441\u0442\u0432\u0430\u043d\u0435\u043f\u0440\u0435\u043e\u0434\u043e\u043b\u0438\u043c\u043e\u0439\u0441\u0438\u043b\u044b","\u043a\u0430\u0440\u0430\u043d\u0442\u0438\u043d","\u0433\u0430\u043b\u0438\u0444\u0430\u043d\u043e\u0432\u043c\u0430\u043b\u044c\u043a\u043e\u0432\u0438\u043f\u0430\u0440\u0442\u043d\u0435\u0440\u044b","\u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043d\u044b\u0435\u043a\u0430\u043d\u0438\u043a\u0443\u043b\u044b","\u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430"], "comments": 10, "likes": -2, "favorites": 8, "is_advertisement": false, "subsite_label": "legal", "id": 117240, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Thu, 02 Apr 2020 17:12:05 +0300", "is_special": false }
Объявление на vc.ru
0
10 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
0

это касается всех коммерческих помещений?

Ответить
1

Сегодня Андрей Егоров, Владмир Липавский и Тимофей Носов (не последние юристы РФ) на онлайн вебинаре это обсуждали и пришли к выводу, что " пока не сказано, что только в отношении каких-то особенных помещений, значит касается всех/любых арендуемых помещений". Я сними согласна. 

Ответить
0

согласна, Татьяна! спасибо за Ваш ответ

Ответить
–1

У меня нет помещения, а я прочитал эту стену бессвязных для меня слов ввиду незнания юр тонкостей... Зачем? 🤦‍♂️ ...

Ответить
1

Очень жаль, что Вам не полезно :) И очень хорошо, что у Вас проблемы арендатов всей РФ нет!

Ответить
0

Хочу продолжение :)) - если арендодатель отказывается освободить от арендной платы в апреле 2020 года (естественно на период обязательно самоизоляции) - предлагает отсрочку до сентября или расторгнуть договор - мои действия?

Ответить
0

Тут Вы оцениваете свою ситуацию: насколько критично для Вас сохранение помещения  и подъемна отсрочка.
Можно:
- согласиться на отсрочку и заключить дополнительное соглашение, если Вы хотите сохранить отношения с арендодателем и не хотите на него давить. Безусловно, при таком варианте нужно оценивать возможности Вашего бизнеса потянуть эту отсрочку. Можно поторговаться на более длительную, например отсрочку или рассрочку;
- можно требовать заключить соглашение об уменьшении арендной платы в судебном порядке;
- можно расторгнуть договор по соглашению сторон и подписать акт возврата помещения. При этом заключить его такими датами, в которых у Вас не было задолженности либо актуальными , но с прощением долга.

Также,если договор предусматривал обеспечительный платеж, можно заключить соглашение с арендодателем о том, что обеспечительный платеж засчитывается в счет апреля, а его восстановление стороны договорились отсрочить, например до 31 декабря 2020 года

Ответить
0

Добрый день ! Все это конечно здорово, НО... а кто подумал об арендодателях?.. Нам никто не отменял налог на имущество, землю, плату за воду, электричество... Никто не учел, что мы тоже должны платить заработную плату нашим сотрудникам и нести много других расходов по содержанию здания и территории. И можно услышать столь же красивый рассказ  о том, как нам-то выживать?.. На какие деньги мы должны содержать имущество с числящимися, но не платящими арендаторами?

Ответить
0

Ирина, данная статья посвящена конкреттным новелам и тому, как их можно будет применять. 

Например, в Сингапуре и вовсе запретили суду принимать заявления о взыскании задолженности по арендной плате, запретили расторжение договора аренды в связи с неоплатой в период карантина.

Арендодатели тоже в кризисе, это бесспорно. В ряде регионов РФ уже принимаются нормативно-правовые акты о снижении / освобождении от налога на имущество тех арендодателей, которые предоставили арендаторам скидку и отсрочку. Да, и здесь есть нюансы - письмо ФНС России с "рекоммендациями" по этому вопросу, но все же это начало.

Мы с коллегами  за диалог арендодателя и арендатора. Мы уверены, что это поможет обеим сторонам выжить. И готовы оказывать услуги по ведению переговоров для поиска решений. Если Ваш арендатор будет банкрот, и такие же как он бывшие его конкуренты тоже будут такими же неплатежеспособными, то Вы останетесь с пустующим помещением. Нет ничего дороже, чем пустующее помещение. Поэтому арендатору и арендодателю нужно договариваться:
- об отсрочке;
- о рассрочке;
- об уменьшении;
- об изменении формулы рассчета арендной платы : коммунальные платежи+% от оборота;
- о зачете депозита в счет оплаты за период действия режима повышенной готовности;
- об уменьшении арендуемой площади;
- о бартерной оплате (например оказание арендатором юридических услуг, полиграфических работ выполнение и т.д.)
и т.д.

Каждая из сторон правоотношений должна задаться вопросом, что им нужно: сохранить правоотношения или расторгнуть договор?

Вы как арендодатель, что получите от рассторжения? А от участия 2-3 года в деле о банкротстве? А положительное решение по задолженности, которое приставы не смогут исполнить?

Наш ответ сегодняшней ситуации - переговоры. Если обеим сторонам выгоднее продолжить правоотношения -  значит нужно  соглашения об изменении договора. Условия - это уже индивидуальная история по каждой паре - арендатор/арендодатель.

Ответить
0

Здравствуйте! подскажите пожалуйста,а имеем ли право на снижение арендной платы, если договор аренды с КУИ города (МО)? Дело в том,что помещение большое,и арендная плата,в период простоя непосильная.
Отрасль пострадавшая ,розничная торговля.
Комитет по управлению имуществом отказывают делать какую-либо скидку,только отсрочка..

Ответить

Прямой эфир