Все сейчас в сложной ситуации, арендованная недвижимость есть, обязанность платить за нее есть, а использовать ее невозможно.
Автор публикации — Татьяна Сусалёва, партнёр, руководитель юридического отдела «Галифанов, Мальков и партнёры».
В каких обстоятельствах нужно писать письма арендодателю
В том как их написать, с чего начать и чем продолжить, надеюсь, вам поможет составленный нами алгоритм.
Мы рекомендуем писать письмо с учетом индивидуальных особенностей вашей ситуации, но для тех, кому некогда — по ссылке можно скачать готовый вариант, составленный профессиональным юристом.
1. Обозначьте ваши правоотношения
Проще говоря, укажите на заключенный между вами договор: наименование, дату, номер.
2. Пропишите обязанности сторон договора аренды
У арендатора — платить, а у арендодателя — предоставлять имущество. Можете сослаться на условия договора или на статью Гражданского кодекса.
3. Укажите, что позволяет арендатору требовать уменьшение арендной платы
Это могут быть:
- Условия договора аренды, по которым, если арендатор лишен не по своей вине возможности пользоваться арендованным помещением, начисление арендной платы приостанавливается или арендная плата пересчитывается (редко, но такие условия встречаются).
- п. 4 ст. 614 ГК, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
- п.3 ст.19 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», в соответствие с которым арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
4. Укажите, какие обстоятельства мешают вам использовать арендуемое помещение
- Укажите нормативно-правовой акт, согласно которому на территории вашего субъекта введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
- Опишите, какие ограничительные меры прописаны в данном документе для бизнеса и граждан. Эти меры прописаны словами: запретить, приостановить, обязать. В том числе не забудьте о тех запретах, которые обязывают граждан (а значит, и ваших сотрудников) не покидать место проживания. Здесь же сошлитесь на пункт данного нормативно-правового акта, в котором распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством.
- Напишите, что указами президента РФ №206 и №239 от 25 марта 2020 года и 2 апреля 2020 года соответственно, было постановлено установить с 30 марта по 3 апреля 2020 года и с 4 апреля по 30 апреля 2020 года включительно нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы.
- Пропишите, на какие организации эти запреты не распространяются.
- Определите, какая ответственность согласно ст. 20.6.1 КоАП РФ ожидает организации, предпринимателей и граждан за неисполнение требований вышеуказанных нормативно-правовых актов.
5. Самое главное: опишите деятельность вашей организации через призму запретов
Например, у вас имеется очное присутствие граждан на объекте аренды, вы точка общепита, розничной торговли, вы площадка для организации массовых мероприятий.
6. Сообщите арендодателю, что вы не являетесь организацией или предприятием, на которые запреты не распространяются
7. Первый вывод о том, что ваша организация и ее сотрудники в полном составе не имеют право покидать места своего проживания или пребывания
Следовательно, они не имеют право приезжать на место работы и использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением и целями аренды. Это грозит всем административной ответственностью.
8. Второй вывод о том, что все вышеуказанное означает наличие у вас права требовать уменьшения арендной платы
Согласно тем документам, о которых мы писали в третьем пункте алгоритма.
9. Факультативно можете описать сложную финансовую ситуацию
В ней вы находитесь из-за невозможности использовать арендованное помещение, а также из-за того, что ваши клиенты не имеют право покидать места проживания (клиенты — физические лица) или приостановили свою деятельность (клиенты — юридические лица).
Помните, что арендодатель тоже живет в условиях внезапного кризиса, а значит, постарайтесь все же смягчить ваше требование: вам еще вместе бизнес поднимать :)
10. Предложите арендодателю срок и размер снижения, которые вы считаете разумными в данной ситуации
11. Сообщите, что вы очень надеетесь на понимание его как партнера
Выразите надежду на скорейшую нормализацию ситуации и возвращение к продуктивной работе. Предложите заключить дополнительное соглашение.
12. Прикрепите к письму проект дополнительного соглашения о временном уменьшении арендной платы за пользование помещением
Направьте вашему арендодателю.
Если арендодатель упирается, а вы не хотите принуждать его заключить соглашение в судебном порядке, направьте повторно письмо и предложите отсрочку уплаты арендной платы.
Право требовать заключить соглашение об отсрочке платы за аренду предусмотрено в п. 1. ст.19 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
Удачи всем!
#арендныеканикулы #аренда #снижениеаренднойплаты #право #короновирус #карантин #каникулы #юридическаяпомощь #галифановмальковипартнеры
Арендодатель сказал, ну бывает, но ничем помочь не могу :(
Предложите отсрочку по п. 1 ст.19 ФЗ -98 от 01.04.2020. Там прописана обязанность арендодателя заключить соглашение об отсрочке в течение 30 дней с момента получения обращения арендатора
Так и Путин с ним согласен, раз ЧП не вводит.
Я являюсь арендодателем и сегодня мне сделали предложение, не уменьшить арендную плату (на это я бы пошел), а вообще не платить, но на это я боюсь пойти не смогу.
У наших клиентов есть договоры, которые позволяли бы им совсем не оплачивать этот период, договоры в которые мы когда-то включили условия о том, что если в результате обстоятельств непреодолимой силы будет невозможно использовать имущество или использование будет затруднено, то арендатор освобождается от обязательств оплаты или оплата пересчитывается соответственно. Это тот самый момент, когда паранойя юриста сработала. Но клиенты и их арендодатели все же партнёры, поэтому сегодня клиенты просят уменьшение оплаты, существенного, но уменьшения, хотя имеют право по договору на освобождение от данного обязательства. Но это выбор каждого и зависит от конкретной ситуации: все может быть очень плохо, а может арендатор вообще достиг дна. У нас есть уже случаи, когда и сами арендодатели предложили арендаторам приостановить начисление арендной платы. Нам лишь осталось закрепить это на бумаге. Так что мы сейчас все в этой лодке и нам нужно выплыть.
проси больше, дадут меньше;) обычная же история
Если это не условная web-студия, а ритейл, который закрыт, то логика в "вообще не платить" есть.
Сделайте встречное предложение. Нормальный процесс.
Арендатор может привести сколько угодно доводов, но все они разбиваются о право арендодателя досрочно расторгнуть договор. Так что выкрутить руки арендодателю вряд ли получиться. Лучше попытаться договориться по-человечески, большинство собственников адекватные люди, понимают ситуацию, и идут навстречу. И уж если это не получилось, тогда использовать последний шанс (призрачный на мой взгляд) в виде таких писем.
Я думаю универсальная рекомендация вспомнить сколько площадей пустовало до карантина. Если все сдано, то договориться с лендлордом будет тяжелее, чем если пустовало 1/3 и более
Разрыв договора в ситуации, когда после карантина очередей из новых арендаторов по прежним конским ставкам мы увидим не скоро - тут надо быть очень самоуверенным арендодателем.
Если абстрагироваться, то многие помещения сейчас в принципе никому не нужны даже бесплатно. И что самое главное, даже после окончания всего кризиса, возможно еще долго не будут нужны, потому что будет спад экономики и возможно даже страх у части предпринимателей, как минимум, перед осенью 2020 из-за нового возможного витка коронавируса. Это еще в благополучном варианте! Это если летом всё откроется, что очень вряд ли.
Поэтому всё, что сейчас могут делать "арендодатели" - блефовать. По факту они тоже пострадали, только сейчас они в роли голых королей. Никому не нужна бетонная коробка, когда она потеряла ценность - пускай собственники сажают там шампиньоны, только землю завезти да поливать в темноте.
Если массово начнет съезжать народ, то они будут сами бегать и упрашивать остаться. Арендодатель берёт на понт, как хилый гопник из подворотни. В Европе эта тема на пару недель раньше наступила, поэтому я уже знаю, что многие тупо закрыли бизнесы, нет смысла пересиживать. Аренда квартир ползет вниз, спроса на комерческую недвижимость вообще нет. Те бизнесмены, которые закрылись, они планируют что-то открывать когда всё кончится, но уже щас говорят, что это скорее всего будет в другом формате и с измененной бизнес моделью, какой - они сами еще не знают.
Превьюшечка попахивает интимом
Может красный так действует, может поздний час.. А может то положение, в котором нынче арендаторы.
Надеюсь, очерк был Вам полезен.
Спасибо! А по кредитным каникулам такой же алгоритм можно?)
Проработаем! :)
Что? Нет денег платить аренду? До свидания.
Написали письмо с просьбой о снижении на 30 % аренду офиса. В письме не указывали пункты договора и тд, просто добавили « наша компания за все время сотрудничества выполняла все обязательства по договору». На май снизили, будем писать за все летние месяца. В двух ТЦ с нас не берут плату! В одном только коммунальные платежи. Арендуем помещения по срокам от 4 до 8 лет. Возможно поэтому идут на все наши просьбы.
Одно не понятно, как действовать, если администрация арендодателя в полном составе сидит дома, только охранник на входе никого не пускает - не с кем переговоры вести.
Сейчас в большинстве договоров есть условия об электронной переписке. Поэтому всё же речь облекаем в письма... Пишем на тот самый официальный адрес электронной почты, который в договоре указан. Если Вы знаете, что отвечают обычно по другому адресу, то его (их) указываете как дополнительные адреса, на которые уйдет письмо.
Интересен момент, когда у арендатора выручка наоборот выросла (алкомаркет + продукты), но при этом просит о снижении аренды, ссылаясь на ситуацию с коронавирусом. Магазин работал все время, ни одного дня не было простоя.
Это он горячится :)) Или арендодателя веселит :)
Даже если небыло простоя все равно население сейчас меньше тратит - кто то работу потерял, а кто-то затаился с деньгами в кубышке. Я не верю в рост дохода у продуктового ритейла.
Много слов вместо 1 образца
В РФ 85 субъектов, изданные НПА похожи, но не идентичны. Есть режимы, в которых е
действуют пропуска, в которых пропусков нет, более широкие и более узкие ограничительные меры. В Тюмени, например, все БП закрыты на амбарный замок, и разосланы письма, что потом будет аренда пересмотрена в зависимости от мер поддержки. В Москве арендодатели схитрили и написали: думайте своей головой, ходить в офис или нет,- БП открыты.
ОКВЭД ещё больше, чем субъектов.
Поэтому алгоритм, а не образец. Потому что алгоритм единый есть, он понятен, а образец под каждый субъект РФ и вид деятельности нужно писать. Успехов Вам!
Можно договариваться без писем, но с оформлением дополнительных соглашений, можно с помощью писем и дополнительных соглашений, главное не сидеть и не ждать чудо. :)
К тому же ждём пакет послаблений для арендодателей, которые предоставили скидки арендаторам. "Так, заявил премьер-министр, муниципалитетам и регионам будет рекомендовано снижать имущественные налоги для арендодателей в обмен на снижение ставок аренды или отсрочку платежей МСП." Аналогичные заявления даёт Москва. Так что, - не вешать нос!
После этого арендодатель соглашается на скидку и пересылает всю цепочку писем тому чуваку или чувихе, у которых сам снимает квартиру.
Уважаемый чувак, в связи с тем, что в связи с вирусом я скастил плату своему арендателю, дайте и мне скидку.
Потом этот чувак пересылает две цепочки писем ещё кому-нибудь
Все верно. Есть разные арендодатели: те, которые ежемесячно сдавали километры квадратных метров и те, которые сдавали единственное нежилое помещение, находящееся в собственности и расположенное на первом этаже здания. И тем и другим сейчас вряд ли найти нового арендатора. Сейчас легче сохранить старого. Потому как если твой арендатор будет банкрот, мало надежды, что встав в принципиальное отрицание через суд ты взысчишь задолженность по арендной плате. Поэтому лучше для всех договориться сейчас на уменьшение арендной платы, отсрочку, рассрочку, то что поможет устоять. Брать в свои руки инициативу. Впадать в уныние нельзя! Действовать!
Этот алгоритм не работает, т.к. у этих ТЦ, даже если они на свои построены 20 лет назад - все с обременением и вам расскажут кучу проблем про выросший земельный налог и т.д. и потом там люди опытные сидят.
Самое простое - сразу заявление о расторжении договора аренды, чем короче, тем лучше.
затем когда вы увидите результат - и после аренда исключительно % от оборота + коммуналка
Это слишком категорично.
Алгоритм работает со многими арендодателями.
Если же у Вас такой непонимающий арендодатель, то и Ваш способ - заявление на стол, - с ним тоже не будет работать. На Ваше заявление он устроит Вам дополнительную головную боль: удержание имущества, взыскание задолженности, восстановление помещения - косметический ремонт и еще много разного и интересного.
Поэтому еще раз говорю, я убеждена, что нужно писать письма, читать заключенный договор, искать комбинацию взаимовыгодных предложений.
Алгоритм же разработан для того, чтоб помочь постороить грамотное обоснование своего требования/просьбы, называйте как хотите.
Ведь когда вы уверены в обоснованности своей просьбы, вам легче начать разговор с арендодателем. Если у вас под рукой есть еще и законный план "Б", план "С", то уверенность возрастет еще больше.
Например, можно поговорить с собственником пустующего помещения напротив или через дорогу, - может он на ближайшие 2- 3 месяца готов за 10%. 20%,30% арендной платы сдать вам помещение. У него сейчас - 0 дохода, а будет 10%. 20%,30% и задел на будущее.
С таким планом "С" и слова арендодателя " тогда съезжай" - не такие уж и страшные.
Что касается предложения "аренда исключительно % от оборота + коммуналка". Оно безусловно интересно арендатору, но в обычных условиях найдет яростное сопротивление у тех самых непонимающих арендодателей. В случае с описанным Вами арендодателем он скажет (из практики): - "Интересно, почему я должен получать меньшую арендною плату только потому, что ты -арендатор набрал ленивых сотрудников, которые не знают даже техники продаж?".
В договорах с подобным условием обычно все равно имеет место твердая часть, меньше которой арендодатель получить не может. Больше - да, - если обороты хорошие, а меньше - нет.
Дерзайте!
Я арендую помещение для услуг красоты. В феврале 2020г. перезаключала с компанией договор, оплатила обеспечительный платеж , аренду за март, потом и за апрель. Сумма аренды 8500р. С 27 марта в стране обьявлен режим самоизоляции. Я вначале не знала с какого конкретно числа ввели этот запрет, пока мне не прислали письмо вечером 27 марта. В письме было указано, что салонам красоты нельзя работать, поэтому я написала обращение по поводу предоставления арендных каникул вначале с 28 марта по 5 апреля, а потом когда режим продлили , то до 30 апреля. В письме было указано, что работать нельзя и будут проводится проверки. Я не работала. И вот мне 12 апреля позвонила женщина из той самой компании (к сожалению забыла кем она там работает) и сказала, что они приняли меры по отсрочке, т.е за апрель (когда нельзя работать) они вычитают 30% от моей арендной платы, а оставшиеся перекинут на сле.месяц. А про март она сказала, что учитывают только апрель и все. Я спросила по телефону, почему я должна отдать часть своей суммы от аренды, если сижу дома и денег нет, мне ответили, что в стране не обьявлена ЧС и что там используется свет, вода и сидит охрана. Также я платила обеспечительный платеж, который в договоре указан как оплата за последний месяц аренды и если вдруг я например сьеду раньше положенного срока (договор заключен на 11 мес), то они мне его не возвратят. И еще мне по телефону сказали, что мол они мне не запрещают работать, я же в ответ сказала, что у меня на процедурах идет прямой контакт с человеком, и я не хочу так работать во время коронавируса. Боюсь остаться без денег, подскажите пожалуйста, как правильно поступить в такой ситуации?
Ответила Вам в письме :)
У меня аренда в ТЦ на 3 года, с регистрацией и обременением. Хотела расторгнуть в одностороннем порядке, написала им письмо. Ответили, что только по суду и предложили снижение аренды в 2 раза. Но меня это не устраивает. Там и так все было плохо, а сейчас и вовсе безнадёга. Что делать, ума не приложу. Ведь пока я судиться буду, они с меня аренду взимать будут. А денег и так нет.
В договоре же есть пункт о расторжении за ХХ дней. Предупреждайте и выезжайте.
ссылка на готовый вариант, составленный профессиональным юристом, не работает (((
Для начала решите, что Вы хотите: сохранить договор или нет.
Если сохранить, то:
Сделайте повторный круг, отталкиваясь от отрицательного ответа, и запаситесь дополнительной аргументацией.
Возможно, стоит организовать переговоры по видео-связи или лично (если это возможно с учетом запретов).
Предварительно постройте план переговоров
Проведите анализ арендодателя. Возможно, он сам подпал под «льготы» и Вы можете на это тоже обратить внимание в переговорах.
Возможно, в Вашем регионе для сговорчивых арендодателей введены дополнительные послабления – сообщите ему об этом.
Возможно, у Вашего арендодателя есть еще арендаторы, и стоит объединиться ними в своей просьбе.
Возможно, Вы субарендатор, и Ваш арендодатель- не собственник, уже получил скидку от собственника. Если это так и Вы об этом узнали - озвучьте.
Выявите свой максимально желаемый результат. (скорее всего в первом письме Вы его уже озвучивали).
Выявите самый крайний вариант, который Вы готовы принять как решение проблемы.
Проведите анализ договора и структуры арендных платежей, с целью выявления того размера скидки, которая должна быть безболезненна воспринята арендодателем.
Скорее всего это и есть зона возможного соглашения.
Также проанализируйте, если у Вас альтернативный вариант. Например, снять помещение рядом у более лояльного арендодателя? Если да, то получите письмо от соседа, который будет рад и коммунальным платежам или %оборота и используйте этот козырь.
Также проанализируйте, что самое страшное произойдет, если Вы не договоритесь. Минимизируйте последствия. Например, вывезите ценное имущество, чтоб его не смог удержать арендодатель.
После этого начинайте второй раунд.
п.3 ст.19 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», а у нас не объявлено ЧС
В п. 3 ст. 19 ФЗ-98 сказано в .....связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации...... решения О ВВЕДЕНИИ РЕЖИМА ПОВЫШЕННОЙ ГОТОВНОСТИ ИЛИ чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
У нас в большинстве регионов - как раз принято решение о введении режима повышенной готовности.
Фигня. Можно и без писем всяяких договориться.
А можно не договориться. В суде потом переговоры не подшить к делу.
Арендуем два помещение в бизнес центре, в снижение арендной платы отказали, приняли решение на время карантина выехать из помещений так как понимали что эти помещения не будут сданы, после расторжения договора обеспечительный платёж ( сумма которого составляет 100% ежемесячного платежа) вернуть отказались в связи с несвоевременном предупреждение о расторжение договора, вот такой вот осадок
Предложенный алгоритм вызывает уважение в части применения норм специального и общего законодательства ad hoc. Но, на практике это работать не будет. Во-первых, арендодатели не существуют в вакууме - они выработали или выработают противодействие данному алгоритму. И их главный аргумент - локация. Ответ на алгоритм простой - вам нужна эта локация или нет? Сетки будут платить за отложенную локацию в любом случае, например, сетка сойдёт с ума, если ей намекнуть о потере локации в Европейском. Во-вторых - такие же письма-слезницы существовали и до пандемии - о снижении арендной платы, и любой оператор считал своим долгом такое письмо написать и указать, что выручка падает, т. е. арендодатель говорит, позвольте, но вы и раньше писали, что ваш оборот падает и вот опять., не верю я вам. В третьих - у любого серьёзного оператора (арендатора), а короче, у федеральной сетки, имеется развитие, которое настороженно воспримет предложенный алгоритм и спустит его в корзину. Почему? Просто внутри почти каждого оператора имеется внутренняя конкуренция между развитием и юристами, так как на вопрос почему не заключили вовремя доп к договору аренды, о котором договорились развитие, развтите говорит, что виноваты юристы, юристы говорят, что виновато развитие, так как не дало нужные данные. И да, руководитель юротдела в более половины случаев спит и видит как возглавить развитие, так как оплата труда в развитии больше. Короче, речь в большинстве случаев идёт о волчьей конкуренции. И, в любом случае развитие будет пытаться договориться без юристов. Резюме. Такой рода алгоритм применим с натяжкой для операторов, которые сидят в третьесортной локации и пишут письма с подобными алгоритмами. Но, так как подобные слезницы существовали и ранее, то направление письма и получение ответа на него просто превращаются в формальность. Существенной экономии денег на арендных платежах не будет.
Спасибо за комментарий. Как и в любом деле, где есть человеческий фактор, возможны различные варианты исхода, как самих переговоров, так и переписки. Между тем, применение письма с данным алгоритмом нашему доверителю обеспечило на прошлой неделе снижение арендной платы до уровня коммунальных расходов на период с 01 апреля 2020 года и до даты окончания режима повышенно готовности в г. Москве. Хотя на первичное письмо ООО получило отказ. Локация - центр Москвы. Площадь 229,3 кв.м.. :))
Пришлось также отбить параллельно причины отказа на первое письмо, но результат доверителя более чем порадовал.
Любые аргументы разбиваются о бетонную стену пофигизма и мыслях только о своих карманах.
Теперь в руках у арендаторов второй Обзор ВС :)) https://vc.ru/legal/124409-mnogo-horoshih-novostey-dlya-arendatorov-i-odna-neplohaya-novost-dlya-arendodateley-vs-rf-vypustil-obzor-2-po-covid-19
Здравствуйте ! Посоветуйте пожалуйста ,могу ли я просить о снижении арендной платы? (магазин одежды) ,снимаем помещение у города (МО) разрешили только отсрочку! Помогите пожалуйста советом …
Здравствуйте. Если Вы подпадаете под действие Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439
"Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества"
- у Вас ОКВЭД пострадавшей отрасли.
то вы можете просить и об уменьшении отсроченной арендной платы, так как
в постановлении рекомендовано «при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией»;
..
ОКВЭД-47.71,жаль,что город отказывает в снижении …
Добрый день, а образца искового заявления о понуждении арендодателя предоставить скидку и рассрочку не имеется? Буду очень благодарна.
Здравствуйте, можно как-то отвертеться от эксплуатационных платежей и аренды склада (по факту он находится в магазине и это место приема пищи и отдыха) за месяца в которых был запрет на работу ТЦ., а также требовать скидку на аренду зала, склада и эксплуатационных платежей до конца 2020 г. Спасибо