Все сейчас в сложной ситуации, арендованная недвижимость есть, обязанность платить за нее есть, а использовать ее невозможно.
Автор публикации — Татьяна Сусалёва, партнёр, руководитель юридического отдела «Галифанов, Мальков и партнёры».
В каких обстоятельствах нужно писать письма арендодателю
В том как их написать, с чего начать и чем продолжить, надеюсь, вам поможет составленный нами алгоритм.
Мы рекомендуем писать письмо с учетом индивидуальных особенностей вашей ситуации, но для тех, кому некогда — по ссылке можно скачать готовый вариант, составленный профессиональным юристом.
1. Обозначьте ваши правоотношения
Проще говоря, укажите на заключенный между вами договор: наименование, дату, номер.
2. Пропишите обязанности сторон договора аренды
У арендатора — платить, а у арендодателя — предоставлять имущество. Можете сослаться на условия договора или на статью Гражданского кодекса.
3. Укажите, что позволяет арендатору требовать уменьшение арендной платы
Это могут быть:
- Условия договора аренды, по которым, если арендатор лишен не по своей вине возможности пользоваться арендованным помещением, начисление арендной платы приостанавливается или арендная плата пересчитывается (редко, но такие условия встречаются).
- п. 4 ст. 614 ГК, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
- п.3 ст.19 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», в соответствие с которым арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
4. Укажите, какие обстоятельства мешают вам использовать арендуемое помещение
- Укажите нормативно-правовой акт, согласно которому на территории вашего субъекта введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
- Опишите, какие ограничительные меры прописаны в данном документе для бизнеса и граждан. Эти меры прописаны словами: запретить, приостановить, обязать. В том числе не забудьте о тех запретах, которые обязывают граждан (а значит, и ваших сотрудников) не покидать место проживания. Здесь же сошлитесь на пункт данного нормативно-правового акта, в котором распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством.
- Напишите, что указами президента РФ №206 и №239 от 25 марта 2020 года и 2 апреля 2020 года соответственно, было постановлено установить с 30 марта по 3 апреля 2020 года и с 4 апреля по 30 апреля 2020 года включительно нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы.
- Пропишите, на какие организации эти запреты не распространяются.
- Определите, какая ответственность согласно ст. 20.6.1 КоАП РФ ожидает организации, предпринимателей и граждан за неисполнение требований вышеуказанных нормативно-правовых актов.
5. Самое главное: опишите деятельность вашей организации через призму запретов
Например, у вас имеется очное присутствие граждан на объекте аренды, вы точка общепита, розничной торговли, вы площадка для организации массовых мероприятий.
6. Сообщите арендодателю, что вы не являетесь организацией или предприятием, на которые запреты не распространяются
7. Первый вывод о том, что ваша организация и ее сотрудники в полном составе не имеют право покидать места своего проживания или пребывания
Следовательно, они не имеют право приезжать на место работы и использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением и целями аренды. Это грозит всем административной ответственностью.
8. Второй вывод о том, что все вышеуказанное означает наличие у вас права требовать уменьшения арендной платы
Согласно тем документам, о которых мы писали в третьем пункте алгоритма.
9. Факультативно можете описать сложную финансовую ситуацию
В ней вы находитесь из-за невозможности использовать арендованное помещение, а также из-за того, что ваши клиенты не имеют право покидать места проживания (клиенты — физические лица) или приостановили свою деятельность (клиенты — юридические лица).
Помните, что арендодатель тоже живет в условиях внезапного кризиса, а значит, постарайтесь все же смягчить ваше требование: вам еще вместе бизнес поднимать :)
10. Предложите арендодателю срок и размер снижения, которые вы считаете разумными в данной ситуации
11. Сообщите, что вы очень надеетесь на понимание его как партнера
Выразите надежду на скорейшую нормализацию ситуации и возвращение к продуктивной работе. Предложите заключить дополнительное соглашение.
12. Прикрепите к письму проект дополнительного соглашения о временном уменьшении арендной платы за пользование помещением
Направьте вашему арендодателю.
Если арендодатель упирается, а вы не хотите принуждать его заключить соглашение в судебном порядке, направьте повторно письмо и предложите отсрочку уплаты арендной платы.
Право требовать заключить соглашение об отсрочке платы за аренду предусмотрено в п. 1. ст.19 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
Удачи всем!
#арендныеканикулы #аренда #снижениеаренднойплаты #право #короновирус #карантин #каникулы #юридическаяпомощь #галифановмальковипартнеры
Этот алгоритм не работает, т.к. у этих ТЦ, даже если они на свои построены 20 лет назад - все с обременением и вам расскажут кучу проблем про выросший земельный налог и т.д. и потом там люди опытные сидят.
Самое простое - сразу заявление о расторжении договора аренды, чем короче, тем лучше.
затем когда вы увидите результат - и после аренда исключительно % от оборота + коммуналка
Это слишком категорично.
Алгоритм работает со многими арендодателями.
Если же у Вас такой непонимающий арендодатель, то и Ваш способ - заявление на стол, - с ним тоже не будет работать. На Ваше заявление он устроит Вам дополнительную головную боль: удержание имущества, взыскание задолженности, восстановление помещения - косметический ремонт и еще много разного и интересного.
Поэтому еще раз говорю, я убеждена, что нужно писать письма, читать заключенный договор, искать комбинацию взаимовыгодных предложений.
Алгоритм же разработан для того, чтоб помочь постороить грамотное обоснование своего требования/просьбы, называйте как хотите.
Ведь когда вы уверены в обоснованности своей просьбы, вам легче начать разговор с арендодателем. Если у вас под рукой есть еще и законный план "Б", план "С", то уверенность возрастет еще больше.
Например, можно поговорить с собственником пустующего помещения напротив или через дорогу, - может он на ближайшие 2- 3 месяца готов за 10%. 20%,30% арендной платы сдать вам помещение. У него сейчас - 0 дохода, а будет 10%. 20%,30% и задел на будущее.
С таким планом "С" и слова арендодателя " тогда съезжай" - не такие уж и страшные.
Что касается предложения "аренда исключительно % от оборота + коммуналка". Оно безусловно интересно арендатору, но в обычных условиях найдет яростное сопротивление у тех самых непонимающих арендодателей. В случае с описанным Вами арендодателем он скажет (из практики): - "Интересно, почему я должен получать меньшую арендною плату только потому, что ты -арендатор набрал ленивых сотрудников, которые не знают даже техники продаж?".
В договорах с подобным условием обычно все равно имеет место твердая часть, меньше которой арендодатель получить не может. Больше - да, - если обороты хорошие, а меньше - нет.
Дерзайте!
1. удержание имущества не пройдет, т.к. надо доказать что оно мое
2. письма по вашему алгоритму они и читать не будут - я их знаю
3. у нас есть грамотное обоснование - у нас нет конкурентов, у единственной сети которая строила гипермаркеты с аналогичным товаром сейчас большие сложности, т.к они открывались в самых крутых ТРЦ, с очень сложными хозяевами - и сейчас им надо перевозить 40-50 своих магазинов. А после кризиса мы будем нужны ( у нас есть производство, собственная дистрибуция из Китая и т.д. ) - товар хорошо продается сразу после кризиса, самого товара на более чем год торговли..
4. 30% магазинов у нас на собственных площадях, 20 % арендаторов уже согласились на мои условия
самое главное : это совет всем арендаторам : ничего не надо просить, надо создавать для противника безвыходную ситуацию. Даже самый "крутой" арендодатель,а это юг нашей бывшей страны понимает, что если у него останется "Продукты", "Зоомагазин", аптека и ремонт ключей, то никто не будет заходить в такой ТЦ, а когда начнется восстановление он ( даже наняв русского менеджера по аренде, как они в последние года стали делать) будет последним, к кому придут арендаторы. Никаких кредитов у них обычно нет - обычно платят кому то чтобы пожарники не приходили и все....