Все сейчас в сложной ситуации, арендованная недвижимость есть, обязанность платить за нее есть, а использовать ее невозможно.
Автор публикации — Татьяна Сусалёва, партнёр, руководитель юридического отдела «Галифанов, Мальков и партнёры».
В каких обстоятельствах нужно писать письма арендодателю
В том как их написать, с чего начать и чем продолжить, надеюсь, вам поможет составленный нами алгоритм.
Мы рекомендуем писать письмо с учетом индивидуальных особенностей вашей ситуации, но для тех, кому некогда — по ссылке можно скачать готовый вариант, составленный профессиональным юристом.
1. Обозначьте ваши правоотношения
Проще говоря, укажите на заключенный между вами договор: наименование, дату, номер.
2. Пропишите обязанности сторон договора аренды
У арендатора — платить, а у арендодателя — предоставлять имущество. Можете сослаться на условия договора или на статью Гражданского кодекса.
3. Укажите, что позволяет арендатору требовать уменьшение арендной платы
Это могут быть:
- Условия договора аренды, по которым, если арендатор лишен не по своей вине возможности пользоваться арендованным помещением, начисление арендной платы приостанавливается или арендная плата пересчитывается (редко, но такие условия встречаются).
- п. 4 ст. 614 ГК, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
- п.3 ст.19 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», в соответствие с которым арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
4. Укажите, какие обстоятельства мешают вам использовать арендуемое помещение
- Укажите нормативно-правовой акт, согласно которому на территории вашего субъекта введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
- Опишите, какие ограничительные меры прописаны в данном документе для бизнеса и граждан. Эти меры прописаны словами: запретить, приостановить, обязать. В том числе не забудьте о тех запретах, которые обязывают граждан (а значит, и ваших сотрудников) не покидать место проживания. Здесь же сошлитесь на пункт данного нормативно-правового акта, в котором распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством.
- Напишите, что указами президента РФ №206 и №239 от 25 марта 2020 года и 2 апреля 2020 года соответственно, было постановлено установить с 30 марта по 3 апреля 2020 года и с 4 апреля по 30 апреля 2020 года включительно нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы.
- Пропишите, на какие организации эти запреты не распространяются.
- Определите, какая ответственность согласно ст. 20.6.1 КоАП РФ ожидает организации, предпринимателей и граждан за неисполнение требований вышеуказанных нормативно-правовых актов.
5. Самое главное: опишите деятельность вашей организации через призму запретов
Например, у вас имеется очное присутствие граждан на объекте аренды, вы точка общепита, розничной торговли, вы площадка для организации массовых мероприятий.
6. Сообщите арендодателю, что вы не являетесь организацией или предприятием, на которые запреты не распространяются
7. Первый вывод о том, что ваша организация и ее сотрудники в полном составе не имеют право покидать места своего проживания или пребывания
Следовательно, они не имеют право приезжать на место работы и использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением и целями аренды. Это грозит всем административной ответственностью.
8. Второй вывод о том, что все вышеуказанное означает наличие у вас права требовать уменьшения арендной платы
Согласно тем документам, о которых мы писали в третьем пункте алгоритма.
9. Факультативно можете описать сложную финансовую ситуацию
В ней вы находитесь из-за невозможности использовать арендованное помещение, а также из-за того, что ваши клиенты не имеют право покидать места проживания (клиенты — физические лица) или приостановили свою деятельность (клиенты — юридические лица).
Помните, что арендодатель тоже живет в условиях внезапного кризиса, а значит, постарайтесь все же смягчить ваше требование: вам еще вместе бизнес поднимать :)
10. Предложите арендодателю срок и размер снижения, которые вы считаете разумными в данной ситуации
11. Сообщите, что вы очень надеетесь на понимание его как партнера
Выразите надежду на скорейшую нормализацию ситуации и возвращение к продуктивной работе. Предложите заключить дополнительное соглашение.
12. Прикрепите к письму проект дополнительного соглашения о временном уменьшении арендной платы за пользование помещением
Направьте вашему арендодателю.
Если арендодатель упирается, а вы не хотите принуждать его заключить соглашение в судебном порядке, направьте повторно письмо и предложите отсрочку уплаты арендной платы.
Право требовать заключить соглашение об отсрочке платы за аренду предусмотрено в п. 1. ст.19 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
Удачи всем!
#арендныеканикулы #аренда #снижениеаренднойплаты #право #короновирус #карантин #каникулы #юридическаяпомощь #галифановмальковипартнеры
Предложенный алгоритм вызывает уважение в части применения норм специального и общего законодательства ad hoc. Но, на практике это работать не будет. Во-первых, арендодатели не существуют в вакууме - они выработали или выработают противодействие данному алгоритму. И их главный аргумент - локация. Ответ на алгоритм простой - вам нужна эта локация или нет? Сетки будут платить за отложенную локацию в любом случае, например, сетка сойдёт с ума, если ей намекнуть о потере локации в Европейском. Во-вторых - такие же письма-слезницы существовали и до пандемии - о снижении арендной платы, и любой оператор считал своим долгом такое письмо написать и указать, что выручка падает, т. е. арендодатель говорит, позвольте, но вы и раньше писали, что ваш оборот падает и вот опять., не верю я вам. В третьих - у любого серьёзного оператора (арендатора), а короче, у федеральной сетки, имеется развитие, которое настороженно воспримет предложенный алгоритм и спустит его в корзину. Почему? Просто внутри почти каждого оператора имеется внутренняя конкуренция между развитием и юристами, так как на вопрос почему не заключили вовремя доп к договору аренды, о котором договорились развитие, развтите говорит, что виноваты юристы, юристы говорят, что виновато развитие, так как не дало нужные данные. И да, руководитель юротдела в более половины случаев спит и видит как возглавить развитие, так как оплата труда в развитии больше. Короче, речь в большинстве случаев идёт о волчьей конкуренции. И, в любом случае развитие будет пытаться договориться без юристов. Резюме. Такой рода алгоритм применим с натяжкой для операторов, которые сидят в третьесортной локации и пишут письма с подобными алгоритмами. Но, так как подобные слезницы существовали и ранее, то направление письма и получение ответа на него просто превращаются в формальность. Существенной экономии денег на арендных платежах не будет.
Спасибо за комментарий. Как и в любом деле, где есть человеческий фактор, возможны различные варианты исхода, как самих переговоров, так и переписки. Между тем, применение письма с данным алгоритмом нашему доверителю обеспечило на прошлой неделе снижение арендной платы до уровня коммунальных расходов на период с 01 апреля 2020 года и до даты окончания режима повышенно готовности в г. Москве. Хотя на первичное письмо ООО получило отказ. Локация - центр Москвы. Площадь 229,3 кв.м.. :))
Пришлось также отбить параллельно причины отказа на первое письмо, но результат доверителя более чем порадовал.