Как попытаться снизить ренду в коммерческой недвижимости в кризис 2020 в Москве

Рассмотрим два вида арендных отношений: аренда у города (ДГИ Москвы) и аренда у частных собственников коммерческой недвижимости.

1) Если нежилое помещение арендуется у ДГИ Москвы то основываемся на Постановлении правительства от 31.03.2020 № 273- ПП

В нем отражены отсрочки по налогам и освобождение от арендной платы для предпринимателей г. Москвы пострадавших от распространения коронавирусной инфекции и снижения деловой активности.

1. До 31 декабря 2020 года продлен срок уплаты авансовых платежей за первый квартал 2020 года по налогу на имущество организаций и земельному налогу для компаний, работающих в сферах торговли, общественного питания, туризма, культуры, спорта, досуга, гостиничного бизнеса и оказания бытовых услуг населению;

2. Срок уплаты торгового сбора за первый квартал 2020 года продлен до 31 декабря 2020 года.

Эти нормы начнут действовать после вступления в силу федерального закона, предоставляющего органам исполнительной власти субъектов страны полномочие принимать решения о продлении сроков уплаты региональных и местных налогов и сборов.

3. По обращениям индивидуальные предприниматели и организации, работающие в сферах культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной, просветительской и образовательной деятельности, организации досуга и социально воспитательной работы, в сфере туризма, предоставления гостиничных услуг, услуг общественного питания, торговли и предоставления бытовых услуг населению, арендующих земельные участки и нежилые объекты у Москвы - освобождаются от арендной платы с первого числа месяца приостановления деятельности до последнего календарного дня месяца, в котором возобновилась работа, но не ранее 1 июля 2020 года.

Эти виды деятельности освобождаются от арендной платы на период приостановления деятельности!

4. По обращениям индивидуальных предпринимателей и организаций на период действия режима повышенной готовности уменьшить на 50 процентов плату по договорам аренды на право торговли в нестационарных объектах, в переходах и вестибюлях метрополитена.

Для торговли в нестационарных объектах арендная плата уменьшается на 50% на срок действия режима повышенной готовности!

Важно!

По обращениям, это значит, что все вышесказанное носит заявительный характер, и что бы получить данные льготы Вам надо обратиться в соответствующие ведомства Москвы.

2) Теперь рассмотрим алгоритм действий со стороны арендатора и арендодателя по достижению компромисса в части арендных отношений на помещения НЕ принадлежащих Москве.

1.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", в статье 19 которого описываются новые правовые нормы арендных отношений на период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Проанализируем основные пункты, относящиеся к аренде:

1. В отношении договоров аренды, заключенных до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Российской Федерации, в Москве это Указ от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности», в (редакции на 2 апреля 2020 г. № 36-УМ со всеми ограничениями, читать обязательно), в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Но, требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации, которые еще пока не вышли - мы отредактируем статью, как только что-то станет известно!

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

По соглашению сторон и раньше было возможно менять арендную плату, тут ничего нового.

Просто сейчас такие времена, что собственникам лучше договариваться, что бы не остаться на длительное время с пустующими помещениями.

Как это было в предыдущие кризисы мы описывали в статье: Что будет с коммерческой недвижимостью в кризис 2020 - советы риэлторам...

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Юристы отмечают очень спорный момент этого пункта. Закон дал арендатору право уменьшить размер платы, если он не мог использовать недвижимость по назначению. Но даже если офис или магазин закрылись, то там, скорее всего, осталось имущество арендатора. Значит, арендодатель тоже не может использовать свои помещения.

Наши рекомендации, что делать в сложившейся ситуации арендаторам и арендодателям:

1) Если Ваша деятельность: торговля, общепит или бытовое обслуживание, то просите у арендодателя скидку не менее 50 %

На основании пункта 5 Постановления правительства от 31.03.2020 № 273- ПП собственникам зданий и помещений, используемых для размещения торговых объектов, в том числе торговых центров (комплексов), а так же объектов общественного питания и бытового обслуживания, при условии снижения данным организациям арендной платы не менее чем на 50%, будет предоставлена соответствующая льгота по уплате имущественного налога.

Период снижения с первого числа месяца приостановления деятельности до последнего календарного дня месяца, в котором возобновилась работа, но не ранее 1 июля 2020 года.

Рекомендация арендодателям соглашаться, т.к Вы оставляете проверенных арендаторов и имеете возможность компенсировать часть потерь из бюджета.

2) Если Ваша деятельность НЕ связана с торговлей, общепитом или бытовым обслуживанием, то можно:

1. При наличие в договоре пункта о форс-мажоре, на основании п.3 ст.401 ГК РФ уведомить арендодателя о наступлении обстоятельств непреодолимой силы, чтобы снять с себя ответственность за частичное или полное неисполнение обязательств по договору в период действия форс-мажорных обстоятельств, и на основании этого попросить скидку.

Но, арендодатель может попросить заключение Торгово-Промышленной палаты Москвы, а она скорее всего будет расценивать все происходящее, как форс-мажор только для бизнеса, деятельность которого официальна приостановлена и только на период данной приостановки.

Остальное это предпринимательские риски и форс-мажором являться не будет

Форс-мажор из-за коронавируса: вопросы и ответы

2. Так же ссылаемся на ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ ,как намерение реализовать свое право требования уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

3. Указываем в письме п.1 ст.451 ГК РФ для того, чтобы в случае отказа Вы могли выйти на расторжение договора. Смысл положений дают возможность внести изменения в договора аренды или расторгнуть его, если обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении сделки изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Полный алгоритм подачи писем на получение скидки по аренде или рассрочки вы можете прочитать в статье: Как правильно арендатору попросить занижения арендной платы

По запросу в соцсетях: FACEBOOK или INSTAGRAM мы можем выслать комплект документов для написания письма арендодателю.

Условие распространения репост этого поста и подписка на одну из соцсетей, присылайте ссылку и почту куда отправить комплект.

Рекомендация арендодателям: тщательно проанализировать текущий объем вакантных площадей и потенциал их увеличения в случае массового съезда арендаторов.

Скидки можно давать, но не в таких объемах, как в случае с вышеуказанными видами деятельности.

Наша компания готова предоставить арендаторам, которые не сумеют договориться со своими арендодателями большой выбор любых коммерческих помещений по сниженным ценам.

Всю актуальную информацию по изменениям в коммерческой недвижимости Москвы на нашем канале Апекс Недвижимость или в соцсетях.