Очевидно, что возникшая в мире и России пандемия, является объективным экономическим фактором, который с неизбежностью влечет за собой существенное нарушение справедливого баланса прав и законных интересов субъектов предпринимательской деятельности, установленного в ранее заключенных сделках.
Такое тектоническое изменение экономических условий функционирования бизнеса, вызовет обоснованное желание сторон договора изменить, либо прекратить текущие обязательства, и, как следствие, вызовет значительное увеличение судебных споров, предметом которых будет являться восстановление справедливого баланса интересов сторон.
В связи с этим, представляется актуальным и значимым анализ существующих в действующем законодательстве норм, регулирующих правовые последствия изменившихся обстоятельств, и на его основе, разработка правой позиции, позволяющей восстановить в досудебном или в судебном порядке нарушенные права.
Учитывая, что сфера т.н «арендного» бизнеса является одной из наиболее традиционных и важных сегментов экономики Москвы, в статье предпринята попытка определения правовых механизмов восстановления баланса сторон, применительно к договорам аренды коммерческой недвижимости.
Особое значение в сложившейся ситуации, приобретает быстрота и адекватность реагирования государства в лице законодателя на изменившиеся экономические условия.
Общие правовые основания изменения или прекращения обязательств.
Анализ действующих норм гражданского законодательство РФ, позволяет говорить, что правовыми основаниями разрешения возникших противоречий во взаимоотношениях арендодателя и арендатора, вызванных изменением экономических условий пандемией, являются правила, сформулированные законодателем в статьях 328, 401, 417 и 451 ГК РФ.
В отношении статьи 416 ГК РФ, представляется, что данная норма не подлежит применению к исследуемой ситуации, так как она не регулирует правоотношения сторон, в условиях возникновения обстоятельств непреодолимой силы.
В силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Необходимо обратить внимание, что из содержания данной нормы следует, что она не является императивной – «…если иное не предусмотрено законом или договором…», в связи с чем, можно утверждать, что существуют договоры, в которых стороны предусмотрели правовые последствия возникновения обстоятельств непреодолимой силы, в том числе, и пандемии.
Представляется, что в условиях, когда стороны по взаимной договоренности, включили в перечень предпринимательских рисков возможное возникновение пандемии, с учетом института о свободе договоров, указанное обстоятельство не позволит использовать положения статьи 401 ГК РФ в качестве правового основания заявленных исковых требований.
Кроме того, рассматриваемая норма ГК РФ регулирует только последствия нарушенного обязательства, а точнее ответственность стороны договора, но не дает «указаний» стороне договора, например, арендатору, о том, как ему действовать в целях восстановления нарушенного баланса прав и обязанностей сторон.
А то, что такой баланс в условиях пандемии нарушен, очевиден для участников экономической деятельности, так как обязательным и необходимым элементом деятельности арендатора, являются, как правило, нахождение его сотрудников на рабочих местах, либо наличие определенного трафика покупателей или клиентов. Особое значение это имеет для т.н. стрит – ритейла (street retail).
Необходимо учитывать, что формальное заявление стороны договора о существовании обстоятельства непреодолимой силы в виде пандемии, не может являться безусловным основанием для изменения или прекращения арендных правоотношений, так как окончательную, легальную оценку наличия, либо отсутствия такого обстоятельства, а также его влияния на сложившиеся договорные отношения, принадлежит суду, который и обладает правом на констатацию наличия причинно – следственной связи между пандемией и невозможностью стороной исполнять свои обязательства.
Несмотря на то, что в законодательстве нет четкого перечня обстоятельств непреодолимой силы, не вызывает споров утверждение, что возникшая пандемия подлежит квалификации как обстоятельство непреодолимой силы.
В качестве одного из аргументов в пользу этого утверждения можно сослаться на "Положение о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой Российской Федерации обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор)" (приложение к постановлению Правления ТПП РФ от 23.12.2015 N 173-14), в п.п 1.3 пункта 1 которого, содержится указание на массовые заболевания (эпидемии), как на один из видов обстоятельств непреодолимой силы.
При этом, обращает на себя внимание, что одним из признаков, позволяющих отнести то или иное обстоятельство к т.н форс–мажорным, является объективная невозможность для каждой из сторон в момент заключения сделки предположить, что, например, как в нашем случае, на территории места исполнения сделки возможна пандемия.
Допускаем, что такое утверждение не может быть абсолютным по той простой причине, что пандемии, как впрочем, и иные стихийные бедствия, как то, землетрясения, ураганы и цунами до настоящего времени не только происходят, но и оказывают существенное влияние, в том числе, на условия ведения предпринимательской деятельности.
Таким образом, применительно к сложившейся в г. Москве ситуации, общими правовыми основаниями для изменение или прекращение арендных обязательств, являются положения статей 328 , 417 и 451 ГК РФ.
Новеллы в законодательном регулировании правоотношений сторон в отношении договоров аренды недвижимого имущества.
В настоящий момент - с 01.04.2020 года, вступил в законную силу ФЗ от 01.04.2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", который установил следующий юридический механизм изменения правоотношений сторон в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Данный ФЗ (часть 1 статьи 19), установил безусловную обязанность арендодателя, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества, заключить с последним дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Соответствующее постановление правительства не опубликовано. Тем не менее, мы можем предположить, что в качестве базовых условий отсрочки уплаты арендной платы, могут быть приняты правила, сформулированные в распоряжении правительства Российской Федерации от 19.03.2020 года № 670 – Р.
Так в отношении переданного в аренду федерального имущества, правительство РФ приняло решение, что арендная плата, предусмотренная в 2020 году, подлежит уплате –«… равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или на иных условиях, предложенных арендатором, по согласованию сторон..».
Однако, в отношении возможности и порядка уменьшения размера арендной платы, законодатель не стал формулировать императивную норму, а предусмотрел только право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года, в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 19).
По нашему мнению, норма, изложенная в части 3 статьи 19, носит неопределенный, декларативный характер, так как в ней отсутствует описание оснований и условий реализации права арендатора по уменьшению арендной платы.
Вызывает непонимание включение в текст ФЗ нормы о праве сторон по взаимному соглашению, в любое время, в течение 2020 года, изменять размер арендной платы, так как данное положение не имеет какого – либо правового, регулирующего значения, в связи с тем, что оно не изменяет и не дополняет положений ГК РФ, определяющих названное право сторон.
Из анализа положений ФЗ № 98, следует, что он определил правовые механизмы только для изменения, но не прекращения действующих договоров аренды недвижимого имущества.
В случае принятия управленческого решения о совершении юридически значимых действий по отсрочке уплаты арендной платы или уменьшения ее размера, необходимо учитывать положения соответствующего решения органа государственной власти субъекта Российской Федерации о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, так как именно в нем содержатся юридически значимые установления.
Таким документом на территории города федерального значения – Москва, является указ мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ (ред. от 29.03.2020).
Согласно пункту 16.1 указа (первичная редакция от 05.03.2020 года), распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) признано чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности, который является обстоятельством непреодолимой силы.
То есть, юридическим фактом, определяющим позиции сторон обязательства, а также их дальнейшие действия по урегулированию последствий пандемии, является определенный режим повышенной готовности, а не иные обстоятельства.
Необходимо принять во внимание, что в указанном акте мэра Москвы, определены виды экономической деятельности, которые не приостановлены, а продолжают функционировать, в частности это аптеки и аптечные пункты, специализированные объекты розничной торговли, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи (в том числе мобильных телефонов, планшетов), специализированные объекты розничной торговли, реализующие зоотовары, а также объекты розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанные в приложении 1 к настоящему указу, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки (пункт 3.2.2 указа).
С учетом данного обстоятельства, субъекты названных выше видов деятельности, существенно ограничены в возможностях как изменений, так и прекращений существующих арендных обязательств.
Заключение.
Таким образом, с учетом положений ФЗ -98, а также указа Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ, возможен следующий порядок изменения или прекращения договоров аренды недвижимого имущества.
Обращаю внимание, что выработанные правовые позиции относятся, прежде всего, к действиям арендатора, как более «слабой» и наименее защищенной стороне.
Так же необходимо учитывать следующее принципиальное обстоятельство: чью деятельность - арендатора или арендодателя – ограничивает или запрещает соответствующий режим повышенной готовности. Так, например, если арендуется офис в офисном центре, либо в нежилом здании, а деятельность вашей компании не приостановлена соответствующим указом, то отказ арендатора уплачивать арендную плату, обоснованный положениями ст. ст. 417 и 328 ГК РФ, представляется неправомерным.
Прежде всего, необходимо принять обоснованное управленческое решение о необходимости «приостановления», изменения или прекращения арендных обязательств.
В случае принятия решения о приостановлении уплаты арендных платежей, арендатор может предпринять попытку договориться об этом с арендодателем. При отказе арендодателя от заключения соответствующего соглашения, арендатор имеет право приостановить арендные платежи на основании статей 417 и 328 ГК РФ.
Что касается отсрочки по уплате арендных платежей, то данные действия обосновываются ссылками на часть 1 статьи 19 ФЗ от 01.04.2020 года N 98-ФЗ и статью 451 ГК РФ.
Более сложной в достижении, прежде всего в доказывании, является задача по уменьшению арендных платежей на период действия обстоятельств непреодолимой силы. Тем не менее, с учетом положений части 3 статьи 19 ФЗ от 01.04.2020 года N 98-ФЗ и статьи 451 ГК РФ, такая возможность представляется вполне реалистичной.
Автор: Адвокат Валерий Миряха, Управляющий партнер Коллегии адвокатов «Левин, Миряха и партнеры»