Арендатор vs арендодатель. Кто кому на самом деле должен?

Государство, как и обещало, решило поддержать арендаторов недвижимости. Однако насколько такая поддержка оказалась оригинальной? Что нового на самом деле вводит Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ (далее «ФЗ №98»), поможет ли это арендаторам?

Может, лучше обратиться к гражданскому кодексу, тем самым изменить роль арендодателя и вынудить его защищать свои интересы? Давайте порассуждаем.

Ниже речь пойдёт о статье 19 ФЗ №98. В ней приведено три части в поддержку арендаторов. Рассмотрим каждый из них и оценим, есть ли там законотворчество.

Первая часть ст.19 ФЗ №98 устанавливает обязанность заключить дополнительное соглашение об отсрочке арендных платежей. При этом арендодатель обязан предоставить отсрочку, если с такой инициативой выступит арендатор. В ФЗ №98 нет ограничения по видам деятельности для возможности предоставления отсрочки. Любой арендатор может претендовать на отсрочку, если договор заключен до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Можно бы обрадоваться, но Правительство издаёт Постановление №439 от 3 апреля 2020 года (далее «Постановление №439»). В нём сказано, воспользоваться отсрочкой могут только арендаторы, «осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

«Увы и ах» тем арендаторам, которые не попали в перечень наиболее пострадавших по мнению Правительства.

Что же дает норма? Похоже новый инструмент – отсрочку. Видимо поэтому и дается поручение Правительству РФ разработать требования к условиям и срокам такой отсрочки.

Отметим, что отсрочка – это просто «отложить плату на потом». Но надо помнить, что «потом» неизбежно наступит. И «потом» всё равно придется заплатить. И заплатить сполна, всю сумму арендной платы, по крайней мере, исходя из этой нормы.

Размер арендной платы предлагается менять по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. По соглашению сторон! А разве нельзя так было раньше? То есть, по сути, норма ничего нового не вводит по сравнению с тем, что уже есть в ГК и сложившейся практике. Так что, спасибо, что лишний раз обратили внимание на то, что и так было позволено.

То есть, как многие и рекомендуют в настоящий момент – договаривайтесь! А если не получается? Вспоминается присказка: «если командир не прав, смотри пункт первый».

Не всякому арендатору даётся такое право, а только тому, который не может использовать имущество, в связи с ограничительными мерами со стороны властей. Итак, право потребовать государство предоставило. А обязательство арендодателя последовать этому требованию пока явно не прослеживается из этой нормы. И что дальше? Как поступать, если один потребовал, а другой отказал? А на сколько уменьшить? И нет поручений Правительству разработать соответствующие регламенты по этим и иным вопросам о реализации инструмента уменьшения арендной платы. Получается, опять договаривайтесь?

Возможно, законодатель просто хотел обратить наше внимание на ст. 451 ГК? На то, что суд может изменить условия договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Может исключительный случай наступил?

1. Законотворчество закончилось на первой части статьи 19, на вторую и третью часть вдохновения, видимо, не хватило.
2. По сути вводится только один новый инструмент — институт отсрочки. Но в результате все равно придется заплатить.
   
3. Плюс государство обращает внимание на уже существующие нормы. Можно изменять по соглашению сторон арендную плату сколь угодно раз, если договоритесь. И, судя по всему, настали исключительные времена, когда арендатор вправе требовать уменьшения оплаты по суду, если увы – договориться не получилось.
   
4. Получается, что вновь с инициативой для защиты своих прав должен выходить арендатор. И не факт, что с положительным успехом и без судебных мытарств.
   

Государство в новом законе нам напоминает об уже действующих нормах. Может тогда стоит самим обратить внимание на другие нормы?

Кому-то не понравится, кто-то покритикует. Но если норма есть, то и ситуация под неё найдется.

В чём сущность аренды недвижимого помещения? Основное обязательство арендодателя – предоставить в пользование помещение. Встречное главное обязательство арендатора – оплатить пользование имущества. По сути, встречные обязательства согласно п.1 ст.328 ГК РФ.

Затем выходят ограничительные меры на определенные виды деятельности. Как правило, действует логика арендодателя: я тебе сдал помещение, а то, что ты не можешь вести в нем свою деятельность – не моя забота. А если твоя? Что если попытаться обосновать этот вывод?

Главная хозяйственная цель договора аренды для арендатора – пользование. При этом, нередко в договорах стороны обозначают цель пользования – под конкретные виды деятельности. То есть арендатор ограничен в возможности использования помещения под иные цели.

А если это забота арендодателя — обеспечить арендатору беспрепятственную возможность использования помещения согласно условиям договора? Не получается ли, что при таком подходе именно арендодатель не может исполнить своё основное обязательство?

И если так, то сторона (в нашем случае – арендатор) вправе приостановить или отказаться от исполнения своего обязательства, в случае непредоставления другой стороной (арендодателем) встречного обязательства, как говорит нам в таких случаях п.2 ст. 328 ГК. Другими словами, если арендодатель не может обеспечить исполнение своего обязательства по беспрепятственному предоставлению помещения в пользование, то арендатор вправе не платить. Вдобавок, указанная ст. 328 ГК РФ в таком случае еще предоставляет право арендатору требовать возмещение убытков от арендодателя. И теперь уже не арендатор, а арендодатель должен озаботиться тем, чтобы использовать ст.401 ГК, которая должна освободить его от ответственности в связи с возникновением форс-мажора.

Так может не исключены случаи, когда в более выгодном положении находится арендатор?

Все мы попали в одну яму, как в известной с детства сказке. Но хочется оставаться людьми и не затаптывать одних во благо других. Все понесли убытки. У этих нет выручки и нечем оплачивать аренду, у тех расходы на содержание недвижимости и кредиты, вложенные в это имущество. А в это время государство пытается помочь нам нести свой груз убытков, лишь раздавая ценные указания.

На ум приходит образ русской тройки. И очень хочется, чтобы третий, центральный, хомут в этой тройке, между арендатором и арендодателем, надело бы на себя государство. Кажется, наступил тот самый исключительный случай, когда реальная помощь своему, родному малому и среднему бизнесу не только добрым словом, но и деньгами – просто необходима.