Как мы спасали ресторан от аренды за 48 часов

Часть 1: Срочная подготовка заключения для ресторанного бизнеса по вариантам расторжения долгосрочной аренды в условиях пандемии.

Меня зовут Роман Щербинин, я адвокат, старший партнёр коллегии адвокатов «Железников и партнёры», руковожу гражданско-правовым направлением. Моя основная специализация — суды. Но из-за коронавируса суды закрыты, зато у наших доверителей дел и проблем непочатый край, и мы не можем остаться в стороне. Я решил рассказать про актуальный кейс.

Коронавирус, аренда, общепит – ну что может быть злободневнее, да?

Кто: «Фиделити»*

Что: Общепит – 7,5 лет организует в бизнес-центре питание для офисных работников

Где: 1500 кв. метров в крупном московском БЦ

Бизнес-данные:

• Штат компании – 29 человек.
• Ежегодный оборот – около 110 млн рублей.
  
• Ежемесячная аренда – 1,9 млн рублей, ежегодная – 22,8 млн рублей.
  
• За время работы заплачено арендных платежей – около 170 млн рублей.
  
• Договор аренды долгосрочный, до 2025 года, без права одностороннего расторжения арендатором.
  

В феврале 2020 года выручка компании стала падать, к середине марта обвалилась на 90%. С 28 марта власти закрыли весь московский общепит на неделю, затем продлили запрет до конца апреля. Работники отправились по домам, а гендиректор направил арендодателю письмо с просьбой определить арендную плату в процентах от выручки или предоставить арендные каникулы на время вынужденной приостановки. Собственник помещения проигнорировал письмо.

Вот на этом этапе присоединились мы. Руководство «Фиделити», имея 5-летний опыт работы с нами, обратилось ко мне за советом и помощью. Ситуация для них была нетипичная: всегда казавшийся адекватным арендодатель вдруг ушел в глухой игнор, распоряжения властей носили хаотичный характер, во всем была неопределенность, ответственность по текущим платежам работникам и контрагентам никто не снимал. Поэтому изначальная задача была сформулирована клиентом так: «Помогите принять решение, что делать дальше с арендой, как правильно общаться с собственником помещения, можем ли мы все-таки попытаться расторгнуть договор по форс-мажору и снизить убытки».

Мы понимали, что клиенту нужно дать четкий план действий, откорректировали задачу и сформулировали ее следующим образом: «описание возможных вариантов расторжения (прекращения) арендатором долгосрочного договора аренды недвижимого имущества, в условиях приостановленной работы арендатора (допустимые способы, риски, рекомендации)». Дополнительно договорились, что по итогам подготовки заключения мы сделаем подробную «дорожную карту», а также необходимые документы и, если понадобится, сопроводим весь процесс.

Перед нами стояла задача быстро проанализировать договор аренды, определить возможные варианты его расторжения (прекращения) и изложить это максимально кратко в доступной для клиента форме. Помощь в этой ситуации должна была быть скорой — мы обозначили себе само—дедлайн в 48 часов. И приступили к работе.

Пришлось стряхнуть пыль с полумертвых норм Гражданского кодекса, с которыми в повседневной практике юристы сталкиваются крайне редко, — ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств), ст. 620 ГК РФ (невозможность использования предмета аренды), ст. 416, 417 ГК РФ (невозможность исполнения на основании акта госоргана). И с первого взгляда, ни одна из перечисленных статей идеально не подходила под нашу ситуацию, а применение ст. 451 ГК РФ вообще было запрещено условиями договора. И, все-таки, из двух оставшихся вариантов мы решили сконцентрироваться на «невозможности исполнения договора».

Очевидный плюс выбранного варианта — в используемой статье речь идет о прекращении договора, а не о его расторжении. Это исключает штрафные санкции для арендатора и снимает необходимость уведомлять арендодателя заранее, в установленный договором срок и подписывать с ним соглашение о расторжении.

Кроме того, договор аренды жестко регламентировал вид разрешенного использования арендованного помещения – размещение ресторана, а Указ мэра Москвы приостановил осуществление деятельности общепита, что было прямым попаданием в условия ст. 417 ГК РФ.

Но минусы выбранного варианта тоже были мощные. Так, по этой категории споров почти отсутствует судебная практика. Точнее она есть, но актуальная для «мирного» времени, когда никто даже в самых пессимистичных прогнозах не мог предвидеть коктейль из пандемии, девальвации рубля, падения цен на нефть и мирового финансового кризиса. И в данный момент юристы могут только предполагать, как суды будут квалифицировать прекращение арендных отношений со ссылкой на ст. 416, 417 ГК РФ.

Второй серьезный минус — это неопределенный срок властного запрета на работу общепита. Применяемая статья ГК РФ устанавливает, что прекращение договора происходит в силу абсолютной (перманентной) невозможности его исполнения. А текущая невозможность носит временный характер, ведь рано или поздно московским ресторанам разрешат начать работать. И это дает право лишь получить отсрочку по оплате аренды.

Как временный запрет переквалифицировать в абсолютный? Все оказалось на поверхности – по прогнозам аналитиков 50—70% ресторанных бизнесов не переживут сегодняшнюю дикую турбулентность. Причины просты – они не имеют такого запаса прочности, который позволил бы им несколько месяцев платить зарплаты сотрудникам, налоги, аренду в условиях нулевой выручки. Для многих ее резкое снижение в феврале — начале марта уже было гибельным.

Наш клиент в этом смысле не исключение, его рентабельность в хорошие времена была в нижней границе рынка. А начиная с января 2020 года, ресторан погружался в пучину убытков. Его баланс на 28 марта 2020 был уверенно отрицательным. И месяц апрельского простоя превращал нашего клиента в безнадежного банкрота и становился последним для его коммерческой деятельности, а значит конкретно для него запрет становился абсолютным. Оставалось только подтвердить это документально, поэтому мы обстоятельно подошли к формированию перечня возможных доказательств для обоснования выбранной позиции.

Да, эта позиция не безупречна и, я уверен, что среди коллег найдутся критики. Более того, на месте юристов арендодателя я бы сформулировал вполне внятную контрпозицию. Но, согласитесь, для бизнеса сидеть и ждать у моря погода, еще глубже сваливаться в убытки, намного хуже, чем выбрать наиболее подходящий вариант, адекватно оценить риски, собрать доказательства и действовать.

Она заняла больше времени, чем мы планировали. Был проанализирован большой пласт судебной практики, отработаны все негативные сценарии развития событий и сопутствующие им риски. Через 54 часа с момента начала работы итоговый документ был направлен в «Фиделити». Клиент изучил результат наших трудов, получил развернутую 2-часовую консультацию в режиме конференц-колла и принял решение действовать по предложенному нами алгоритму.

Несмотря на очевидные сложности проекта, нам повезло, что клиент был максимально лоялен, выдал нам значительный кредит доверия, оперативно реагировал на наши запросы о предоставлении документов, внимательно изучил подготовленную нами аналитику и задал много конструктивных вопросов прежде, чем определиться с дальнейшими действиями.

Но подготовка даже самого идеального заключения – это всего лишь первый шаг на пути к избавлению от убыточной аренды.

Следующий этап – подготовка развернутой «дорожной карты» и необходимых проектов документов:

• уведомления (письма, заявления) о досрочном прекращении договора аренды;
• уведомления арендодателю о желании осуществить возврат помещения;
  
• акта приема-передачи помещения при прекращении договора аренды.
  

Указанные документы и сопутствующие технические действия, например, отправка уведомлений и оформление возврата помещения (при отказе собственника его принимать) имеют свою специфику. Уверен, не каждый арендатор знает, как правильно это сделать, поэтому, продолжение следует…

#коронавирус #помощь #юридическая_консультация #аренда_недвижимости #общепит

* Название компании и ФИО лиц изменены в силу необходимости соблюдения адвокатской тайны и незавершенности проекта