Верховный Суд: арендодатель обязан снизить размер арендной платы, если невозможно использовать помещение
30 апреля Верховный Суд РФ выпустил второй обзор судебной практики по вопросам применения «антикоронавирусного» законодательства. Один из вопросов посвящен порядку снижения арендной платы.
Также Суд напомнил, что правом на уменьшение размера арендных платежей может воспользоваться любой арендатор независимо от вида деятельности.
«Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению», - разъяснила высшая судебная инстанция. При этом дата заключения дополнительного соглашения о снижении стоимости аренды значения не имеет.
Тем самым Верховный Суд поставил точку в вопросе о том, как необходимо толковать не вполне определенную норму статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ. Согласно ей, арендатор недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использования имущества в результате принятия органами государственной власти решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. В то же время, Закон не давал точного ответа на вопрос – обязан ли арендодатель при получении такого требования снизить величину арендной платы. Данный пробел позволил многим арендодателям – собственникам помещений в торговых и бизнес-центрах – отказывать арендаторам в снижении платежей, даже при том, что площади не могли использоваться по назначению.
И вот теперь Верховный Суд уточнил: если арендодатель уклоняется от уменьшения арендной платы – арендатор вправе заявить иск о понуждении арендодателя к заключению соответствующего дополнительного соглашения. А если сам арендодатель обращается в суд с требованием о взыскании платежей, факт его уклонения от снижения арендной платы может быть заявлен арендатором в качестве возражения на такой иск.
Верховный Суд развеял еще одно заблуждение, которое почему-то гуляет по просторам Интернета: для того, чтобы требовать уменьшения арендной платы, арендатор совершенно не обязательно должен быть задействован в «пострадавших» отраслях или быть субъектом малого или среднего предпринимательства. Право уменьшить арендную плату распространяется на всех без исключения арендаторов. Единственное условие для снижения платежей – пользование арендованным имуществом должно быть невозможным в связи с введенными государством ограничениями.
Что касается организаций и предпринимателей, занятых в т.н. «пострадавших» отраслях, то для них Законом № 98-ФЗ дополнительно предоставлена возможность получить отсрочку по оплате аренды.
Если вы столкнулись с невозможностью пользоваться арендованной недвижимостью в связи с «противокоронавирусными» ограничениями – смело требуйте от арендодателя уменьшения арендной платы. Как написать соответствующее письмо, почитайте здесь.
а государство то налоги снизит на помещение и коммуналку? а то очередное "всем пива за счет заведения"
Постановлением Правительства РФ № 439 регионам было рекомендовано предоставить арендодателям, предоставившим отсрочку по внесению арендных платежей, "меры поддержки", в частности, касающиеся уплаты налога на имущество организаций. Законами некоторых субъектов уже предусмотрено снижение налоговых ставок. Но, к сожалению, такие меры приняты не во всех регионах. Там, где они есть - они часто не распространяются на случаи уменьшения арендной платы (применяются только в случае предоставления отсрочки, а отсрочка - это уже другая история, и предоставляется она по другим основаниям). Да и сами "меры поддержки", мягко говоря, нельзя назвать значимыми или эффективными. Поэтому - соглашусь, во многом риски и потери были возложены на арендодателей.
Многое зависит и от активности самих владельцев помещений в каждом конкретном регионе. На прошлой неделе мы в FPGS Consulting разработали по заказу владельцев нескольких объектов коммерческой недвижимости из одного областного центра проект регионального закона о внесении изменений в закон о налоге на имущество организаций. В законопроекте предусмотрели существенное снижение налоговой ставки в отношении собственников недвижимости - арендодателей, предоставивших отсрочку или уменьшение арендной платы в соответствии с Федеральным законом № 98-ФЗ. При поддержке региональной ТПП и уполномоченного по защите прав предпринимателей законопроект был внесен группой депутатов в региональный парламент, и уже назначен к рассмотрению в первом чтении. Мы надеемся, что закон будет принят в предложенной нами редакции, а собственники коммерческой недвижимости, которые пошли навстречу арендаторам, получат существенное снижение налоговой нагрузки по налогу на имущество. Аналогичным образом, во многих муниципалитетах сейчас прорабатывается снижение ставок земельного налога.
Одного только не понимаю. Почему принуждают снижать аренду для непострадавших отраслей? Почему продуктовым магазинам, пивным, сервисам доставки и прочим государство решило помочь за счёт владельцев помещений?
на самом деле, аренду "принуждают" снижать только в случае невозможности использования арендованного помещения, а у продуктовых магазинов как раз этого элемента нет, поэтому им ни отсрочки, ни снижения.
Алексей, данным вопросом задаются сейчас многие собственники помещений, и их можно понять: у них тоже есть свои обязательства, они должны платить своим работникам зарплату, налоги (в т.ч. на сдаваемое в аренду имущество) и т. д. Логика законодателя здесь следующая: если использование имущества оказалось невозможно, то и платить не за что.
Что может сделать арендодатель?
Во-первых, пользуясь тем, что Закон не устанавливает конкретный размер, на который должна быть уменьшена стоимость аренды, можно попытаться обосновать расчетами, что значительная часть арендной платы в действительности представляет собой плату за содержание имущества, поскольку расходуется на оплату уборки, охраны, дезинфекции помещений, коммунальные платежи и т. д., охрану имущества самого арендатора, находящегося внутри помещения. Тем самым какую-то часть платежей вполне допустимо сохранить.
Во-вторых, можно указать арендатору на то, что фактически он продолжал пользоваться помещением - по крайней мере для хранения своего имущества, которое осталось в арендованном помещении (а значит, размер арендной платы уже вряд ли может быть снижен до нуля). Можно проявить фантазию и поразмышлять в данном направлении дальше.
В-третьих, обратите внимание на поведение самого арендатора. Не пытался ли он в обход установленных запретов проникать в помещение в период действия ограничений? Если да, то это также можно использовать в качестве аргумента против уменьшения арендной платы. Все индивидуально, и в каждом случае речь идет не о принуждении арендодателя, а скорее, о необходимости поиска компромисса и некоторого баланса интересов.
В-четвертых, постановлением Правительства РФ № 439 регионам было рекомендовано принять меры поддержки арендодателям, предоставившим уменьшение или отсрочку арендной платы. Одной из таких мер предложено снижение ставок налога на имущество. Проверьте - возможно, в Вашем регионе такие меры поддержки уже приняты.
Интересно конечно у нас защищаются права в стране. Исключительно у арендаторов проблемы. А то, что арендодатель перестает получать плату за предоставления помещения, несмотря на собственные издержки - это ничего? Не говорю уже о ситуации, где у собственника несколько помещений на аренде, и с каждым арендатором договариваться - причем соглашаешься снизить аренду на адекватную сумму, а арендатор просит еще и идет в суд. И арендатор еще и в бесполезные процессы судебные втягивается.
Сдача площадей - это бизнес со своими рисками, а не беззаботный депозит с гарантированным процентом
Спасибо за комментарий. В ответе к одному из предыдущих комментариев я уже написал, что может предпринять арендодатель. Если коротко, то:
- Закон не обязывает освободить арендаторов от каких-либо платежей полностью. Посчитайте, сколько в структуре арендной платы занимает компенсация расходов на содержание имущества (коммуналка, охрана, уборка и т. д.), подготовьте экономическое обоснование (оно поможет в диалоге или судебном споре с арендатором). Вы вполне можете отстоять эти суммы;
- посмотрите, нет ли со стороны арендатора признаков недобросовестности - например, использования имущества вопреки запретам. А может, ограничительные меры вообще не препятствовали пользоваться имуществом? Может, просто он не желал им пользоваться (например, в связи с переводом своих работников на удаленку)? Это две совершенно разные ситуации. Закон обязывает снижать арендную плату только в том случае, если использование арендованного имущества было объективно невозможно (а не просто нецелесообразно с точки зрения арендатора);
- обратите внимание на "меры поддержки" в Вашем регионе. Возможно, для Вас уже снижен размер имущественного налога или коммунальных платежей (в последнем, впрочем, сомневаюсь). Вдруг что-то есть - уже хоть что-то;
- наконец, посмотрите на свои расходы тоже. Наверняка есть что оптимизировать)
Имхо, очередной великолепный правовой трэш. Уже столько надстроек над законами насоздавали за этот год. Мне кажется больше, чем за предыдущие лет 30. Началось всё с того, что Конституционный суд рассматривал законность поправок к Констиитуции, а заканчивается крайне эпичным регулированием взаимоотношений между компаниями. А снижение аренды на 1% в месяц уже позволяет не переживать, что заставят больше снижать? А 5? А 10? А если у нас и так 10-летний договор на аренду с копеечной ставкой? А если это якорный арендатор со ставкой в треть от обычной? А если это продуктовый ритейл, который себя нормально чувствует?
Александр, что касается продуктового ритейла - то а большинстве случаев для них нет оснований снижать арендную плату. Еще раз: обязанность уменьшить стоимость аренды появляется лишь в случае, если использование арендованного имущества было объективно невозможно в результате действия ограничений. Продуктовые магазины продолжали работать, т.е. использовали имущество по прямому назначению (возможно, за какими-то редкими исключениями). Если имущество использовалось - то и оснований снижать аренду нет. То же касается и "якорных" арендаторов. Смотрим: пользовались ли они имуществом. Если арендатор - супермаркет, который продолжал работать, то и аренду он платит как положено. Сложнее, например, с кинотеатрами, фитнес-клубами, общепитом.
Что касается размера снижения, то, может быть, это будут и 5, и 10 процентов. Если размер такого уменьшения арендной платы будет экономически обоснован и закреплен в дополнительном соглашении, то риски споров значительно снижаются.
А в каком размере эту скидку арендодатель должен предоставить?
Окей, нажали вы на него, он - вот вам 1% скидки. Предоставил? Предоставил.
Но отношения испорчены судебными угрозами. Арендатору до арендодателя всегда проще "докопаться", если что.
Чтобы не было споров вокруг размеров скидки, лучше всего, если она будет экономически обоснована и подтверждена какими-то расчетами, суть которых будет раскрыта арендатору. В этом случае оснований оспорить размер скидки будет значительно меньше.
Что касается судебных угроз - о них ведь в письме можно и не писать, а начать переговоры с вырадения надежд на понимание и дальнейшее соирудничество. И даже в ходе "торга" по поводу размера снижения аренды постараться сохранить дружелюбный тон. Ведь и арендатору интересно сохранить помещение, и арендодатель не сможет выжить, если распугает всех арендаторов.