С арендой покончено! В каком виде направлен новый законопроект в Совфед РФ? (спойлер-речь и об обеспечительном платеже)
Рассмотрим поправки, там попытались "учесть" интересы всех сторон, а обеспечительный платеж "подарить" арендодателю.
Ранее я уже анализировал законопроект № 953580-7, дополняющий статью 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".
Однако текст законопроекта по мере движения в Государственной Думе претерпел существенные изменения и теперь уже нововведения относительно недвижимости закреплены в части 4:
«4. Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении
зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 4501 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 3931 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.
Разбираемся по порядку.
Кому полезны поправки?
Арендатору - из числа субъектов малого или среднего предпринимательства и осуществляющему деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Арендодателю недвижимого имущества (учли и его интересы).
В чем суть поправок?
1) Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до режима ПГ или ЧС, в отношении недвижимости, используемой в целях осуществления "пострадавшей" деятельности.
Если помещение используется для отличных от "пострадавшей" деятельности целей, то на него новые правила не распространяются.
2) Если договориться о снижении арендной платы не получилось в течение 14 рабочих дней - арендатор вправе расторгнуть договор аренды до 1 октября 2020 (в порядке статьи 450.1 ГК РФ).
Интересное уточнение законодателя - речь идет о договоре, заключенном на определенный срок.
3) Убытки в виде упущенной выгоды, а также связанные с прекращением договора (статья 393.1 ГК РФ), иные денежные суммы, предусмотренные договором при его досрочном расторжении и подлежащие уплате арендодателю не взимаются.
4) Обеспечительный платеж возврату арендатору не подлежит.
вот здесь возникает рациональный вопрос: в каких случаях он не возвращается?
1. Или в принципе.
2. Или в случае, когда арендатор должен был заплатить за "освобождение" , но вместо этого он "теряет" обеспечительный платеж (своего рода взаимозачёт).
3. Или если арендатор de facto должен был возместить и убытки, и выплатить штраф за досрочно расторжение (тоже взаимозачёт).
5) Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.
К сожалению, законопроект и в таком виде не отвечает на все возникающие вопросы (складывается такое ощущение, что законодатель не видел формы договора аренды, отличные от шаблонов из "Консультант +" ).
Что ж, придется разбираться самим, и если у Вас остались/появились вопросы - пишите, обсудим!
Здравствуйте! Арендодатель требует оплату коммунальных услуг, рассчитанную произвольно , не указанную в договоре, хотя ТЦ не работает с 27 марта, закрыт доступ для всех. Арендная плата по договору включает в себя коммуналку в числе прочих расходов на содержание помещения без указания конкретных сумм . Законно ли это требование ?
Здравствуйте!
Если условия договора изложены так, как Вы описали, то подобное требование не является законным, тем более без подтверждения расчетов и обоснования со ссылками на положения договора и законодательных норм.
Спасибо за ответ. Арендодатель принуждает подписать доп соглашение, по которому сможет воспользоваться добросовестно мною уплаченной апрельской арендной суммой, угрожая тем, что вообще имеет право не делать скидки по аренде, даже не предоставляя помещение в пользование.
Во-первых, принцип свободы договора никто не отменял, поэтому заставить Вас подписать дополнительное соглашение он не может.
Во-вторых, касаемо прав и обязанностей по договору - не могу рассуждать, не проанализировав первоисточник - договор аренды.
В каких-то случаях арендодатель вправе ограничить доступ, в других - нет, то же самое и со снижением размера аренды - обязать снизить плату арендодателя нельзя, а вот отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке судя по законопроекту - можно (часто даже договоры этого не запрещают).
Если у Вас возникнет реальная угроза спора с арендодателем - можете обратиться за помощью, и, как показывает практика, лучше не затягивать.
Спасибо большое! Да, время против нас: сколько примерно проходит от внесения в Совет Федерации до опубликования?
5 дней до них идет из ГД и 14 дней у них на рассмотрение.
Как думаете, законопроект об изменении в ст. 19 ФЗ-98 по аренде Совет Федерации рассмотрит только 2 июня 2020 - ближайшее заседание?
Да, так как к следующему заседанию 17.01 уже будет допущено нарушение сроков (и нет причин затягивать с этим, все последние изменения принимаются "на коленках" - судя по содержанию документов).
Думаете, внеочередное заседание для этого закона не назначат?
Затрудняюсь ответить, слава Богу мой склад мышления отличен от законодателей)
Здравствуйте. Можно уточнить один момент. У нас косметологические услуги. Соответственно с 28 марта и по сей день мы не работаем. За апрель внесли предоплату 50%. На сегодняшний день у нас задолженность по аренде частично за апрель и весь май. Вопрос:если если мы не придем к соглашению по уменьшению стоимости аренды за время действия режима ПГ с арендодателем, возможно ли нам отказаться от дальнейшего съема помещения и обязаны ли мы в этой ситуации погасить набежавшую задолженность по аренде за апрель и май?
Здравствуйте!
1. Можете отказаться от дальнейшего съема: согласно законопроекту если Вы не договоритесь с арендодателем в течение 14 рабочих дней о снижении размера арендной платы, то вправе отказаться от договора в одностороннем порядке.
2. Обязаны погасить набежавшую задолженность: от ее оплаты законопроект не освобождает.
Спасибо
Если закон вступит в силу в последней редакции, то Вы вправе будете письменно потребовать от арендодателя снижения арендной платы, а в случае не получения согласия от арендодателя, можно будет отказаться от договора аренды. Однако все это применимо к Вашему бизнесу, если ИП или юр.лицо - арендатор относится к малому или среднему предпринимательству, а его основной ОКВЭД включен в перечень Правительства РФ пострадавших отраслей.
По поводу долга за аренду - если в Вашем регионе был введен запрет на Вашу деятельность, возможно потребовать снижения арендной платы уже на этом основании. Арендодатель не вправе Вам отказать. Соответственно, возможно Вы и не имеете долг, а заплатили уже за несколько месяцев вперед.
Но в любом случае, для получения положительного результата необходимо обратиться к опытному юристу - специалисту по аренде.
К примеру, я своим клиентам составляла документы, вследствие которых их арендный платеж за март распределился на несколько месяцев. А с учетом отсрочки по платежам, ближайший платеж им придется внести только в сентябре. И это при том, что арендодатель вообще не ответил на письма арендатора.
Спасибо. Буду пытаться договориться
Здравствуйте! Когда мы, арендаторы , ссылаемся на этот законопроект, нам отвечают, что нет такой статьи ( не принято еще). Пользоваться правом расторжения в 14 дней нельзя? И когда можно, никто не знает?
Здравствуйте!
Юридически - еще нет таких положений, но точно появятся.
Способов расторгнуть договор есть несколько и без данного законопроекта.
За все это "смутное" время через меня прошло несколько арендных споров, которые завершились удачно для Арендаторов (были проанализированы условия договоров на возможность расторжения, применены соответствующие положения ГК РФ и Постановления органов власти - в результате получалось убедительное и обоснованное требование арендодателю).
Действительно, пока закон не вступил в силу и отказаться от договора арендатор пока не может, но для получения права на отказ от договора в последующем арендатор уже сейчас может и даже должен направить арендодателю требование о снижении арендной платы.
Только при отказе арендодателем в снижении арендной платы в течение 14 дней у арендатора появится право на отказ от договора.
Думаю, что и 14 дней следует отсчитывать не ранее вступления закона в силу.
В то же время без юридической помощи Вы, скорее всего, не достигните желаемого результата, так как в законодательстве, как новом,так и прежнем, очень много нюансов.
Алексей, подскажите, пожалуйста: если сейчас подписать с арендодателем доп соглашение о скидках до конца августа, возможен ли потом выход из договора по этому законопроекту с потерей депозита в сентябре? Или наличие любого доп соглашения говорит о том, что стороны уже договорились?
Я полагаю, что законопроект к сентябрю претерпит еще несколько изменений, а также свет увидят новые разъяснения ВС РФ, появится и судебная практика.
По состоянию на сегодняшний день: получение скидки - это самый лучший вариант при условии необходимости сохранения аренды. Расторгнуть договор проще, чем получить дисконт.
И я не думаю, что наличие одного соглашения перечеркивает возможность расторжения по основаниям законопроекта - стороны могут вести и новые переговоры, которые не позволят прийти к компромиссу и повлекут отказ от договора.
Не стоит забывать о необходимости руководствоваться положениями договора, поэтому первоочерёдная задача - проанализировать договор и сопоставить с нововведениями, просчитать возможные риски.