Риски в сфере управления недвижимостью: как не потерять деньги в кризис?

В ситуации экономического кризиса, когда выживание бизнеса напрямую зависит от его финансовой эффективности, возникновение непредвиденных издержек — непозволительная роскошь. Их спектр варьируется в зависимости от сферы деятельности, однако практически каждая компания так или иначе сталкивается с рисками и издержками в сфере управления недвижимостью.

Меня зовут Звиади Пурцхванидзе, я основатель ГК Maxard, специализирующейся на разрешении споров в сфере земельно-имущественных правоотношений. В этой статье расскажу о юридической стороне вопроса и приведу несколько примеров из практики нашей компании. Материал будет особенно полезен всем, кто планирует увеличить доход за счет земельно-имущественных активов. Например, пустить землю в оборот, сдать в аренду землю или другую недвижимость или подобрать земельный участок для последующей реализации нового проекта.

Сейчас, когда одни компании закрываются, а другие уходят в онлайн, для собственников и арендодателей коммерческой недвижимости наступил идеальный момент для принятия стратегических решений.

Например, можно повысить рентабельность большого помещения, освободившегося после предыдущего арендатора, разделив его на несколько маленьких или увеличив его площадь за счёт пристройки или надстройки. Однако важно помнить, что любая реконструкция или перепланировка должна быть правильно оформлена, в противном случае власти могут признать ваше здание или помещение объектом самовольного строительства и не только выставить административный штраф, но и потребовать снести его или вернуть в исходное состояние.

В соответствии с Градостроительным кодексом, перед тем, как возводить пристройку или мансарду, создавать дополнительные входы или устанавливать пандусы, вам необходимо создать техническую документацию и получить соответствующее разрешение. При этом, новый проект должен соответствовать действующим Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), а также виду разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, на котором расположено здание, в противном случае вам потребуется пройти процедуру изменения ВРИ и ПЗЗ. Внутренняя перепланировка помещения также может потребовать оформления, особенно если такое помещение находится на цокольном этаже жилого здания, а изменение проекта затрагивает несущие конструкции.

Если же перепланировка или реконструкция уже произведены без соответствующего оформления, то мы рекомендуем как можно скорее узаконить новую конфигурацию вашего здания или помещения — даже если вы уже несколько лет используете данную недвижимость. В нашей практике были случаи, когда в результате проверки по жалобе от местных жителей на одного из арендаторов выяснилось, что в занимаемом им помещении была произведена незаконная перепланировка. И издержки, конечно, понёс арендодатель.

К слову, неприятные сюрпризы могут возникнуть даже если вы приобрели коммерческую недвижимость с уже произведенной реконструкцией. Например, один из наших клиентов спустя 10 лет после покупки пристройки к большому зданию получил штраф на сумму 2 млн рублей и требование снести сооружение. Оказалось, что предыдущий владелец не узаконил ввод объекта в эксплуатацию — а наш клиент при покупке изучал только техническую документацию проекта и по ней никаких проблем не выявил. Вот почему при сделках с землей и недвижимостью мы рекомендуем проводить процедуру Due Diligence.

Due Diligence — это подробный юридический анализ разрешительной и технической документации объекта, который позволяет определить риски при совершении сделки с данным объектом или вовлечении его в оборот. К таким рискам относятся как штрафы и прочие издержки, так и потеря права на объект недвижимости.

Ещё один пример из нашей практики: клиент планировал приобрести крупный земельно-имущественный комплекс посредством выкупа акций предприятия. Проанализировав документацию, мы обнаружили, что часть земельного участка пересекает границы санитарно-защитной зоны, что не позволит покупателю реализовать планируемый проект на этой территории.

Получив от нас юридически-обоснованную оценку издержек, которые потребуются для изменения проекта и получения разрешительной документации на использование данного земельно-имущественного комплекса, клиенту удалось снизить итоговую цену договора на 20%.

Таким образом, планируя инвестировать в недвижимость или повысить её рентабельность за счёт реализации строительного или любого другого проекта, необходимо выполнить предварительный юридический анализ и тщательно проработать всю документацию, чтобы выявить и снизить вероятность возникновения перечисленных выше рисков. Для крупных компаний в сфере строительства, девелопмента или управления недвижимостью и регулярно запускающих подобные проекты, целесообразно иметь в штате одного или нескольких юристов, специализирующихся на земельно-имущественном праве. Если же вы только начинаете свой путь в управлении земельно-имущественными активами, то для решения разовых задач эффективнее прибегнуть к помощи эксперта на аутсорсе.

В любом случае, не стоит экономить на юридическом анализе — ведь в жизни, как и в известной поговорке, скупой платит дважды.