Налоги на недвижимость, почему мы платим так много?

В ближайшую неделю заканчивается период уплаты имущественных налогов за 2019 год. И если у вас в собственности есть недвижимость, то вы с большим удивлением можете обнаружить в своем Личном Кабинете ИФНС значительно выросшую сумму в квитанции.

Кадастровую стоимость сейчас рассчитывают государственные управления по кадастровой оценки. А налоговая ставка определяется на уровне конкретного субъекта для каждого вида недвижимости индивидуально и может быть прогрессивной.

В каждом субъекте сотни тысяч и миллионы объектов недвижимости, поэтому расчет кадастровой стоимости производится массово на одной модели. Данная модель не учитывает индивидуальных особенностей каждого объекта. Использование массовой оценки приводит к тому, что часть налогоплательщиков переплачивает налоги за свою недвижимость. Ниже приведен пример такой модели для земельных участков категории «земли промышленности»:

Например, два жилых многоквартирных дома расположены в одном микрорайоне и равной удаленности от метро. Но эти дома строились в разное время и их можно отнести к разным классам, однако кадастровая стоимость квартир в пересчете на 1 м2 получилась сопоставимой:

«Особенности», влияющие на стоимость недвижимости бывают разные. Пример из нашей практики: квартира расположена на последнем этаже, а лифт доходит только до предпоследнего этажа. Из-за этого доступ в квартиру происходит через еще один пеший проход по общей лестнице. Не совсем удобно, согласны?

Или приведем другой пример. Земельный участок обременен и полностью занят разрушенным зданием, которое является памятником с обязательствами по его сохранению/ восстановлению. Такой земельный участок не будет пользоваться спросом, ведь кроме восстановления разрушенного здания на нем нельзя ничего сделать, а это ограничивает собственника в вариантах использовании земли. А бывают случаи, когда город передает подобные объекты инвестору за 1 руб. - только бы его восстановить.

Отсутствие учета особенностей недвижимости при кадастровой оценке может привести к завышению кадастровой стоимости. Но у налогоплательщиков есть возможность снизить завышенную кадастровую стоимость с помощью оценочной компании.

Если вы уже гуглили порядок снижения кадастровой стоимости, то наверняка знаете, что на первом этапе можно просто узнать существует ли возможность ее снижения.

Узнать потенциал снижения можно в любой оценочной компании, которая занимается оспариванием кадастровой стоимости. Как правило, предварительный расчет делается совершенно бесплатно. Правда в рекламных объявлениях и на сайтах оценочных компаний есть информация о том, что снижение кадастровой стоимости возможно на 30-80%. А некоторых компаниях заявляют о возможном снижении кадастровой стоимости и до 98%.

Происходило ли снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости на 98% в реальности? Да, такое могло быть. Но очень вероятно, что это был единичный случай. Например, из далекого 2010 года, когда для оспаривания не нужно было столько упорства, как сейчас.

Так в 2010 году достаточно было получить отчет об оценке, пойти с ним в суд, после чего иск практически всегда удовлетворялся, а кадастровая стоимость снижалась до рыночной. Сейчас же снизить кадастровую стоимость недвижимости на 98% практически невозможно.

В нашей практике процент, на который снижается кадастровая стоимость, всегда разный и зависит от имеющихся особенностей объекта недвижимости. Если выделить некий диапазон, то в последние годы это 20-60%.

Из хорошего: иногда, снизив кадастровую стоимость на 20%, снижение налога составит больше 20%. Это работает, когда в субъекте введены прогрессивные ставки. Ниже приведены налоговые ставки для жилой недвижимости в г. Москва.

Рассмотрим работу прогрессивной ставки налога на примере.

1. Квартира с кадастровой стоимостью 50 000 000 будет облагаться налогом по ставке 0,2%

50 000 000 * 0,2% = 100 000 рублей в год.

2. Квартира с кадастровой стоимость 50 000 001 будет облагаться налогом уже по ставке 0,3%.

50 000 001 * 0,3% = 150 000 рублей в год

Из-за прогрессивной ставки налог при изменении кадастровой стоимости всего на 1 руб. снизится на 30%.

Чтобы понять, с чем придется столкнуться, давайте разберемся как все работает, кто в чем заинтересован. Есть два варианта для оспаривания кадастровой стоимости:

1. обратиться в комиссию по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости;

2. составить административное исковое заявление в суд.

Юридические лица должны изначально обратиться в комиссию, а если получили там отказ, то могут направиться для дальнейшего обжалования этого отказа в суд.

Физические лица могут обращаться сразу в суд, но есть рекомендация - если разница между кадастровой и рыночной стоимостью менее 50%, то можно первоначально обратиться в комиссию для рассмотрения заявления о снижении кадастровой стоимости.

Состав документов для подачи заявления с целью оспаривания кадастровой стоимости одинаковый для каждого из методов:

− отчет об оценке, из которого будет понятно, что рыночная стоимость вашей недвижимости меньше её кадастровой стоимости;

− правоустанавливающие, а при необходимости и технические документы на недвижимость;

− заявление.

Первый способ, собственник или его представитель направляет отчет об оценке и документы в комиссию по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости, которая рассматривает заявку в течение 1.5 месяцев.

Комиссия состоит из представителей:

− Государственное управление кадастровой оценки,

− Росреестр;

− Представитель по защите прав предпринимателей.

Также членами комиссии могут быть эксперты в сфере оценки (представители саморегулируемых организаций оценщиков), представители федеральных органов власти, исполнительной власти, уполномоченный по правам человека.

Как все происходит на деле?

1. Собственник обращается в оценочную компанию, сотрудники которой делают предварительный расчет. На первом этапе все понимают, что снижение кадастровой стоимости возможно, после чего заключается договор и подготавливается отчет об оценке.

2. Необходимые документы направляются в комиссию по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости.

3. Комиссия рассматривает отчет и выдает вердикт. Он может быть как положительным, так и отрицательным .

Во втором случае комиссия указывает на то, что отчет не соответствует требованиям и отправляет замечания собственнику. Замечания могут быть «адекватные» и логичные, или напоминать «отписки» с просьбами привести больше оснований, больше информации – просто потратить на составление больше времени и придти еще раз.

В бланке с замечаниями, как правило, есть один и другой вид замечаний, а иногда может быть только второй. Ниже приведены примеры замечаний комиссий:

− «В обосновании корректировки указана техническая опечатка, ошибочно указано неверное значение, в расчетной таблицу использовано корректное значение». Это явная ошибка оценщика при составлении отчёта.

− «Площадь, приходящаяся на одно машиноместо 44,8 м2, что существенно больше нормативного показателя значения (35 м2)». Замечание возникло из-за того, что источники информации оценщика и комиссии были разные.

− «Раздел «Анализ рынка» не репрезентативен». Подобные замечания используются для «отписок». Из них невозможно понять, что именно хотят проверяющие.

− «Аналоги, использованные для определения рыночной стоимости земельного участка использованы из сегмента «для размещения объектов промышленности», фактический вид использования оцениваемого ЗУ «для размещения складов».

Такое замечание является формальным, оно написано для того, чтобы заставить оценщиков просто потратить время на переделки. Склады относятся к сегменту «промышленно-складского» назначения. Подобные земельные участки могут быть использованы под строительство и тех, и иных объектов.

Подобное замечание будет более уместным для участков под многоэтажную жилищную застройку <--> под строительство апартаментов. Как раз апартаменты строят для экономии на соц.объектах.

4. Собственник направляет полученные замечания в компанию, которая на всех этапах сопровождает своего клиента. В отчет вносятся правки.

Пункты 2 – 4 повторяются. Почему?

Если все будут успешно оспаривать результаты кадастровой оценки, то это уменьшит объем собираемых налогов. А ещё это укажет на то, что государственная кадастровая оценка, выполненная управлением кадастровой оценки - плохая и содержат много ошибок. Иначе почему их удается оспорить?

На диаграмме приведено распределение решений комиссий за последние пару лет:

По статистике в Санкт-Петербурге за 2019 год в комиссию были направлены 400 обращений. В итоге с учетом правок в отчеты 271 из них имели отрицательное заключение, а 129 - положительные. На 12.11.2020 по итогам уже 2020 года в Санкт-Петербурге направлено 171 обращение. В итоге 124 решения отрицательные, 47 - положительные.

На практике комиссия соглашается с результатами по самым очевидным объектам. Так было с примером, приведенном в начале статьи – земельный участок, площадью 2 471 кв. м, имел кадастровую стоимость 106,7 млн или 43 тыс. за 1 м2. При подготовке отчета для оспаривания кадастровой стоимости не было выявлено ни одного предложения сопоставимого по стоимости с кадастровой. Не было учтено, что земельный участок, помимо площади расположенного на нем здания, был признан выявленным объектом культурного наследия.

Такой земельный участок не востребован на рынке, так как варианты использования очень ограничены. Можно только использовать имеющееся здание, а снести или построить новое нельзя.

В итоге рыночная стоимость для участка определена на уровне 68 млн. или 28 тыс. за 1 м2. Отчет принят на комиссии после исправления ошибок.

О сложности проблемы оспаривания в комиссии известно на самом высоком уровне, поэтому в этом году были внесены изменения в Законодательство, вступающие в силу с 01 января 2021 года, а именно:

- трудовой договор с лицом, осуществлявшим руководство бюджетным учреждением в течение календарного года, подлежит расторжению по инициативе работодателя в случае принятия судом в соответствующем календарном году 100 и более решений, вступивших в законную силу, которыми удовлетворены заявления об оспаривании решений бюджетного учреждения об отказе в пересчете кадастровой стоимости в соответствии со ст. 21 Закона о государственной кадастровой оценке, при условии, что доля таких решений бюджетного учреждения превышает 20% от общего количества решений этого учреждения, принятых в соответствии со статьей 21 Закона.

Исключением является недвижимость, находящаяся в собственности государства и крупных государственных коммерческих компаний. Из анализа результатов заседаний комиссии г. Санкт-Петербург крупнейший банк страны смог успешно оспорить кадастровую стоимость по всем поданным заявкам, а сеть строительных магазинов «Максидом» только по одному объекту из десятка поданных заявок.

Второй способ. Собственник направляет необходимые документы в суд. Последовательность действий при оспаривании кадастровой стоимости через суд:

1. Собственник обращается в оценочную компанию, сотрудники которой делают предварительный расчет. На первом этапе все понимают, что снижение кадастровой стоимости возможно, после чего заключается договор и подготавливается отчет об оценке.

2. Все документы направляются в суд.

3. Суд рассматривает заявление в течение 3 месяцев. В рамках заседания в большинстве случаев назначается экспертиза отчета. Также эксперт подготавливает собственный расчет, чтобы проверить рыночную стоимость на «адекватность».

4. После проведённой экспертизы суд принимает решение.

Самое простое - это когда у объекта есть значительные обременения, которые не могут быть учтены при массовой кадастровой оценке. Например, земельный участок заболочен или на нем расположены электрические опоры, ТП. Это все очевидные обременения, которые невозможно учесть при массовой оценке.

Примеры

Из примера видно, что оспаривать кадастровую стоимость не имеет смысла. Кадастровая стоимость в пересчёте на 1 м2 249 тыс.руб., а стоимость продажи в пересчете на 1 м2 начинается от 520 тыс.руб.

Подземная парковка общей площадью 1 925 м2 в жилом доме Выборгского района г Санкт-Петербург в рамках кадастровой оценки была оценена в 194 млн.руб. или 100 тыс.руб. за 1 м2. Видимо при оценке не учитывалось, что это общая площадь, а не «чистая» площадь машиномест. Ведь существуют еще проезды (практически половина площади), кабинет охраны, кладовые, инженерия по потолку этого цокольного этажа. В итоге получается, что стоимости квартиры за квадрат ниже, чем стоимость паркинга.

Во время анализа рынка было выявлено, что стоимость завышена в разы. В результате оспаривания кадастровая стоимость была установлена на уровне рыночной стоимости 40,5 млн. руб. или 21 тыс. руб. за 1 м2. Комиссия приняла отчет, после его нескольких доработок.

Нежилое подвальное помещение площадью 86 м2, расположенное в жилом доме в Красносельском районе г. Санкт-Петербург. При определение кадастровой стоимости было оценено в 7,2 млн.руб. или 84 тыс.руб. за 1 м2.

При расчёте рыночной стоимости было учтено, что помещение находится без ремонта, в нем проходят инженерные коммуникации, а высота потолка составляет всего 2,2 м. На рынке не было выявлено предложений сопоставимых по стоимости с кадастровой стоимостью.

Отчет об оценке был принят комиссией после отправки отчета на доработку. Рыночная стоимость для помещения составила 3,5 млн.руб. или 42 тыс.руб. за 1 м2.

Когда недвижимость была куплена после 1 января 2016 года и в собственности продавца находится менее 5 лет. При продаже недвижимости физическими лицами для защиты от занижения рыночной стоимости по договору налоговая пользуется правилом: если стоимость продажи менее 70% от кадастровой стоимости, то в целях налогообложения стоимость будет принята кадастровой стоимости * 70%.

Пример. Продается купленный в 2019 году за 5 000 000 руб. участок с жилым домом. Но его кадастровая стоимость 12 000 000 руб., а текущая продажа происходит по цене 6 000 000 руб.. Для налоговой это выглядит так:

1. 6 000 000 / 12 000 000 <70%;

2. (12 000 000 * 70% - 5 000 000) * 13% = 442 000 руб.

Если бы кадастровая стоимость была снижена до стоимости продажи

1. 6 000 000 / 6 000 000 >70%;

2. (6 000 000 – 5 000 000) * 13% = 130 000 руб.

Налог на жилую недвижимость, как правило, не большой, поэтому во время эксплуатации завышенная кадастровая стоимость может выливаться в незначительную переплату. Однако при продаже завышенная кадастровая стоимость способна вызвать финансовые потери для продавца.

Но если Вы считает, что переплачиваете, то можете самостоятельно посмотреть кадастровую стоимость своей недвижимости и сопоставить её с предложениями на рынке, чтобы понять возможность снижения. А для сложных объектов лучше обратиться в оценочную компанию, так как специалисты лучше знают специфику.

Реальное заседание комиссии и другие кейсы по недвижимости на YouTube канале "Бизнес по плану".